灰產、炒房客與斯坦福精英：一個中國女孩的13年迪拜淘金史

文丨李丹

編輯丨盧枕

13年前，剛剛大學畢業的張敬雅落地阿聯酋迪拜，迎接她的是熱浪、沙漠、寫著阿拉伯語的路牌。來到這個六千公里外的國家，面臨著「我要如何生存下來」的問題，第一次出國的興奮很快被緊張和忐忑蓋過，對賺錢的渴望瘋狂滋長。

她不是最早來迪拜掘金的中國人。早在上世紀90年代初，中國與阿聯酋之間的商貿往來就逐漸密切，溫州義烏的老闆們帶著中國製造湧向迪拜；2004年，主要為華人提供商鋪租賃的龍城建成，容納了兩千多家華人商鋪，成了迪拜最大的華人社區；到如今，已經有超過8000家中國企業在迪拜落地，在近年中東出海熱潮中，迪拜依然是一個無法忽略的地方。

張敬雅2012年到迪拜後，從一開始在酒店做服務員、在商場做櫃姐，到盤下奶茶店開始創業，再到創辦房地產公司，見證了13年來華人群體在迪拜的不同選擇和命運，而她自己也在這片神奇的土地上實現了階層的躍升。

在她看來，迪拜是一個每天都在發生變化和成長的地方。這裡讓人有機會白手起家，從一無所有到年入千萬；也存在血本無歸的風險，這一兩年，她看到帶著幾百萬前往迪拜掘金的老闆，十個里賠了八個。

迪拜究竟是一個什麼樣的地方？十多年來，中國人如何在這裡做生意？最近幾年，中國企業出海中東的熱潮，在迪拜又是什麼樣貌？鏡相工作室跟張敬雅聊了聊，以下是她的講述，部分信息來自公開資料：

十個老闆賠八個，卷不過的我跑了

這兩年我最明顯的感受，就是迪拜也「變卷了」。拿我所在的行業來說，我從2018年開始在迪拜做房地產中介，這是一個不需要什麼成本，就可以讓人快速積累起財富的行當，堪稱打工人天花板。

在我剛入行時，會英語就是天大的優勢，因為我的客戶基本都不會英語。而現在，就連中介行業也湧入了許多清華北大、斯坦福畢業的高材生。雖然中介是一份門檻很低的工作，但也分兩類，一類是像我一樣，野路子，但是傾心服務，事無巨細，另一類就是正規軍，非常專業，在法律或者風險管理方面有相關背景。

過去可能大多數都是前者，但隨著越來越多企業出海，高凈值、高學歷的客戶過來之後，他們也會更傾向於去找一個有專業背景的人做他們的中介。所以今年，卷不過的我回國了。

「卷」也體現在，我看到這兩年帶著幾百萬想去迪拜做生意的老闆們，十個里賠了八個。這裡指的是他們本身在國內沒有什麼專業背景，可能也就是開飯店，當通過互聯網或者其他信息渠道看到迪拜，覺得有機會，就來開一個餐廳，或者開一個按摩院。

賠本的一個原因是，他們沒有了解迪拜的國情，還是用中國的模式在做生意。比方說在沒有了解法律法規的情況下，開按摩院、ktv，做了一些色情擦邊的生意，因為法律禁止，很快會面臨關停或者巨大的罰款風險，甚至他們自己人身安全也會有風險。

● 迪拜，穆斯林在參加開齋節祈禱。圖源：視覺中國

還有一種情況是，錯誤地估計了成本。我知道一個老闆，他想在迪拜開公司，上來先租了一個非常豪華的辦公室，一年的花費將近200萬迪拉姆，400萬人民幣。然後他很快地雇了五六十個員工，大多是自己的親戚或者朋友，專業素質都不高。簽證成本就要一萬迪拉姆一個人，總共100多萬人民幣。然後他花200萬買了一張營業執照。這麼多成本加起來，這個項目光開發app這一件事情，就花了6個月，期間公司沒有任何進賬。最後結局是一個骨幹員工，帶著所有的數據另立門戶，自己做了一個類似的產品。

