黑石收購SOHO中國：潘石屹套現近200億，股價開盤暴漲25%

6月16日，SOHO中國公告稱，黑石（NYSE:BX）發出全面收購要約，投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權，要約價格為每股5港元，要約的最高現金代價約為236.58億港元（約合人民幣195億元）。交易完成後，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。

SOHO中國在此前的6月15日曾發布停牌公告。停牌前，SOHO中國股價連續9個交易日上漲，漲幅高達58.33%，股價創下年內新高。6月17日，股票恢復買賣後，開盤上漲25.26%。截至收盤上漲21.05%，收於4.6港元/股，總市值239.18億港元。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜對時間財經表示，此次黑石收購SOHO中國，是多贏，對潘石屹、SOHO中國、黑石以及中國商業地產都是好事。海通國際研報也認為，SOHO中國的每股要約價5港元，將為投資者提供離場的良好機會，因作價較SOHO中國的資產估值(較前收市價3.8港元高出32%)有溢價，作價亦較該行對SOHO中國每股資產凈值7.96港元僅折讓37%，指方案或可提供「雙贏」局面。

對於市場關注的SOHO中國繼續在港交所上市，柏文喜稱，潘石屹主要是套現離場，私有化是為降低持有成本而已。如果在不私有化的情況下可以套現離場，是否私有化就不是他所關心的問題了。

SOHO中國方面回應時間財經稱，一切以公告為準。

收購傳聞已久

這並非黑石首次表示收購意向。

早在2020年3月份，就有消息稱，黑石正在和SOHO中國針對私有化的相關事宜進行談判，收購的價格是6港元/股，交易的整體價值約40億美元。

不過，到了2020年8月份，SOHO中國稱，因未達成共識，終止早前要約私有化事項。對比一年前黑石首次要約的40億美元交易對價，此次收購價便宜了24%。

關於此前要約收購失敗，中原地產首席分析師張大偉對時間財經表示，黑石此前選擇收購SOHO中國，核心在於國內寫字樓估值嚴重被低估，疫情後寫字樓租金在下調，此前的估值窪地沒有了。

據高力國際提供數據顯示，2020年北京寫字樓空置率高達19.4%，已創近十年新高。其表示，「根據四季度凈吸納量的表現來看，整體市場需求正在強勢反彈，基本恢復到了疫情前的水平。我們預計2021年會延續這樣的需求水平，但由於整體市場高供應量的壓力，市場空置率依然會持續走高。若需求釋放不及預期，市場空置率或將進一步突破25%。」

不光寫字樓空置率在上升，寫字樓的租金也在下降。仲量聯行發布報告顯示，截至2020年底，北京甲級寫字樓租金連續第8個季度下跌，環比下跌2.6%，同比下跌7.9%。

上海的情況也不容樂觀，2020上海寫字樓市場總供應量118.5萬平方米，空置率為22.7%，創下十年新高。平均租金為人民幣7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。

此次收購成功，張大偉表示，寫字樓的市場行情沒有什麼變化。對於潘石屹保留SOHO中國9%的股權，張大偉認為，可能是合作要求。也有觀點認為，保留部分股權可能是出於非商業因素。

去年凈利暴跌近六成

實際上，自2014年開始，SOHO中國便開啟了賣資產模式。

年報顯示，SOHO中國名下只有9棟寫字樓在手，均在北京和上海，分別為北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、朝陽門SOHO、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。

SOHO中國的經營業績也逐年式微。潘石屹作為較早參與到中國房地產市場的地產大佬之一，SOHO中國2007年在香港聯交所上市融資19億美元，創造了亞洲最大的商業地產企業IPO。2010年，SOHO中國一個銀河SOHO的銷售額就高達146億元，當年營入達184.23億元，超過龍湖集團、融創中國等住宅開發商，同時其ROE高於萬科。

到2020年，SOHO中國實現營收21.92億元，同比增長19%，其中，租金收入15.37億元，同比下降16%，出售物業收入6.54億元。營收增加的同時，SOHO中國的營業成本同樣從2019年的約3.37億元增長至2020年的8.01億元，增長幅度高達137.7%。此外，2020年SOHO中國歸母凈利潤斷崖式下跌，同比減少59.77%，為5.35億元，達到2008年以來最低水平。

值得注意的是，據潘石屹此前透露，即便是在北京，總價約78億元的自持物業回報率僅有3%。而SOHO中國年報數據顯示，SOHO中國平均借貸成本約4.7%。這意味著，公司部分自持物業租金回報率還趕不上銀行貸款利息。

其中的轉變，主要是2012年，原本以「散售」為主的SOHO中國，宣布從「散售」向「自持」轉型，其主要收入來源也從賣樓轉為收租。

柏文喜稱，SOHO中國的核心問題是，現金流無法覆蓋運營成本與資金成本，由此導致純商業地產自持與運營業務在國內的商業模式無法成立和持續。所以2014年起，SOHO中國多次出售物業以平衡現金流。

4萬億國際巨頭接盤

黑石是國際上最重要的另類投資機構之一，在併購重組、房地產投資、企業運營等方面具有較強競爭優勢。截至2021年第一季度，黑石管理資產規模達到了6488億美元（約合42142億人民幣）。

黑石一直積極投資中國房地產。據不完全統計，2008年以來，黑石在中國房地產市場累計投資額接近300億元，投資範圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。

半個月前（6月3日），黑石剛剛宣布以30億美元收購泛海控股旗下的美國國際數據集團(IDG)。2020年底，黑石宣布旗下黑石房地產機會型基金以11億美元（約合人民幣71億元）從富力地產收購粵港澳大灣區內最大的城市物流園區。

SOHO中國在公告中表示，黑石計劃維持SOHO中國現有的主營業務和管理層，並計劃在適當的情況下利用公司的資源在中國進行擴張。

要約完成後，黑石計劃對公司進行詳細的戰略審查，以制定公司未來業務發展的業務計劃和戰略，並確定為優化和合理化公司的業務活動和資產組合而採取的適當或可取的措施。

如果收購SOHO中國最終順利完成，這將成為黑石有史以來在中國市場最大的一筆房地產投資。（北京時間財經 陳世愛）