海量財經|房貸新政「三箭齊發」,樓市利好政策對濟南有何影響?

2024年05月19日14:35:19 財經 1842

秦文 廖寧 黃曉榮 濟南報道

5月17日,中國人民銀行國家金融監督管理總局連發3個重磅政策,提到購首套房最低首付比例不低於15%(二套不低於25%)、公積金貸款利率下調0.25%,以及取消全國層面首套及二套房貸利率下限三項內容,被業內人士稱作新一輪樓市利好政策「三箭齊發」,進一步降低購房者置業成本。

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5月18日、19日周末兩天,海報新聞記者對話多位房產行業專家、房企負責人,走訪濟南市多家待交付樓盤,了解房貸新政對濟南地區房地產行業的影響

「三箭齊發」公布重磅政策釋放哪些信號?這些政策將如何在濟南落地?它們將帶來哪些影響?5月18日、19日周末兩天,海報新聞記者對話多位房產行業專家、房企負責人,走訪濟南市多家待交付樓盤,了解房貸新政對濟南地區房地產行業的影響。

房貸優化政策「三箭齊發」 濟南首套房房貸利率有望突破3.5%

「房貸新政最直接的影響就是降低了購房成本,緩解了還貸壓力。」5月18日下午,濟南市房地產業協會執行副會長李剛告訴海報新聞記者,首先,此前全國購房最低首付比例首套房最低為20%,二套房首付比例最低為30%,此次房貸新政將首套房首付比例降至15%、二套房首付比例降至25%,在第一個環節降低了購房者首付比例,省了一部分資金。

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同時,李剛表示,按照原來規定,連續三個月新房價格環比和同比同時下降,才能進行利率下限的調整,但現在是不需要連續三個月下降也可以進行調整,包括公積金貸款利率的下調,這都是國家以金融手段去讓利、去增加市場活力。

「目前看來,不排除濟南的房貸利率下限繼續調整,下一步,首套房房貸利率很有可能突破3.5%。」李剛表示,房貸利率進一步下降,首套房房貸利率將接近過去公積金貸款利率,降至歷史最低點,有利於緩解購房者還貸壓力。

濟南二手房成交量是新房的兩倍 房貸新政利好改善需求購房者

李剛告訴記者,今年,濟南房產市場出現明顯結構變化。「從去年的表現來看,二手房和新房的成交量基本上是1:1的關係,而到了2024年,二手房的整體成交量超過了新房,基本上是2:1的關係。」由此可見,濟南二手房成交量是新房成交量的兩倍。

李剛講解說,以4月份為例,濟南市新房日均成交110套左右,二手房日均成交220套左右,可以看出,濟南的剛需和首次改善的需求還是非常旺盛,大家對購買二手房較為偏重。

同時,5月27日剛剛公布的價格指數顯示,1-4月份,在全國22個重點城市中,濟南的新房和二手房價格指數在全國降幅最低,「從我們的市場規模上看,一天可成交新房、二手房加起來差不多300餘套,說明濟南的市場規模和價格相對穩定。」李剛表示,由此可以看出,如果房貸新政調整落地之後,對濟南市場中剛需和改善的購房人群會有非常大的利好情況。

值得關注的是,外地購房者也在政策調整的過程中不斷增加。

「實際上,濟南從去年到現在的政策調整之後,外地購房人群持續增加,此前,外地購房人群在20%左右,隨著限購範圍越來越小,外地人群已經達到了30%左右。」李剛表示,數據顯示,今年,外地購房人群在新房市場及二手房市場中都能佔到35%以上,「說明濟南輻射周邊城市的虹吸作用在增加,對外地購房者的吸引力也在持續增加, 新政也將進一步促進濟南房市對外地購房者的吸引。」

售樓處諮詢量增加 房企負責人稱「此次政策是史詩級的」

那麼,售樓處的情況如何呢?5月18日下午,海報新聞記者來到濟南市某萬科樓盤售樓處,記者看到,有不少購房意向者正在諮詢房產情況。

濟南市市中區萬科城銷售負責人韓晶秀告訴記者,目前銀行方面反饋,需要5月20日周一之後,人民銀行開會後才能制定濟南地區具體的執行方案。「從昨天下發通知開始,就有一些有需求的客戶打來電話諮詢,諮詢政策落地時間,具體細則的情況。」韓晶秀表示,客戶打來電話表示都非常急,有60%是前期買完房子的業主,大家比較關心落地的利率政策。

