作者：余飛
10月份的房地產行情，本號在月初根據克而瑞披露的數據，第一時間做出了分析，得出了四點結論：
第一，10月份一線樓市的確很火熱。
第二，二線個別城市火熱，大多數城市表現平平。
第三，全國整體成交仍在底部。
第四，這一輪救市效應在10月底就在走弱。
11月15日國家統計局公布的官方數據，再一次佐證了這四點結論。
01 | 房價，下跌仍是主流
國家統計局披露的70個大中城市新房與二手房價格數據顯示：10月份個別城市房價扭轉了下跌局面，但整體下跌趨勢沒有改變。
整體方面，10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%。
更能反映市場價格變化的二手房，10月份一線城市上漲0.4%，為近13個月以來首次轉漲；二線城市環比下降0.4%；三線城市環比下降0.6%。
相較於9月份，雖然跌幅收窄，但仍在下跌。
一線城市二手房價格扭轉了下跌態勢，出現了上漲。
這是預料之中的事情，畢竟10月份的行情是屬於一線城市的狂歡，而二三線城市則繼續下跌。
這也符合上面四點結論中的第一條、第二條和第三條。
具體來看，10月份70個城市中新房環比上漲的城市有7個，按漲幅大小依次是上海、太原、廈門、平頂山、桂林、瀋陽、深圳。
10月份70個城市二手房環比，改變了以往全線下跌的情況，有8個城市上漲，分別是北京、杭州、深圳、重慶、成都、上海、廈門、武漢。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
上海、廈門、深圳三座城市10月份無論新房還是二手房，價格環比都在上漲。這與其10月份火熱的行情相對應。
上海方面，上海中原地產披露的數據顯示，10月份新建住宅成交面積64.3萬平方米，環比增加39.8%，同比增加14.4%。二手房成交24376套(網簽數據），環比上漲了54.25%。
廈門，10月新房成交量創三年新高。二手房成交量環比上漲了46%。
深圳，10月份新建住宅網簽套數4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅網簽套數6118套，是9月份3191套的1.9倍。
以上都是短暫行情拉動所致。進入11月份，除了深圳熱度在延續外，其餘如上海、廈門，都在轉弱。
上海方面，上海中原地產披露的數據顯示，上周（11.4—11.10）新建商品住宅成交面積11.19萬平方米，環比減少58.04%。
廈門上周新房成交量環比腰斬了。
二手房，也開始走弱。
以此來看，11月份他們的價格，又將轉跌。
有趣的是，作為一線城市的廣州，在全盤放開限購，在成交量起勢的背景下，新房和二手房價格仍在下跌。
可見廣州樓市的復甦有多艱難。而且，廣州的行情在進入11月份之後，又下來了。
進入11月份，新房網簽量又跳水至2024套。
製圖：城市財經；數據：廣州市住建局
02 | 全國整體成交量仍在下跌
10月份的行情是屬於一線和個別二線城市的，全國整體成交仍在底部，這是本號月初分析數據的時候，得出的結論。
克而瑞月初公布的數據顯示：
百強房企10月實現銷售操盤金額4354.9億元，環比增長73%，同比增長7.1%，業績規模達到年內次高。
從數據來看：
一方面，從環比來看，10月份百強房企成交量的確大漲了，但成交絕對金額4354.9億元，仍只是年內第二高，成交金額還不及6月份。
另一方面，從同比來看，2024年10月份成交金額4354.9億元，比去年略高一些，但也僅僅是高過去年，縱向對比，仍是2019年以來的第二低。
國家統計局11月15日發布的官方數據，比機構披露的數據還有冷：
第一，房地產投資跌幅，非但沒有扭轉或者收窄，還在擴大。
1-10月份，全國房地產開發投資86309億元，同比下降10.3%；其中，住宅投資65644億元，下降10.4%。
來源：國家統計局
第二，商品房成交量，比9月份還要低。
