只有4套二手房成交！這裡的買家正在集體逃離樓市

怪異的現象出現了。

國慶期間，已經冰凍了一段時間的深圳樓市有了點火花；

國慶七天，深圳的新房住宅成交量達到1081套，同比去年大漲了163%！

要知道去年的國慶正是深圳樓市最火熱的時候！

今年的行情不如去年，但成交量反倒比去年高，這確實是有些怪異。

當然，這還不是最怪的，最怪的是——

國慶節假日期間，7天，整個深圳的二手房成交，只有4套！

4套房什麼概念？即便是一個三線城市的新盤，一天恐怕也能賣個4套吧。

深圳這二手房的成交量，要開始刷新下限了？

剛開始看到這個數據的時候，我也覺得離譜。

但細細扒一下這個數據，會發現這個「4套」其實很容易誤導人。

出現4套的原因有兩個。

第一，國慶大家都出去玩了，沒有人願意屁顛屁顛地接盤二手房。

第二，國慶期間，深圳國土局不上班，強制性阻斷了二手房網簽。

查一下往年的數據，你會發現過去每年的國慶，深圳二手房都沒有成交數據，並不是今年搞特殊。

正因為二手房不能網簽，所以9月份和10月初的網簽要不就是集中堆在了9月底，要不就是堆在國慶後回來兩天解決。

國慶期間1號有4套網簽，想來應該是1號政府部門強制加班了。

國慶節為人民服務，也沒啥毛病。

如果想知道國慶期間二手房的熱度，我覺得可以看看過去幾年國慶假期後兩天，也就是9、10號的網簽量：

2018年，網簽322套；

2019年，網簽546套；

2020年，網簽221套；

2021年，網簽123套

今年依然是最低，和去年相比跌了差不多50%，

考慮到其中有不少是9月份遺留下來的網簽，10月份頭七天的成交量，雖然不大可能只有4套，但肯定也是少得可憐。

二手房很涼是真的，只有4套成交是亂扯的。

數據不重要，關鍵的是數據背後深圳當下的兩個樓市真相！

什麼真相？

第一，深圳樓市，就只剩下剛需了。

深圳樓市曾經的種子選手——投資客，經過兩輪調控「大逃殺」之後，早就被趕盡殺絕了。

剩下的，就只有那些有耐心等名額的買家。

但你放心，這樣的人肯定是少數，因為現在的中產，個個都猴急得很，手裡攥著錢就像拿著炸彈一樣，不花出去不舒服，能等的起的人反倒是奇葩。

深圳樓市裡的另一大主力——改善需求，現在也沒了。

深圳的改善客，新房積分拼不過剛需，只能在二手房裡內卷。

而不少改善客進入二手房市場之後，都要面對一個坎——先賣房才能有資金買房。

現在最尷尬的，就是指導價出台、信貸收緊之後，自己的房子賣不出，看中的房子不降價。

一來一回，改善客又回歸原點。

「那還買啥？繼續住著吧！」改善客罵罵咧咧地退出遊戲。

最後留下來的，就只有剛需了。

而深圳的二手房價格現在又在高位上掉不下來，只有新房在積分和價格上對剛需友好。

剛需選誰？當然是選新房！

所以大家要理解，深圳的新房熱度遠勝二手、二手房成交跌跌不休、國慶期間新房、二手房成交的大分化，都是剛需選擇的結果。

從目前的勢頭來看，深圳這個月的二手房成交想過千套，恐怕得預先拜拜神。

第二個真相，深圳的買家，正在「退出深圳樓市」。

別看國慶這七天新房逆勢成交，但新房市場相比過去，熱度差別很大。

最直接的例子就是之前加推的沙井海岸城，入圍的最低積分，只要59分，競爭遠不如年初第一次開盤。

最新海岸城積分要求

要知道，5月份的時候，福永的興圍華府，最低積分都要60.2分。

這才幾個月，小甜甜就變成了牛夫人，曾經全深矚目的網紅盤連機場邊的一個小樓盤都不如......

更誇張的還不是這個，更誇張的是:

海岸城的新盤積分，已經是最近積分最高的新盤了。

前海媽灣的領璽二期，最低入圍積分53.1分；

光明的星河天地四期，最低入圍積分48.8分

龍崗的頤安都會中央花園，最低入圍積分39.2分

還有一些盤更離譜，連積分都不用。

這些不用積分的新盤，以前通常都只存在於東部，現在連曾經熱盤雲集的寶安和光明，都難以倖免。

比如寶安的宏發璽玥華府、前城濱海花園，不用積分

光明的金地峰境瑞府二期，也不用積分。

這些盤要放在年初，60分都還只是入場門檻，70分都不算100%穩當。

這個時候，你就能看出來，市場的信心和情緒真的很重要，沒有了信心，曾經最紅火的深圳，連剛需都不敢買房。

買家們很默契地集體退出樓市，這是深圳樓市當下最大的危機。

現在的深圳樓市，已經進入買家市場。

買家市場，顧名思義，就是買家佔優的市場。

當下，曾經全國最有底氣的業主，遇到了本來一盤散沙卻因為調控意外地團結到了一起的買家。

以前，從來都是業主聯合起來搞個業主群，壟斷了定價權，買家暗暗吃虧。

現在，買家們總算等來了最佳反擊的機會。

要我說，趁它病拿它命。

只要保持現在的狀態，時間過得越久，對買家越是有利。

買家們就算沒有買家群、永遠一盤散沙、意見永遠無法一致。

但你也要明白，現在在二手市場最符合自己利益的做法是：

繼續不要買、繼續跟著耗、繼續和業主博弈。

現在的形勢對買家而言是利好。

第一，深圳的新房供應充足。

現在深圳的新房供應量很大，上個月的第二次集中土拍，大家也看到了：

深圳的流拍率全國最低；

22塊地中有17塊以最高限價成交；

成功拿地的房企都是以國企為主，沒有暴雷風險；

限價持續收縮，新房和二手房的倒掛空間變得更大，新房的價格優勢在擴大；

市場沒有打擊房企拿地的信心，保證了未來深圳一到兩年內的商品房供應。

只要後續有糧草補上，買家就有這個底氣打持久戰。

第二，調控的節奏沒有慢下來的跡象。

上個月底，央行提出兩個「維護」，樓市似乎有回暖的信號，不少人期待著調控能夠鬆綁。

有這個想法的人顯然想多了.......

現在吹風要「兩個維護」，其實是為了防止樓市和金融過快被打趴下，房住不炒才剛剛有所成效，肯定不會那麼快剎車。

而且大家要搞搞清楚，就算是全國的調控都要放鬆，深圳也不可能放鬆。

只要調控繼續保持力度，買家就還能維持現在的強勢。

看吧，接下來二手成交還得繼續跌；至於新房，部分網紅盤可能會有些人追一下，其他的就看造化了。