這樣的事情國內可能也有，只是迪拜所有的成本都是國內的兩倍，風險是高很多的。其中，信息差又是一個坑。像這個老闆花200萬買營業執照，某種程度上來說是被騙了。因為他的律師告訴他這一張營業執照的經營範圍可以用來做彩票等很多事，收了他這麼多錢。但其實這件事本質無非就是申請一張營業執照，再申請一個不反對函。正常自己去申請的話，可能只需要十幾萬。

這就是為什麼很多人說迪拜騙子很多。迪拜是一個信息非常不透明的地方，也是一個信息差極其有利潤的地方。有很多的法律法規，或者說一手信息，其實是掌握在本地人手裡的。加上有語言的隔閡，阿拉伯語被倒換成英文，再被倒換成中文，倒換的過程當中會產生信息差，就會產生利潤。

對於現在帶著幾百萬想來迪拜創業，做個小產業的老闆，我都會建議他們不要來。疫情以後，衣食住行、服務配套這方面，迪拜是沒有任何一個行業是空白的，以中餐為例，迪拜的每個區都有三四家火鍋店，海底撈和小肥羊在迪拜也開了不少。只是現在迪拜的這一批人做的不夠專業，很多行業上下游不通暢。

像很多中國人很容易就會想到要搞小貿易，倒賣一些家電做電商，迪拜不適合，因為配套太不齊全。先說物流，運一個東西起碼七八天才能到，加上迪拜是貨到付款，退貨率特別高。本身物流鏈路很長，要從中國運過去，運輸成本又很高，最後還很有可能退貨了。這裡的人也沒有網上購物的習慣，大家都去商場購物。迪拜的商場是滿的，不像中國的商場沒人。

像沙特，極兔已經把物流建設的非常好了，迪拜還沒人把檯子搭起來。迪拜又是一個很小的市場，總人口只有390萬，人口密度又沒有中國那麼高。教育消費者成本很高，最後收益很少。

我有一個朋友開外賣公司開了兩年，血虧。因為迪拜天南海北，不是一台電瓶車就能到的，一般來說都要開個二三十公里才能送到，基本上都騎摩托車。騎摩托車又特別危險，因為天氣很熱，50多度，車流很多，有一個月死了兩個外賣員。光是賠償就把公司拖垮了。

從小老闆到投資客，都賺到錢了

在我剛去迪拜的時候，情況和現在完全不一樣。不是有一個著名的時光機理論嗎：十多年前去迪拜，就像坐了一趟時光機，回到了20年前的深圳。

大學時我學的是酒店管理，2012年有出國實習的機會，一個是去迪拜，一個是去美國。考慮到美國是一個很難留下來的國家，我選擇了來迪拜，做萬豪酒店的服務生，當時的工資是3000元人民幣，包吃住。

2012年算是迪拜經歷了2008年經濟危機後，開始復甦的階段。來之前，我對迪拜唯一的印象就是超七星酒店帆船酒店，現在人們對迪拜淘金、高薪、免稅天堂的想像，當時都沒有。我也從來沒有想過要暴富、賺大錢，最迫切的就是想著我要在這裡生存下去。

● 迪拜帆船酒店。圖源：視覺中國

那時我身邊在迪拜、去迪拜的中國人也和我一樣，是想出國看看，長長見識。和十幾二十年前去歐洲、美國等其他國家的人心態差不多，都是做好吃苦的準備，生存是第一目標。開餐館的人都很少，大部分是做服裝、五金等貿易，以浙江人、福建人為主，主要聚集在龍城。

在酒店工作了一年，我覺得工資太少了，於是跳槽到了商場做櫃姐賣鞋，工資是14000元人民幣，加上提成有25000元人民幣左右，後來又有一個機會去卡地亞賣首飾，底薪漲到30000元人民幣。這也是大部分中國打工仔的路徑。