1-10月份，新建商品房銷售面積77930萬平方米，同比下降15.8%，其中住宅銷售面積下降17.7%。新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%，其中住宅銷售額下降22.0%。
來源：國家統計局
為了更直觀看出10月份全國商品房銷售情況到底如何，本號根據國家統計局公布的每個月數據，梳理了一張表格。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
可以看到，10月份無論銷售面積還是銷售額，都比9月份還要低。
以此預估，到今年年末，全年商品房銷售面積和銷售額將從去年的「雙11」跌至「雙9」。
03 | 房地產，何時企穩
當下的中國經濟，有兩大風險和一個核心問題。
兩大風險，一個是地方債務風險，尤其是隱性債務風險；另外一個是房地產風險。這兩個風險相互關聯。
一個核心問題是：當前經濟的最大問題是資產負債表衰退。翻譯成白話就是，由於房價大跌，導致居民家庭和企業的凈資產縮水、負債率上升，大家都不願意加槓桿了，不願意消費、不願意買房，不願意擴大再生產。
官方正在著手解決。
地方債問題，官方推出了「6+4+2」化債方案。
6萬億是增量，是全國人大常委會批准的。一次性報批，分三年實施。
4萬億是騰挪，是從原本就有的每年額度債務增量中拿出8000億元，連續五年合計4萬億，用於化債。
2萬億是延期，2029年及以後年度到期的棚戶區改造隱性債務2萬億元，仍按原合同償還。也即這2萬億，到期後不用著急償還，仍按照原合同延期償還。
化債，雖然是債務置換，也即變更了債務性質。理論上，這筆錢只是從地方政府手中過渡一下，讓你借一筆低利息的顯性債務去償還高利息的隱性債。
地方政府手中，好像依舊沒有錢剩下。
但化債最大的好處在於，讓地方暫時忘記要還債的煩惱，讓煩惱延後。
如此一來，地方政府可以放開手腳發展經濟。
原本的財政收入，就可以不著急去還債，可以用於給公務員發工資，用於產業投資，用於基礎設施建設。
房地產問題，過去三年一直在解決。9月末大幅降低了京滬限購門檻，深圳外圍區限購取消，廣州全面放開。
這兩天，財政部又下調了契稅、增值稅促進成交。
但這兩個風險化解，需要較長周期，地方債問題是一個積累了多年的頑疾，目前也只是將煩惱延後而已。
房地產問題背後，是經濟復甦問題，是庫存問題，是人口問題，是槓桿率問題，不是那麼快就能夠解決的。
國際知名投行高盛，發布了近日對中國房地產市場最新研判，這份報告中披露了很多數據：
第一，高盛給出了一個天量數據，即中國目前未售出的房地產庫存（如果全部建成）高達93萬億。
今年全年大概也就能賣出9萬億左右，而且還在下跌。這個廣義庫存，需要十多年才能消化掉。
所以，最近自然資源部推出了地方債回購房企土地的方案，但其中的價格拉鋸是個漫長的過程，也是一個持久戰。
第二，此外高盛盤點，預計2024年房地產總債務在59萬億，這還不包括預售定金在內。
房地產債務巨額債務，意味著房企出清仍會繼續，也意味著房企降價賣房換取現金流的訴求，也會越來越強烈。
基於這兩點，高盛給出了自己的預判：
第一、中國新房房價將在2025年底企穩，2027年將略微增長2%；同時二手房房價將在2026年逐步穩定；
第二、從現在到25年底，中國房價有可能再下跌20%到25%；
第三、 2025年到2027年新房市場銷售額將穩定在8萬億水平。
事實上，本號在去年也預測過，房地產下跌到一定程度後，未來會在房屋老舊之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下，維持在七八萬億的市場。
8萬億，可能是個底。但到底之後，不一定是反彈，大概率是長期維持在低位水平。
而且，按照人口趨勢來看，這個8萬億也不見得能維持多久。
而房價，可能會持續陰跌很多年，很難再起來。
