暮春的午後，武漢新洲邾城街道廣電宿舍小區，新劃的停車位整齊有序。新修的涼亭里傳出陣陣笑聲，幾位老人圍坐拉家常。
問津新城新生活片區，書香大街、水韻大街已全面通車，新洲區人民醫院遷建項目主體結構全部封頂，塔吊林立間，一座規劃床位1000張的三級醫院雛形初顯。
再往南，漲渡湖農場，一座由廢棄水廠改造的「水塔咖啡」進入打圍建設階段。不久後，這裡將成為武漢市民的新晉休閑度假打卡地。
三個畫面，拼出的是新洲城市更新的「上分」答卷。
問津新城。圖/沈雷平 攝
【1】城與鄉：三級聯動下的全域蝶變
今年年初，武漢市出台金融支持「五改四好」城市更新十條措施，明確提出鼓勵「xod模式」項目採用市場化方式籌集資金。新洲區先行一步，將城市更新理念從城區延伸至街鎮、村灣，全域謀劃項目205個、總投資814億元，探索出一條以城市更新引領全域高質量發展的新路徑。
城市更新，更新什麼？新洲的回答是：不僅更新城區，也更新街鎮、更新鄉村。
問津新城是主戰場。按照「高鐵、高速、高校、高科技園區」四位一體的格局，新城被劃分為六大片區，以不同功能定位牽引差異化發展。
以公共服務為導向的文昌新生活片區，集中布局了11個項目、總投資54.39億元。九派新聞記者實地探訪看到，新洲區人民醫院主體結構已封頂，正在進行外幕牆及室內裝修；劉三屋骨傷醫院主體完工，進入內裝和室外工程階段；問津高中、問津一小、新洲四中、12年一貫制學校、高品質酒店、「文昌一品」四代住宅等項目正在啟動或推進。城東棚戶區改造項目進度已達76%。
人民醫院遷建項目。圖/葉東輝 攝
新洲一中航天城校區。
問津美術高中。
以交通為導向的高鐵站城融合片區、以產業為導向的城市算力基地、以生態為導向的舉水河濱水休閑區、以體育為導向的曲背湖戶外運動基地……六大片區各具特色，共同構成50萬人口大武漢東部門戶新城的未來圖景。
城市更新的觸角，同樣伸向街鎮。
漲渡湖街，全市保存最好的國有農場正迎來新生。這裡長期以來零違建，保留著完整的歷史風貌。新洲區採取「修舊如舊」原則，打造異域農場小鎮。將原水廠改造成水塔咖啡，原物資公司改造成游牧民宿，一期改造房屋1萬方，不久後即將營業。街道1公里距離，是華中地區最大池杉林，動物221種，鳥類172種，越冬水鳥29000多隻。把原職工宿舍改造成農場鄉集，看護房改造成科普展示館，打造武漢版「綠野仙蹤」。二期、三期將逐步推進，串聯起水上森林、帆船基地、天空牧場、賽雨香山、伊甸園等景點，輻射183個村、27.83萬農民，預計人均增收2萬元。
漲渡湖水上森林。
漲渡湖水塔咖啡效果圖。
鄉村層面，鳳凰鎮細李灣的探索更具啟示意義。這裡閑置房屋佔八成。新洲區創新「村集體+企業+村民」模式，引進湖北鄉下有院公司，以20年長租協議改造28棟閑置農房，吸引92名「新村民」定居落戶。村民年均獲得租金3000-6000元，村集體年增收入12萬元。對百年鄂東民居實施「微改造」，建設「外舊內新」主題民宿，共享食堂、共享菜園、雲帆露營基地……這個曾經的「空心村」，正變成都市人的「嚮往村」。
鳳凰鎮細李灣成為人們嚮往的鄉村。
「城市更新不拘泥於一個片區，不局限在城區鬧市，而是在整個城市範圍內，包括街道與鄉鎮、社區與村灣，我們是全域發展的一種新模式。」新洲區相關負責人在受訪時表示，通過不同的資源盤活、功能聚合，才能取得更好的成效。
【2】新與舊：以「微更新」留住城市根與魂
新洲區城市更新的另一個特色，是「修舊煥新」並重，堅決不走大拆大建的老路。
邾城老城區，是這種理念最生動的實踐場。
九派新聞記者走進廣電宿舍樓小區，這個建成於20世紀90年代的老舊小區，如今變了模樣：瓦屋面翻新了，雨天不再漏水；外牆粉刷一新，灰白的牆面清爽整潔；樓梯間亮堂了，老人上下樓不再摸黑；地下管網改造了，雨季的積水成了歷史；新劃的停車位整齊有序，「搶車位」的煩惱煙消雲散；新修的涼亭里，居民們從「見面點點頭」變成了「坐下來拉家常」。
1000多平方米的改造面積，每一處都「改」在了居民心坎上。
廣電宿舍樓外牆粉刷一新。
改造後的小區有了涼亭、健身器材，還規划了停車位。
「以前樓道里堆滿雜物，現在乾淨敞亮，心情都好了。」居民李大爺指著新裝的樓道燈說，「這燈不僅照亮了路，也照亮了心。」
這樣的「微改造」，在新洲區並非孤例。新洲大街126號、130號老舊小區改造項目，總投資僅77萬元，聚焦的是群眾急難愁盼的民生短板。邾城街朝陽里94號改造項目已經完工，二次供水設施改造正在推進，覆蓋更多老舊小區。
「我們堅持『小規模、微改造、漸進式』更新，以城市更新不斷提升城市功能品質，滿足居民的生產生活需要。」新洲區住房和城市更新局相關負責人告訴記者。
在邾城老城區，新洲區沒有簡單的一拆了之，而是以功能有機疏解替代人口被動外遷，有序推動醫療、教育、政務等非核心功能向問津新城疏解，從根源降低人口密度。同時，推行「就近安置+房票安置」雙重保障模式，讓群眾有選擇權。持續升級集貿市場、社區養老、便民服務等民生配套，不搞「空心化疏解」，牢牢守住老城煙火氣。