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工作人員正在向購房者介紹房產項目情況

「萬科在濟南市南城一共4個地塊,目前在賣的是2期和3期,1期已經接近尾聲,年底交付,2期是今年年底就會交付。」韓晶秀向記者介紹說,項目中有105平方米、115平方米的小面積住房,還有126平方米、143平方米、175平方米三個面積段的改善型住房,「在我們項目部兩極分化較為明顯,我們接觸的比較多的是剛需客戶,比如到濟南新入職的、或者剛結婚在項目附近上班的人群。」

韓晶秀表示,房貸新政出台後,或將利好其項目的改善住房銷售情況,「對我們的影響肯定是很大的,項目售賣的3期及即將售賣的4期都是改善型住房為主,新政落地後,可能會促進存量二手房的成交量,這樣業主就有資金投入到新房中去,對我們的項目是利好作用。」

5月19日上午,記者來到濟南市歷下區某樓盤售樓處,記者看到前來詢問購房的人並不多,該售樓處的工作人員表示,一般下午四點後到現場諮詢的購房者較多,「我們項目多是改善型住房,成套售價在400萬元以上,最高800萬元左右,目前單價在3萬元左右。」工作人員表示,由於該樓盤價格較高,新政出台後,詢問量並未有大幅增加,「改善型大面積住房資金投入大,購房者多數在等待具體政策落地情況,再進行諮詢。」

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房貸新政將會對房企產生何等影響呢?闊泰集團創始人、董事長徐偉偉向記者表示,新政落地後,市場信心將大幅度提升,之前猶豫觀望的客戶有望快速下單,業績集中爆發,「本次政策可以說是史詩級的,真正切實可行的,足以讓這兩年積壓的購房預算很好的釋放出來,銷量必然有大幅的提升,作為開發企業去庫存及銷售企業也必然會從中受益。」徐偉偉表示。

徐偉偉表示,目前房企的困境主要在於客戶購房的下定周期長,對價格的預期還是低,特別是置換改善類客戶老房賣不掉,新房不著急買,怕買了就跌價,「新政出台以後,整體市場信心會提升,購房客戶下定也會更快,經營情況大概率會大幅度提升。」

業內專家:本次地產新政「三箭齊發」有助於提振市場預期

新質未來研究院院長張奧平向記者表示,本次地產新政「三箭齊發」有助於提振市場預期,緩解地產市場景氣度的持續下行。

從4月地產相關數據來看,投資端:地產投資單月同比-10.5%,低於前值的-10.0%;銷售端:4月商品房銷售面積同比-22.9%,低於前值的-18.3%;銷售金額當月同比-30.4%,低於前值的-25.9%;價格端:新房,70大中城市4月同比為-3.5%,3月為-2.7%。二手房,70大中城市4月同比為-6.8%,3月為-5.9%,2月為-5.1%。

此前,首套住房貸款利率政策動態調整機制落地以來,越來越多城市因城施策,下調或取消首套房貸利率下限。據了解,截至今年4月末,全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。目前,除北上廣深等少數一線城市外,大部分城市房貸利率下限已降至全國統一水平。

張奧平表示,本次地產新政「三箭齊發」中,值得重點關注的是,存量房「收儲」相關政策,即央行設立3000億元保障性住房再貸款(利率1.75%,期限1年,可展期4次),支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。此外,央行按照貸款本金的60%發放再貸款,可帶動銀行貸款5000億元。

「在居民部門加槓桿意願不足的情況下,政府部門主動加槓桿,應是構建房地產發展『新模式』的一大重點方向。」張奧平表示,山東省作為人口大省,當前工薪收入群體剛性住房需求仍較大。預計,存量房「收儲」及保障性住房建設等工作,將重點作用於省內人口流入較多的一二線城市。

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