自2021年，全國兩會將城市更新首次寫入政府工作報告，在《「十四五」發展規劃及2035年願景目標綱要》中也明確提出，將實施城市更新行動，城市更新已升級為國家戰略。此外，新時代背景下，隨著消費者需求的日益更新，老舊商業面臨「閉店危機」，一些老舊商業深知「求變」才是不變的真理，只要不斷迭代升級才能實現涅槃重生。而城市更新作為商業煥新的重要手段之一，已經深入發展到地產發展的新格局中。
城市更新成下一個風口：
概念、背景及政策解析
概念：城市更新是城市發展到一定階段的必然要求。簡單來說，就是將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。舊改，棚改、城中村等項目改造都是城市更新中的重要範疇。
背景：在當下，已經進入城市更新時代，尤其是核心一線城市，可供開發的土地越來越少，新增土地稀缺已成現實，而資源、配備好的土地大多數都被頭部企業收入囊中，這就倒逼著不少企業轉向擁有更大機會的舊物業或存量改造。因此，城市更新會成為未來地產的重點之一。
政策：隨著「實施城市更新行動」首次被寫入我國五年規劃，城市更新已升級為國家戰略，相關政策也進入密集出台期，政策方向從支持逐漸走向規範，且預計未來城市更新將迎來更多紅利政策的支持。
支持類政策：《兩會政府工作報告》、《第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》、《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》、《城鎮老舊小區改造可複製機制名單》......
規範類政策：《關於實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》、《關於加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》、《關於在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見》、《關於開展第一批城市更新試點工作的通知》......
調改更新成老舊商業活下去的強心劑
從80年代的集貿市場、90年代的超市、00年代的百貨，再到10年代的購物中心，商業項目每十年經歷一次消費升級，商業項目也面臨著不同程度的淘汰。
加之，如今的消費者變得越來越好「玩」、越來越好」變」。面對10年、15年的老舊商場，即使經常路過，消費者也完全想不出要進去的理由。
站在城市更新大潮之下，存量時代考驗著我們對商業生命周期的挖掘和延續。
「再生與自救」的更新調改，成為國內商業向下一階段突破新生的重要方式，也成為了老舊商業活下去的「強心劑」。
從爆款案例
看老舊商業改造的多種可能
城市更新作為商業煥新的重要手段之一，已經深入發展到地產發展的新格局中。如今，放眼全國範圍內，從房企巨頭到互聯網大廠都在布局城市更新領域，也誕生了不少極具代表性的城市更新類商業項目，而羅列這些極具代表性的城市更新類商業，不難發現，老舊商業的改造，主要有以下三大改造模式：
模式一：依託原有商業項目改造更新。
在新時代背景下，一些老舊商業逐漸失去核心競爭力，面臨/已經「閉店」。通過對原有老舊商業項目進行重新定位、場景升級、業態調整等，實現整體煥新，完成改造更新。
✦典型案例：深圳婦兒大廈
深圳市婦兒大廈位於福田區景田路與蓮花路交界處，建於1994年，是由2棟商業裙樓與28層商務寫字樓合圍而成的商務綜合體，歷經三年改造煥新，成為深圳城市建築群一道新風景線。
該項目緊扣「公共性」和「服務性」，從四大維度進行了全方面的改造煥新。首先對項目外立面以及內部空間也進行了「深入筋骨」的改造換新，對大廈裙樓屋頂花園、室內區域規劃以及動線元素進行重新設計，讓整個項目逛起來極富童趣。
其次項目圍繞「婦兒友好」為主題內容設計，緊扣都市中各類婦女兒童需求，打造了圍繞兒童友好、女性優能、家庭關愛、國際交流四大板塊業態空間。如1-2層以親子陪伴和服務配套；3層為「兒童成長中心」、4層「女性成長中心」、5層「花園會客廳」、6層「灣區幸福家」、7到19層為辦公空間，20-28層為精品酒店。同時在業態方面，引入了國內首個兒童探索博物館、國內首個圖畫書博物館、深圳首個婦兒主題劇場以及第一家以婦女、親子、家庭為主題的婦兒公益x善淘BUy42慈善商店。