「既要讓老城疏解人口、更新提質，又要讓居民記得住鄉愁。」新洲區政府相關負責人說，「我們始終以『五改四好』任務為總抓手，從源頭上杜絕大拆大建的短期行為。」
文昌大道。圖/葉東輝 攝
【3】產與城：城市更新賦能「中國星谷」產業發展
城市更新，最終要服務於產業發展。
「中國星谷」是新洲區三張國家級名片中含金量最高的一張，也是武漢「五穀豐登」現代產業體系布局的重要承載地。如何通過城市更新，為千億級商業航天產業提供空間支撐和生活配套？
新洲區的回答是：空間破局、功能提質、創新賦能。
在空間上，按照商業航天產業鏈圖譜，為航天新城劃定產業導向的更新路徑，以千億產值完善國土空間規劃，從源頭保障產業發展空間。以城市更新為抓手，加快釋放空間資源，盤活低效土地，推動老舊廠區改造煥新。目前，以星谷大道為主軸的路網體系已相繼投用，航天新城骨架全面鋪開。火箭、衛星等四大產業園已建成投用，形成年產50枚火箭、240顆衛星的核心產能。
在功能上，堅持產業發展與城市建設同頻。試點「航天智慧社區」建設，配套人才公寓、保障性租賃住房；統籌落地同濟航天城醫院、新洲一中航天城校區，建設商業綜合體、航天主題公園，打造產業人才宜居的「15分鐘生活圈」；同步推進水電氣網改造升級，建設智慧路燈、智慧停車場等新型設施，實現產業發展與城市韌性提升雙向賦能。
在創新上，以雙柳長江大橋、光谷長江大橋為紐帶，推動「中國星谷」融入武漢「一城三廊多帶」創新格局。深化「五穀聯動」，聯動光谷、網谷開展航天核心技術聯合攻關，推動航天技術在城市治理、生態保護等更新場景落地，打造超百個衛星數據示範應用場景。
「城市更新與產業發展，不是兩張皮，而是共生體。」新洲區相關負責人表示，通過城市更新為產業騰挪空間、完善配套，產業發展又反過來為城市注入活力和動能，最終實現「以城促產、以產興城、職住平衡、融合共生」。
航天新城。
【4】變與不變：城市更新的新洲邏輯
站在2026年回望，新洲區的城市更新，正在形成一套獨特的邏輯。
變的是空間形態。問津新城從藍圖變為現實，漲渡湖農場從沉寂走向新生，細李灣從「空心村」變為「嚮往村」。數據顯示，新洲區三年謀劃實施43個項目，總投資278.06億元，全面推動以問津、航天兩大新城為引領的「2+n」片區提速建設。
不變的是文化根脈。問津文化、航天精神，成為新洲城市更新的靈魂。從規劃層面，問津新城聚焦「四高一體」城市格局，以社區導向推動城市「圈層式」開發，聯動辛沖、舊街等街道形成百花齊放生動局面；航天新城注重產城融合發展，帶動漲渡湖等街道形成差異化錯位發展格局，從源頭打破「全域一刀切」的開發模式。從建設層面，將文化印記深度融入項目建設，以城市獨特風貌展示新洲文化精髓。
變的是發展動能。以xod模式為牽引，新洲區創新「xod+新ppp+epc」複合開發模式，以差異化功能內核構建更新內生動力。六大片區分別以高鐵、大學、產業、公共服務、生態、體育為導向，各有側重，各具特色，共同構成新洲城市更新的「xod矩陣」。
不變的是民生底色。無論是老城的「微改造」，還是新城的「大配套」，落腳點始終是群眾獲得感。從廣電宿舍樓居民的涼亭聊天，到邾城棚改居民的安置選擇，從二次供水改造解決「用水難」，到15分鐘生活圈便利日常生活——城市更新的每一個細節，都在回應「人民城市人民建，人民城市為人民」的時代命題。
「未來，新洲區將持續錨定『五改四好』總目標，深化差異化更新路徑，推動城市更新與經濟發展『雙螺旋』上升，在更新中既實現城市功能迭代升級，也守護好城市的根與魂。」新洲區相關負責人的話語中，透出這座城城市更新的清晰路徑。
新洲邾城客運站。圖/葉東輝 攝
【採訪手記】
在新洲採訪的當天，記者注意到一個細節：問津新城新生活片區的道路命名，既有書香大街、水韻大街這樣的雅緻，也有齊安大道這樣延續古地名的傳承。老城廣電宿舍樓改造後，涼亭里每天都有居民聚在一起聊天，一位老人說：「住了幾十年，以前見面點點頭，現在能坐下來拉家常了。」
城市更新，更新的是物理空間，更新的是生活方式，更新的也是一座城市的情感連接。
新洲的實踐告訴我們：城市更新不是簡單的拆與建，而是功能的重塑、文脈的延續、民生的改善。當新城與老城各美其美、產與城相互賦能、發展與傳承相得益彰，城市才能真正成為人們嚮往的家園。
從問津新城到漲渡湖農場，從邾城老街到鳳凰鎮細李灣，新洲區以全域視野推進城市更新，正在書寫一份「城市更新帶動城市發展方式轉變」的生動樣本。
九派新聞記者 王晶 曾怡婷 余兆晨
通訊員 王勁英 王林軍
【來源：九派新聞】
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