高新二批次共4宗土地上市，金融城、大源均有地

根據成都市公共資源交易中心發布的成都第二批集中供地公告，中心城區合計供應75宗土地，出讓面積合約5686畝，將分為15個場次，於2021年9月15日-17日集中出讓。

其中，高新南區本批次供應4宗土地，佔地面積合約363畝。從宗地的位置分布來看，包括近兩年高新集中出讓土地的新川板塊，也包括土地稀缺的金融城板塊和蠢蠢欲動的大源西板塊。

來自新川板塊的2宗純住宅用地，將於9月15日14時（第3場）出讓；來自金融城板塊的1宗住宅兼容商業用地，將於9月15日14時（第4場）出讓；來自大源西板塊的1宗住宅兼容商業用地，將於9月15日17時（第5場）出讓。

高新南本批次土地供應

新川板塊2宗土地

宗地位置：高新區中和街道龍燈山社區5組（原石河村7社）、龍燈山社區6組（原石河村6社）、蒲草社區2組（原蒲草村3社）、蒲草社區3組（原蒲草村4社）

凈用地面積：104.8844畝

土地用途分類：純住宅用地

計算容積率：2.5

起始樓面地價：12600元/㎡

土地最高限價：13900元/㎡

可售商品住房清水最高銷售均價：21100元/㎡

成品住宅建設比例：100%

基礎裝修標準：2000-3000元/㎡

拍賣時間：2021年09月15日14時

宗地位置：高新區中和街道蒲草村6組、蒲草村7組、蒲草社區6組（原蒲草村14社）、蒲草社區7組（原蒲草村10社）

凈用地面積：88.6627畝

土地用途分類：純住宅用地

計算容積率：2.5

起始樓面地價：9800元/㎡

土地最高限價：10800元/㎡

可售商品住房清水最高銷售均價：17580元/㎡

成品住宅建設比例：100%

基礎裝修標準：2000-3000元/㎡

拍賣時間：2021年09月15日14時

近年來高新區出讓的涉宅用地以新川板塊居多。據投資雲地圖數據顯示，2020年高新南區共拍賣成交8宗土地，有7宗位於新川板塊；2021年一批次集中供地，高新南區供應的3宗土地均位於新川板塊；在本批次集中供應的土地中，又有2宗位於新川板塊。

2019年至今新川板塊出讓的土地詳情

從土地成交結果來看，開發企業對新川價值也十分認可。2020年7月，渝太地產以20700 元/㎡的樓面地價競得了新川41.88 畝純住宅用地，刷新區域地價；在今年一批次供地中，四川遠達集團以樓面地價13500 元/㎡+59%自持租賃住房面積比例競得了新川76畝純住宅用地，而該宗土地限定房價清水均價最高20200元/㎡。

本批次新川供應的這2宗土地，佔地88畝的宗地位於新程大道以南，105畝宗地則位於新程大道以北，兩宗地間直線距離約1.3公里，周邊配套基本可實現共享。

從交通配套上來看，與地鐵6號蒲草站步行距離約800-900米，但宗地周邊還有多條斷頭路待打通，當前交通通達性還不夠暢通。

兩宗地與新川之心公園步行距離約1.3-1.5公里。除此之外，這兩宗土地在教育和商業配套上仍有很大的提升空間。目前宗地周邊還有大面積的待開發土地，預計隨著周邊的土地出讓進程加快，配套建設將逐步完善。

根據土地出讓條件，兩宗土地均將採用「限房價+限地價+建設固定比例銷售型人才公寓+續競銷售型人才公寓面積比例」的方式拍賣。即土地競得人須在宗地內建設銷售型一、二類人才公寓，若競拍過程中，宗地應價達最高限價，將續競建設一類人才公寓面積比例。

其中，建設銷售型的一類人才公寓面積起始比例均為總計容建面比例30%；銷售型的二類人才公寓均為一類人才公寓建面比例30%，也就是土地總計容建面比例9%，且這一比例不因續競一類人才公寓面積而變化。且兩宗土地均要求建設的套型建面90㎡以下的商品住房不得低於宗地住房總房源套數的30%。