但是做櫃姐，天花板是非常低的。做了不久，有一家奶茶店的老闆要回國，我本身是他們的客人，他就問我要不要接這個奶茶店。想了想，24歲正是闖的年紀。我就問家裡人借錢，把奶茶店轉讓了過來。其實差不多30萬人民幣就可以開一家奶茶店了，但當時他收了我近100萬。

這也是我後來才知道的。

在迪拜開一家店，成本主要分成五塊。第一塊是營業執照，又分為免稅區和非免稅區，成本是在10萬塊錢人民幣左右，基本可以覆蓋80%的行業，特殊行業的話肯定要更多。第二塊就是租金，差一點的地段一年在15萬人民幣左右，好的地段就上不封頂了。我之前有個客戶一年的租金200萬人民幣，也只是一個辦公室。第三部分就是裝修、設備、採購備貨等等，在迪拜從建材的成本到人工的成本都比國內翻了三倍左右。

第四部分就是各種許可，政府的費用，比如說你要開餐廳需要酒類的許可，還有消防、稅務等等，不是光有一張執照就夠了。這也是很多中國人忽略的地方。很多中國人來了之後就辦一張營業執照，甚至有一些營業執照上面會有一個注釋，寫著你這個營業執照正在審核中，老闆也沒有注意，就把這張營業執照當成正式的營業執照使用了。

第五塊的費用就是人力成本。在迪拜，一個不會說英語的中國人，一般來說五六千人民幣一個月。會說英文的中國人的話，最低一般一萬五左右人民幣一個月。在迪拜工作的還有很大一部分是印巴勞工，如果是這部分人，成本在三千人民幣左右。

雖然被騙了轉讓費，但好在奶茶店生意很好。因為全迪拜奶茶店總共才三家，沒有任何競爭。因為做的人少，還上過央視新聞。一杯奶茶的成本在一塊錢，可以賣到三四十人民幣。一天的營業額在5000人民幣左右，所有的成本，包括人工、水電等等正好是一半，利潤是50%。我已經很滿意了。

我那個時候，或者更早到迪拜的，從奶茶店到按摩店，所有的服務型行業，還有搞貿易的，基本上沒有不賺錢的。就像在20年前的深圳，隨便干點什麼都賺錢。像龍城裡做貿易的，毛利率在100%。一個東西在國內賣200元人民幣，在迪拜就賣200迪拉姆（400元人民幣），外國人看見中國的小商品都走不動道。那個時候也沒有太多龍城，只有迪拜的一個龍城。現在整個中東龍城遍地開花，光迪拜就有3個。

加密貨幣和炒房客，把我推向風口

開奶茶店的時候也只能說是活著，真正賺大錢，是2018年我開始做房地產之後。

2018年迪拜來了一批中國人，是做灰產的，主要是加密貨幣。因為迪拜這個城市門檻沒有很高，免簽，不看徵信、流水，一本護照就可以。做灰產的人錢很多，熱錢湧進，各個方面的消費都拉動起來了，也直接拉動了房地產。

中國人對迪拜房產的投資排不上前三，但可以排到前十。這一年中國領導人也訪問了迪拜，宏觀層面上兩國政府走的更近了。迪拜的開發商也開始重視中國人，阿聯酋最大的開發商之一意馬爾（emaar），每年放新年煙花的時候，只有三國語言，中文、英文、阿拉伯語。意馬爾（emaar）旗下的商場，所有的物料指示牌也都是這三國語言。

● 夜幕下的迪拜世博會中國館。圖源：視覺中國

那年我在奶茶店裡遇到一位老闆，是做加密貨幣的，他和身邊的其他溫州商人一直在投資迪拜房產，需求很大，就想乾脆自己開一家房地產公司，覺得我人靠譜，想投資我做這件事。還有一個合伙人，過去在國內在鏈家上班，也是在奶茶店認識的。