最後，項目對原先的商業理念和商業邏輯進行更新。一方面，在有限的商業空中積極融入社區配套服務，引進星巴克、肯德基、羅森便利店等，為周邊居民和親子家庭提供基礎零售、咖啡、麵包、輕食、花店、24小時便利店等生活配套服務；另一方面，打造社會公益服務點，推出促進困境婦女就業、孤獨症兒童康復等多項小切口民生服務。將公共服務與婦兒友好社區營造融為一體。項目一經亮相，這座建於上世紀90年代的商業綜合體，再一次迎來「高光時刻」。
模式二：依託廠房舊址改造更新。
依託廠房舊址改造的本質其實是對項目承載的產業功能進行轉型、升級，以符合城市新的發展需求。現階段，依託廠房舊址改造主要有以下幾種操作路徑：
（1）轉型為文創、商辦、租賃住房等服務業用地，包括:工改文、工改商、工改租。
（2）升級為科研設計、新型產業等城市高效產業用地。將舊工業區升級改造為新型產業園，使產品符合新興產業辦公生產需求。
（3）調整為城市公共空間。以重工業廠區內的核心工業遺迹為主要改造對象，保留廠區內的核心工業遺迹，並改建為以博物館、美術館、運動館等主題性場館為代表的城市公共空間。
✦典型案例：梵木Flying國際文創公園
梵木Flying國際文創公園，位於四川省成都市武侯區太平寺西路3號，其前身為中體產業成都滑翔機製造廠，於2018年4月正式簽約立項進行改造，於2020年3月開始逐步投入運營並啟動招商。
園區定位於以「創意產業+音樂產業+影視動漫」三大產業內容為主要發展方向的文創集合體，依託「成都梵木創藝區」的資源優勢，在園區導入音樂產業、創意設計、影視動漫等產業內容，完成產業資源整合及產業聚集。
在內容業態規划上，涵蓋生活美學空間、企業辦公空間、互動藝術空間、原創孵化空間、活態展演空間等綜合性文創產業內容。園區還與四川音樂學院合作建立川音實驗分院以及聲音實驗室，打造音樂產學研平台。
在空間上分為A-F區，以及一條藝術消費街區。功能布局上將園區劃分為設計師聯盟、活態藝術空間、音樂消費空間、藝術培訓聯盟四大組團。其中設計師聯盟涵蓋A區、C區、E區及F區，承載創意辦公、音樂設計及影視企業孵化等功能；活態藝術空間涵蓋B區、D區、E區，承載音樂展演、藝術展覽、文化交流、裸眼3D、全息投影互動體驗等功能；音樂消費空間涵蓋B區及藝術消費街區，承載音樂咖啡、藝術紅酒體驗、音樂酒吧等業態；藝術培訓聯盟涵蓋B區、F區，承載藝術培訓功能。
梵木Flying國際文創公園在保留園區現有工業遺存的基礎上，打造以「創意產業+音樂產業+影視產業」為核心的文創集合體，並將音樂產業融入城市更新與文創旅遊，形成了生態與規模並舉的「文創集合體」。
模式三：依託歷史文化街區改造更新。
近年來，依託歷史文化街區改造更新模式備受市場青睞，通過對原有的歷史文化街區在保護修繕的基礎上，充分挖掘歷史文化價值，進行改造更新，恢復歷史文化街區原有的歷史風貌，展現城市的文化價值。
✦經典案例：張園
張園地處上海市靜安區南京西路風貌保護區核心位置，至今已有140餘年歷史。是上海現存規模最大、保存最完整、建築風格最豐富的石庫門建築群之一，也是上海首個保護性徵收改造的城市更新項目。
該項目更新，保留了全部的歷史建築，且分為一、二期分批實施開發，其中西區全部歷史建築由原來的居住功能更新為面向公眾開放的商業、文化功能，引入了安塏第俱樂部，藍瓶咖啡，寶格麗香氛，BY FAR，迪奧，古馳，路易威登，酩悅香檳，而意，法國希思黎，江詩丹頓等一系列重奢品牌。
此外，除了西區打造商業區域外，後續開放的東區將設置精品酒店、公寓；南區將設置潮流中心和演藝中心，計劃邀請國內和國際知名製作人打造張園情景主題秀，定期引進世界戲劇中心的熱門劇目；北區則規划了文化中心和由隈研吾設計的美術館，計劃通過設立大師工作室、畫廊、拍賣行等形式，建設國家非物質文化遺產展示基地。
如今的張園通過對歷史文化價值的充分挖掘，經過更新並注入新的功能業態，重新回歸開放式公共空間，歷經百年變遷又迎來新的使命。
結語：在城市更新背景下，老舊商業改造更新備受關注。「一年一小調，五年一大調」，經過千錘百鍊的商業項目才能更貼近消費者。值得一提的是，老舊商業改造關鍵是在於找到適合項目未來發展的定位以及改造方法。
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