此外，兩宗土地還有一些不同配建要求。其中，104.88畝宗地要求代建綜合運動場一處（約1693㎡）。

88.66畝宗地則要求代建公園綠地一處（用地面積約12838平方米），公園綠地中含綜合運動場（800-1500㎡）。

由於兩宗土地在拍賣方式以及土地屬性上無太大差異，但代建的公園綠地成本以及地塊本身的位置差異，讓兩宗土地在土地價格和清水房價的限定上還是有較大差距。

其中，104.88畝宗地土地最高限價為13900元/㎡，限定了清水房價21100元/㎡；而88.44畝宗地土地最高限價為10800元/㎡，限定了清水房價17580元/㎡。

雖然都要求「100%成品住宅銷售，裝修標準為2000-3000元/㎡」，104.88畝宗地成品住宅價格最高均價約24100元/㎡，88.44畝宗地成品住房最高均價僅20580元/㎡。

而綜合新川板塊的新房價格來看，渝太潤豐達蓉悅東方目前還有房源在售，單價約3.1-3.4萬元/㎡（帶裝修），華宇大發·御璟雲璽、中建錦瀾壹號等多個項目，待推售房源預計價格都在3萬元/㎡及以上。

這樣看來，新川板塊本批次出讓的這兩宗土地，在地價房價的限定上，基本上是以二手房指導價為標的了，首改購房者終於將再度等來入住新川的機會了。

金融城板塊1宗土地

宗地位置：高新區桂溪街道石牆村10、11、12、13、14組

凈用地面積：27.6306畝

土地用途分類：住宅兼容商業（兼容商業比例10%-20%）

計算容積率：2.5

起始樓面地價：16800元/㎡

土地最高限價：18400元/㎡

可售商品住房清水最高銷售均價：26300元/㎡

成品住宅建設比例：100%

拍賣時間：2021年09月15日14時

高新金融城板塊上一次出讓住宅類用地，還要追溯到2013年。當時保利以6760 元/㎡的價格競得的一宗50.75畝住兼商用地，即為如今呈現的項目保利錦湖林語。隨著金融城的發展成熟，交子金融城更被定位為兩大城市主中心之一。

本批次出讓的該宗土地位於錦尚西二路和科華南路的交匯處，南臨小區銀泰·泰悅灣，東臨學校金融城幼兒園和錦暉小學金融城分校，各類城市配套堪稱TOP級。

從交通配套來看，宗地周邊的道路均已建成。地塊距離地鐵9號線心島站僅200米，此外900範圍內還有地鐵18號線和1號線的孵化園站。

從教育資源來看，除了緊挨著的成都高新金融城幼兒園、錦暉小學金融城分校外，區域內還有成都高新區錦暉小學、成都七中初中學校、金蘋果新蒙特梭利幼稚園（南苑園）等學校，均分布在宗地兩公里範圍內。

此外，宗地兩公里範圍內有成都銀泰中心in99、環球中心、成都悠方購物中心、九方購物中心、奧克斯廣場等大型購物中心，以及交子公園、桂溪生態公園、錦城公園等生態公園。且交子公園商圈以打造成都的第二個頂級城市商圈為目標，還將打造「3大商業聚集區、4條集中式商業步行街、2條小而美休閑商業街區」的商業空間布局，「蓉城八景」「交子六趣」的公園場景，並策劃多元交通流線串聯。

雖然從地段及各項城市配套來看，即將出讓的該宗土地都讓開發企業以及購房者垂涎欲滴。不過，根據土地的出讓方案，該地塊項目並不是為普通購房者而建的，且開發企業的進入門檻也不低。

該宗地為人才公寓用地，將定向租售給《成都高新區急需緊缺人才和高端人才目錄（2021年修訂）》確定的人才。在寸土寸金的金融城，供應了一宗專屬的人才公寓用地，可見高新區對招引人才的決心和對高端人才的重視。

在人才公寓的建設上，要求90㎡以下住房套數不得低於總套數的30%，90㎡-120㎡戶型總套數不得低於30%。且所有房源須以成品現房進行銷售，普通裝修價格在2000-3000元/㎡。

此外，該宗土地兼容了10%-20%的商業，要求競得人須自持商業計容建面比例不低於宗地商業總計容建面的50%，且在宗地出讓年限內不得整體或分割銷售、轉讓。

「人才公寓+商業自持+現房銷售」，這些條件無疑都增加了開發企業的資金成本。但對於購房者來說，成品住房最高29300元/㎡的均價，住進金融城核心地段，誘惑力不要太大。符合條件的高新人才購房者要不要等一等呢？