現在回想，這家公司也是大型的「草台班子」。老闆有錢，幾百萬甩在你面前，你去干吧。公司剛剛創立的時候就大張旗鼓，車要買勞斯萊斯，辦公室要租最好的市中心的房子，一頓操作下來就花了三四百萬。

當時公司在迪拜做的聲量特別大，是意馬爾（emaar）的中國總代理。最大的煩惱不是找不到客戶，而是客戶太多了，各種諮詢、售後做不過來。看起來欣欣向榮，但實際上回報和投入不成正比。很多時候是和一家公司合作，行業的標準可能是開發商給中介公司40%的返佣，但是我們只要20%，賠錢賺吆喝。

另一個更主要的問題是，投資人、我、合伙人，我們誰也沒開過公司，一拍腦袋就幹了。利潤如何分配、公司架構是什麼樣的，在一開始就沒有說清楚，最後產生了很多糾紛。

早年在迪拜的一批人都是像我們一樣，莽夫，也談不上契約精神。但因為趕上了時機，也能賺到錢。

我也沒做過房地產，最大的優勢只是我會說英語。很多國內過來的客戶是不會說英語的，起居出行都得我一手包辦，不僅是中介，還是生活管家，賺的就是翻譯+司機的錢。

什麼樣的事都遇到過，什麼樣的事都要解決。有一次客戶凌晨4點多給我打電話，說出車禍了，警察現在來了，而且他沒有駕照。我說你有沒有撞到人？他說沒有，我說沒問題，你待在那邊，我去幫你解決。然後我就帶著我的駕照過去，因為客戶也不會說英語，沒法和警察交流，我就準備說我是司機，我回去拿駕照了。

我就是凌晨跑到那裡，拿著我的駕照跟警察說，這是我開的車，正常給我開單子走保險就可以了。警察問我，你確定這是你開的嗎？我說我確定。他說，那你們現在都跟我去警察局。我抬頭一看，客戶開了一個兩座的跑車，跑車邊站著兩個人。

最後我就只能去警察局寫保證書，保證再也不騙警察。

我們找客戶的辦法，也都是和國內房地產中介學的。辦展會，和旅行社合作，在旅遊大巴上宣講，主要賣點是2020世博會、一帶一路、兩國關係好……就和國內海景房買房團套路是一樣的。只不過區別是，迪拜的投資回報率確實高，我手上賣出去的房產，客戶全都是賺錢的。不是說我有多厲害，而是踩上了時代的風口。

在迪拜，普通人的造富神話

2021年之後，我就離開公司單幹了。

2018年來買房的客戶基本都是來迪拜旅遊的普通遊客，投資的都是小戶型、公寓，到了2021年，變成了專業的炒房客。

迪拜的房產政策不是很健全，買房不用付全款，付到30%，這個房子交沒交房都可以再轉賣出去了。從2021年開始，我就發現有的客戶會用一種叫做「炒樓花」的炒房操作，把一棟樓裡面景觀最好的一室一廳全部買斷，但是只付10%，全部包下來也就60萬，然後再每套加個30萬、50萬再賣出去。

如果還是像以前來旅遊順便投資的小老百姓，大家肯定不知道這還能「炒樓花」。2021年之後來的都是大老闆，就是2021年之後，如果身價沒有過億，我都不愛跟人家吃飯。

不同時間來的不同人，對房產的需求也有變化。過去普通遊客，可能只在意在迪拜買房子投資能不能賺錢；再到炒房客、做灰產的，在意的是能不能賺快錢；這一兩年，更多資本、企業進入迪拜，訴求變成了安不安全。

迪拜從2000年允許賣房給外國人，2005年已經有溫商開始炒房了。2008年是一個房價頂峰，但是很快金融危機降臨，國際熱錢撤離，房市就又跌回了前兩年的水平。從我去迪拜的2012年到2018年之間，房價沒有太大浮動，還是底價，可能2016、2017年開始慢慢回溫，真正的爆發是在2020年以後。

