作 者丨唐婧
編 輯丨周炎炎
圖 源丨AI
市場期盼已久的存量房貸利率下調，終於來了！
9月29日晚間，央行發布《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》（下稱《公告》），將引導存量房貸利率批量下調。市場利率定價自律機制同時發布《關於批量調整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》），宣布批量下調存量房貸利率。此前央行行長潘功勝在9月24日舉辦的國新辦發布會上宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。
何時降、怎麼降、降多少是市場關注的焦點。根據上述倡議，各商業銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業銀行原則上應於倡議發布當日對外發布公告，不晚於10月12日發布操作細則，及時回應客戶關切。
記者留意到，多家全國性銀行已於相關微信公眾號發布2024年存量商業性個人住房貸款利率調整客戶問答，對客戶的核心關切進行回應。
綜合各行公告來看，除北京、上海、深圳執行二套房貸政策的住房貸款調整為目前執行的新發放房貸利率政策下限以外，其他大部分地區的存量住房貸款都可以調整為不低於LPR-30BP，大部分利率較高的存量商業性個人住房貸款都在調整範圍內。
不過，不同借款人的存量房貸利率下調幅度可能並不相同。此外，央行也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。為了便利讀者了解自己的房貸何時降、怎麼降、降多少，21世紀經濟報道記者整理了六問六答。
Q1：本次存量住房貸款利率調整的範圍是什麼？
A：本次調整範圍是存量商業性個人住房貸款（包括首套、二套及以上），不包括住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪、商住兩用房等商業用房的貸款。2023年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。
需要明確的是，如果客戶貸款當前為公積金貸款或公積金組合貸款，也可以進行存量房貸利率調整。本次存量房貸利率調整隻針對存量商業性個人住房貸款和存量公積金組合貸中的商業性個人住房貸款部分，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在此次調整範圍之內。
此外，對於新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。不過，需要提醒的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。
Q2：本次存量住房貸款利率調整的幅度是多少？
A：根據《倡議》，各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整，對於LPR基礎上加點幅度高於-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
簡單來講，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其餘存量房貸利率均可以下調為LPR-30BP的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房，可以調整至新發放房貸利率政策下限。
具體來看，本次調整後，北京的二套及以上存量房貸利率調整為：五環以內的為LPR-5BP，五環以外的為LPR-25BP；上海的二套及以上存量房貸利率調整為：自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區為LPR-25BP；其他為LPR-5BP；深圳的二套及以上存量房貸利率調整為：LPR-5BP。
以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，節約借款人利息支出每年約5600元。潘功勝預計，本次存量房貸利率下調將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。
Q3：存量住房貸款利率調整的時間點是？需要去銀行申請嗎？
A：根據《倡議》，本次存量住房貸款利率調整有兩個關鍵的時間點，一個是10月12日，另一個是10月31日。一方面，主要商業銀行原則上應於倡議發布當日對外發布公告，不晚於10月12日發布操作細則，及時回應客戶關切；另一方面，各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整。
《倡議》要求，各商業銀行應儘快完成合同文本變更、系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道「一鍵式操作」辦理，為借款人提供便利。
例如，農業銀行在客戶問答中表示，該行將主動實施利率批量調整，無需申請，調整後將以簡訊方式通知。再如，工商銀行和交通銀行在客戶問答中表示，將在10月31日前對符合要求的存量住房商業性個人住房貸款進行統一批量調整，無需客戶提出申請或提供材料，具體請以後續發布的操作細則為準。
央行有關負責人介紹，批量調整完成後，借貸雙方還可按照《公告》，基於市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。
Q4：已辦理提前還款的是否可以批量下調？過往支付的高利息可以返還嗎？
A：根據農業銀行的客戶問答，具體要區分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩餘本金尚未歸還的，凡是符合《公告》和《倡議》要求的，可進行利率下調。二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合《公告》和《倡議》要求的，納入此次調整範圍。
工商銀行和交通銀行則一致在客戶問答中表示，此次房貸利率調整前已經支付的高於調整後利率水平的房貸利息不可返還，此次存量房貸利率調整不溯及既往。
Q5：為什麼存量房貸利率下調幅度會因人而異？重定價日會產生哪些影響？
A：由於重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整後會有所差異。批量調整後的利率下降主要是加點幅度下降至-30基點所致。重定價後，最近一個定價周期內LPR的降幅也將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。
但不同借款人的存量房貸利率下調幅度可能並不相同。潘功勝表示，存量房貸利率平均下降幅度在0.5個百分點左右，之所以說是平均，因為貸款在不同時期發放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，央行預測下降的幅度是一個預期的平均數。
以2020年6月在北京購買首套房的借款人為例，目前其首套商業貸款利率為4.75%，為目前執行的4.2%LPR加點55個基點形成，在10月31日前批量調整後房貸利率將降為3.9%。
假設其重定價日為2025年1月1日，那麼其最新的存量房貸利率會變成12月的LPR減30個基點，若從目前到12月底LPR不再變化，其存量房貸利率將進一步降為3.55%。在批量調整的LPR加減點和重定價日兩次「減負」後，該借款人的存量房貸利率會從4.75%到3.55%。
Q6：未來LPR加點幅度可以調整嗎？存量房貸利率會不會再度下調？
A：這將是我國最後一次批量調整存量房貸利率。未來，我國將建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。
目前而言，根據合同約定，存量房貸利率由LPR和加點幅度（加點幅度可為負值）形成，加點幅度主要反映合同簽訂時的市場供求、風險溢價等因素，在合同期保持不變。因此，利率水平只會在重定價後跟隨LPR同幅度變化。
考慮到房貸期限普遍較長（最長可達30年），在合同存續期間，市場供求形勢、借款人的收入、財產和信用狀況等因素均可能發生變化。當這些因素髮生較大變化時，加點仍保持不變，可能導致對合同一方較為不利，需要允許以適當方式變更合同，維護合同的公平性。
根據央行發布的最新公告，其進一步深化利率市場化改革，通過增強市場競爭，完善房貸利率定價機制，允許存量房貸與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，引導存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發放房貸平均利率水平附近。
自2024年10月起，每季度第一個月，中國央行將在官方網站公布上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。
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本期編輯 黎雨桐
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