根據宗地的建設條件，自土地交付後，該地塊項目的建成時間預計在30個月內。當然，如果能像此前內光華板塊的青雲闕項目如此的高效率就更好了！

大源西板塊1宗土地

宗地位置：高新區桂溪街道臨江村7組（原榮店村2社）、臨江村8組（原榮店村3社）、銅牌村7組、銅牌村9組

凈用地面積：141.4333畝

土地用途分類：住宅兼容商業（地塊①兼容商業比例25%-30%）

計算容積率：2.18

起始樓面地價：13100元/㎡

土地最高限價：14400元/㎡

可售商品住房清水最高銷售均價：21400元/㎡

成品住宅建設比例：100%

拍賣時間：2021年09月15日17時

近年大源板塊供應的住宅類土地並不多。自2018年以來，大源板塊僅出讓了3宗住宅類用地，還包含了一宗人才公寓用地。

從土地存量來看，在天府四街以南、劍南大道以西的大源西板塊，還有大量的土地待入市。

此前，小全全在《天府六街通車，為「大源西」供地鋪好路？》中曾表示，天府六街的通車和板塊內公建配套的先行，將是大源西土地供應的信號。而本次出讓的這宗土地，就位於大源西板塊內，緊鄰小區卓越瓏樾府，或將正式加快大源西土地供應的進程。

該宗地在天府五街與康華路交界處，位於規劃的騎龍創新科技園內。根據規劃，騎龍創新園位於中日（成都）地方發展合作示範區起步建設區，被劃分為創新總部新門廳、跨國文創新街町、數智孵育新雲台、創意精英新里院、騎龍綠廊新田園五大功能區，打造完成後將成為人文氣息與科技創新相融的新型產業社區。

騎龍科技創新園規劃

從交通上來看，隨著天府五街、六街的通車，宗地東側的南華路已基本建成，區域內的路網正在成型中。此外，宗地距離地鐵5號線民樂站約1.3公里。

南華路實景

從教育配套來看，在天府五街北側有成都高新區唯新幼兒園、成都教科院附屬小學；在天府六街北側，「一小」已基本修建完成，與之緊鄰的「三中」目前處於在建之中。

天府六街南側待投用的「一小」

從商業配套來看，距離2公里左右的大源天府二街，有伊藤洋華堂、世豪廣場等購物中心。

雖然目前看來，該宗地周邊還有大面積的未開發土地。但隨著公建配套的不斷兌現，已經讓片區價值日漸清晰了。

根據土地出讓方案，該宗地將採用「限房價+限地價+自持固定比例租賃住房+續競自持租賃住房面積比例」的方式拍賣。自持租賃住房面積起始比例為30%，土地達最高限價後，續競租賃住房面積比例，建設自持租賃住房單套面積需在35-70㎡之間。

此外，競得人還須自持宗地商業計容建面不低於宗地商業總計容建面的50%；代建綠地約20837平方米，為騎龍創新科技園內的規劃綠地。

該宗土地的最高限價為14400元/㎡，限定了清水房價最高均價21400元/㎡，並要求100%成品住宅售價，裝修價格為2000-3000元/㎡。

在該宗土地周邊最近的新房項目為人才公寓項目高投熙悅府，上批次住宅預售價格約2.3-2.7萬元/㎡（帶裝修）；天府五街以北的大源醇熟區域，保利心語花園二手房指導價約3.1元/㎡，朗基御今緣二手房指導價約2.7萬元/㎡，建發翡翠鷺洲二手房指導價為2.9萬元/㎡。

雖然大源西板塊相較於這些項目所在大源成熟區，各項配套都還有差距。但從未來的規劃發展來看，該宗土地的限價與周邊新房和二手房價格相比，價格優勢還是存在。

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總體來看，高新本批次將出讓的4宗土地，在房價限定上都基本與二手房指導價保持了一致。同時，在每塊地上都落地了人才公寓、租賃住房等保障性住房的建設。

對比之下，金融城地塊地段條件優越，但開發門檻較高；大源西作為高新南區最後一片待開發區域，公建配套建設已經先行，本批次待出讓的141畝土地，將推動區域開發進程，區域優勢依然明顯；新川板塊的兩宗地，為純住宅用地，對於房企來說，拿地和開發成本則更加可控。