2018年之後，迪拜房地產平均漲幅44%，別墅的漲幅150%，公寓我個人體感也是在70%、80%以上。我自己2021 年買的房子是400萬，現在這個房子是600萬。

● 迪拜，emaar properties pjsc住宅建築工地。圖源：視覺中國

在我身邊的同行、朋友中，我已經是買的非常晚的了。2021年開始，房地產越來越熱，湧入迪拜的中國人也越來越多，我明顯感受到節奏越來越快。一個直接的表現就是，忽然之間身邊的朋友都暴富了。

原先大家如果是來打工的，一個月收入比較好的也就三五萬。可能有一些老闆，那也就一個月一二十萬。但是突然有一段時間，迪拜人均百萬了。而且就是我身邊的中介朋友，有一個朋友三個月囤了25套房子，一套房賺了200多萬。

你可以看到身邊有很多人，通過各種各樣的方式在創造財富神話。但凡在迪拜待得久一點，趕上了房地產風口，年收入100萬可能都是貧困人群。

我在來到迪拜之前，也就是一個一無所有的普通學生，拎著個塑料袋，你就闖吧。只要肯學，只要努力，總能熬到你出頭的那一天。

迪拜跟其他很多地方有一個最大的不一樣，是因為迪拜沒有歷史，是一個非常草莽的地方。不看人情，不看盤根錯節的關係，大家來到這裡，起點都是一樣的。這裡本地人只有10%，90%的人都是從國外來的，都是從零開始。就看你有多少能力，有多少創意，或者有多少的運氣。

在其他地方，了解一個人可能會問，你家裡是幹什麼的？但是我發現在迪拜打招呼，我們只會問你從哪個城市來的，不會問你的過去，英雄不論出處。

然後還有一類人，本身在國內有專業背景、有技能積累的，特別是高精尖的行業，也很適合來迪拜，因為國內競爭太大了。迪拜本身也很歡迎這類人。

我之前有個客戶，他想要辦廠，需要得到一些政策上的支持，所以他就通過一個本地人介紹，去見了一個分管港口的酋長的親戚。僅僅是為了得到這個面談的機會，他給了200萬人民幣。確實是談上了，聊得非常好。最後手一拍，不認人了。

他花了很多錢去打關係，但是沒有一個關係是真正打牢的。因為他是想要一個港口來運輸輔助開發石油的器材，這個項目本身對阿聯酋來說沒有吸引力。如果抱著我想要受到本地人庇護來做一些什麼生意的想法，是很難行得通的。

當地人其實看重有才能的人。比如說想接觸到酋長，有些人可能就只能去花錢去見酋長，但是你有一個非常好的項目。酋長是有辦公室，有郵箱的，把方案做好，如果本地市場真的需要，很容易就可以見到想見的人，甚至拿到投資。

放眼整個中東，迪拜都是非常特殊的地方。雖然其他國家，比如沙特，也在逐漸放開，但在世俗化程度上很難趕得上迪拜。同樣都是阿聯酋，同樣都禁酒，在迪拜喝酒被抓，可能就是大事化小小事化了，罰幾萬塊錢。但過去我有一個在阿布扎比的朋友，過生日喝了點酒，有一點酒氣，在走回宿舍的路上全部被抓了，男的判嫖娼，女的判賣淫。2027年，迪拜甚至準備要開賭場了。

雖然那個彎腰撿錢的時代已經過去了，但我依然覺得迪拜是適合普通人、年輕人的地方，只是要不就干中介，要不就做輕資產，如果比較重的實體生意，可能確實沒有什麼機會了。

今年我回國，本意是覺得接下來迪拜可能會變得很卷了。但就在這一兩個月，迪拜的朋友們都說，市場很火熱、更火熱，你怎麼回去了。看著他們一個個又暴富了，我也在想，到底還要不要回迪拜。

（應受訪者要求，張敬雅為化名）

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