秦文 廖寧 黃曉榮 濟南報道
5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局連發3個重磅政策，提到購首套房最低首付比例不低於15%（二套不低於25%）、公積金貸款利率下調0.25%，以及取消全國層面首套及二套房貸利率下限三項內容，被業內人士稱作新一輪樓市利好政策「三箭齊發」，進一步降低購房者置業成本。
5月18日、19日周末兩天，海報新聞記者對話多位房產行業專家、房企負責人，走訪濟南市多家待交付樓盤，了解房貸新政對濟南地區房地產行業的影響
「三箭齊發」公布重磅政策釋放哪些信號？這些政策將如何在濟南落地？它們將帶來哪些影響？5月18日、19日周末兩天，海報新聞記者對話多位房產行業專家、房企負責人，走訪濟南市多家待交付樓盤，了解房貸新政對濟南地區房地產行業的影響。
房貸優化政策「三箭齊發」 濟南首套房房貸利率有望突破3.5%
「房貸新政最直接的影響就是降低了購房成本，緩解了還貸壓力。」5月18日下午，濟南市房地產業協會執行副會長李剛告訴海報新聞記者，首先，此前全國購房最低首付比例首套房最低為20%，二套房首付比例最低為30%，此次房貸新政將首套房首付比例降至15%、二套房首付比例降至25%，在第一個環節降低了購房者首付比例，省了一部分資金。
同時，李剛表示，按照原來規定，連續三個月新房價格環比和同比同時下降，才能進行利率下限的調整，但現在是不需要連續三個月下降也可以進行調整，包括公積金貸款利率的下調，這都是國家以金融手段去讓利、去增加市場活力。
「目前看來，不排除濟南的房貸利率下限繼續調整，下一步，首套房房貸利率很有可能突破3.5%。」李剛表示，房貸利率進一步下降，首套房房貸利率將接近過去公積金貸款利率，降至歷史最低點，有利於緩解購房者還貸壓力。
濟南二手房成交量是新房的兩倍 房貸新政利好改善需求購房者
李剛告訴記者，今年，濟南房產市場出現明顯結構變化。「從去年的表現來看，二手房和新房的成交量基本上是1：1的關係，而到了2024年，二手房的整體成交量超過了新房，基本上是2：1的關係。」由此可見，濟南二手房成交量是新房成交量的兩倍。
李剛講解說，以4月份為例，濟南市新房日均成交110套左右，二手房日均成交220套左右，可以看出，濟南的剛需和首次改善的需求還是非常旺盛，大家對購買二手房較為偏重。
同時，5月27日剛剛公布的價格指數顯示，1-4月份，在全國22個重點城市中，濟南的新房和二手房價格指數在全國降幅最低，「從我們的市場規模上看，一天可成交新房、二手房加起來差不多300餘套，說明濟南的市場規模和價格相對穩定。」李剛表示，由此可以看出，如果房貸新政調整落地之後，對濟南市場中剛需和改善的購房人群會有非常大的利好情況。
值得關注的是，外地購房者也在政策調整的過程中不斷增加。
「實際上，濟南從去年到現在的政策調整之後，外地購房人群持續增加，此前，外地購房人群在20%左右，隨著限購範圍越來越小，外地人群已經達到了30%左右。」李剛表示，數據顯示，今年，外地購房人群在新房市場及二手房市場中都能佔到35%以上，「說明濟南輻射周邊城市的虹吸作用在增加，對外地購房者的吸引力也在持續增加， 新政也將進一步促進濟南房市對外地購房者的吸引。」
售樓處諮詢量增加 房企負責人稱「此次政策是史詩級的」
那麼，售樓處的情況如何呢？5月18日下午，海報新聞記者來到濟南市某萬科樓盤售樓處，記者看到，有不少購房意向者正在諮詢房產情況。
濟南市市中區萬科城銷售負責人韓晶秀告訴記者，目前銀行方面反饋，需要5月20日周一之後，人民銀行開會後才能制定濟南地區具體的執行方案。「從昨天下發通知開始，就有一些有需求的客戶打來電話諮詢，諮詢政策落地時間，具體細則的情況。」韓晶秀表示，客戶打來電話表示都非常急，有60%是前期買完房子的業主，大家比較關心落地的利率政策。
工作人員正在向購房者介紹房產項目情況
「萬科在濟南市南城一共4個地塊，目前在賣的是2期和3期，1期已經接近尾聲，年底交付，2期是今年年底就會交付。」韓晶秀向記者介紹說，項目中有105平方米、115平方米的小面積住房，還有126平方米、143平方米、175平方米三個面積段的改善型住房，「在我們項目部兩極分化較為明顯，我們接觸的比較多的是剛需客戶，比如到濟南新入職的、或者剛結婚在項目附近上班的人群。」
韓晶秀表示，房貸新政出台後，或將利好其項目的改善住房銷售情況，「對我們的影響肯定是很大的，項目售賣的3期及即將售賣的4期都是改善型住房為主，新政落地後，可能會促進存量二手房的成交量，這樣業主就有資金投入到新房中去，對我們的項目是利好作用。」
5月19日上午，記者來到濟南市歷下區某樓盤售樓處，記者看到前來詢問購房的人並不多，該售樓處的工作人員表示，一般下午四點後到現場諮詢的購房者較多，「我們項目多是改善型住房，成套售價在400萬元以上，最高800萬元左右，目前單價在3萬元左右。」工作人員表示，由於該樓盤價格較高，新政出台後，詢問量並未有大幅增加，「改善型大面積住房資金投入大，購房者多數在等待具體政策落地情況，再進行諮詢。」
房貸新政將會對房企產生何等影響呢？闊泰集團創始人、董事長徐偉偉向記者表示，新政落地後，市場信心將大幅度提升，之前猶豫觀望的客戶有望快速下單，業績集中爆發，「本次政策可以說是史詩級的，真正切實可行的，足以讓這兩年積壓的購房預算很好的釋放出來，銷量必然有大幅的提升，作為開發企業去庫存及銷售企業也必然會從中受益。」徐偉偉表示。
徐偉偉表示，目前房企的困境主要在於客戶購房的下定周期長，對價格的預期還是低，特別是置換改善類客戶老房賣不掉，新房不著急買，怕買了就跌價，「新政出台以後，整體市場信心會提升，購房客戶下定也會更快，經營情況大概率會大幅度提升。」
業內專家：本次地產新政「三箭齊發」有助於提振市場預期
新質未來研究院院長張奧平向記者表示，本次地產新政「三箭齊發」有助於提振市場預期，緩解地產市場景氣度的持續下行。
從4月地產相關數據來看，投資端：地產投資單月同比-10.5%，低於前值的-10.0%；銷售端：4月商品房銷售面積同比-22.9%，低於前值的-18.3%；銷售金額當月同比-30.4%，低於前值的-25.9%；價格端：新房，70大中城市4月同比為-3.5%，3月為-2.7%。二手房，70大中城市4月同比為-6.8%，3月為-5.9%，2月為-5.1%。
此前，首套住房貸款利率政策動態調整機制落地以來，越來越多城市因城施策，下調或取消首套房貸利率下限。據了解，截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。目前，除北上廣深等少數一線城市外，大部分城市房貸利率下限已降至全國統一水平。
張奧平表示，本次地產新政「三箭齊發」中，值得重點關注的是，存量房「收儲」相關政策，即央行設立3000億元保障性住房再貸款（利率1.75%，期限1年，可展期4次），支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此外，央行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
「在居民部門加槓桿意願不足的情況下，政府部門主動加槓桿，應是構建房地產發展『新模式』的一大重點方向。」張奧平表示，山東省作為人口大省，當前工薪收入群體剛性住房需求仍較大。預計，存量房「收儲」及保障性住房建設等工作，將重點作用於省內人口流入較多的一二線城市。
