本報記者 王登海 北京報道
圖文無關
在房地產市場深度調整的當下，華遠地產股份有限公司（以下簡稱「華遠地產」，600743.SH）也在計划去地產化謀求轉型。
日前，華遠地產披露《重大資產出售暨關聯交易報告書（草案）》（以下簡稱「草案」），擬以現金方式向控股股東北京市華遠集團有限公司（以下簡稱「華遠集團」）出售公司房地產開發業務相關資產及負債，交易價格合計4.68億元，本次交易構成重大資產重組。
《中國經營報》記者觀察到，華遠地產本次交易擬轉讓的標的資產包括華遠地產持有的華遠置業100%股權、華遠地產對華遠置業及其子公司的應收款項、華遠地產應付債券以及應付款項等債務。
對於此次交易，上交所發出問詢函，要求華遠地產對草案中提及的持續經營能力、資產評估情況等問題進一步說明。
對於此次被問詢的情況以及交易的一些細節問題，記者致電華遠地產方面，對方要求發採訪函至公司，記者發函後，再次致電華遠地產方面，對方稱已經收到採訪函並轉送至相關負責人，不過截至發稿，未收到對方回復。
去地產化
華遠地產是國內最早創立的房地產品牌之一，於20世紀80年代初進入房地產業，於1994年在上海證券交易所上市，其控股股東華遠集團為北京市西城區屬國有企業。
在中國房地產業的起步階段，華遠地產以其市場表現和品牌影響力，與萬科齊名，形成了「南萬科，北華遠」的說法。
然而近年來，受宏觀調控政策和市場需求減弱的雙重影響，房地產行業面臨挑戰，華遠地產也未能倖免。
有關資料顯示，華遠地產主要通過全資子公司華遠置業從事房地產開發業務，受房地產行業波動影響，自2021年以來上市公司即處於持續虧損狀態，且截至目前仍未有明顯改善跡象。
相關數據顯示，2021年、2022年、2023年和2024年1—6月，華遠地產的營業收入分別為136.93億元、109.24億元、159.86億元、28.13億元，同比增速分別為77.13%、-20.22%、46.34%、-38.86%；歸母凈利潤分別為-6.69億元、-38.22億元、-15.37億元、-3.92億元，已經連續虧損多年。
在歸母凈利潤連續虧損的同時，華遠地產通過債務融資等方式籌集資金以支持房地產開發業務，導致自2021年以來上市公司的資產負債率持續保持在較高水平且逐年增加。
2021年年末、2022年年末、2023年年末和2024年6月末，上市公司資產負債率分別為81.46%、85.87%、88.55%和89.93%。在上市公司母公司層面，截至2024年6月末的已發行債券餘額合計為76.90億元，上市公司面臨較大的償債壓力。
對此，華遠地產方面表示，公司房地產開發業務已持續對公司整體經營業績造成不利影響。
在此背景下，華遠地產決定上市公司擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東華遠集團，未來上市公司將聚焦於能夠實現穩健經營板塊的業務發展，實現業務的戰略轉型。
華遠地產方面認為，通過此次交易，可以降低公司的負債總額和資產負債率，增強盈利能力，提高抗風險能力，從而提升資產質量、整體業績和持續經營能力，為公司的持續發展提供支持。
估值遭問詢
在華遠地產此次資產重組中，涉及的標的資產包括華遠地產全資控股的華遠置業100%股權、對華遠置業及其子公司的應收款項，以及華遠地產的應付債券和應付款項等債務，轉讓價格總計4.68億元，將以現金支付方式進行。
有關資料顯示，華遠置業由北京首汽集團公司、北京市華遠地產股份有限公司、北京首都旅遊國際酒店集團有限公司共同出資成立，主營房地產開發和商品房銷售。截至2024年上半年，華遠置業營業收入為1023.28萬元，凈利潤為2247.2萬元；總資產150.97億元，凈資產為-21.03億元。
根據北京中天華資產評估有限責任公司出具的《資產評估報告》（中天華資評報字[2024]第10806號），本次評估採用資產基礎法對標的資產組進行評估。以2024年4月30日為基準日，採用資產基礎法評估後的標的資產組評估價值為46814.29萬元，與標的資產組單體層面凈資產賬面值-142492.43萬元（已扣除永續債212890.13萬元）相比，評估增值189306.71萬元，增值率132.85%；與標的資產組合併層面歸屬於母公司所有者權益賬面值-17958.57萬元（已扣除永續債212890.13萬元）相比，評估增值64772.85萬元，增值率360.68%。
對於這一評估結果，上交所也提出了進一步的質詢。上交所指出，華遠地產對華遠置業及其子公司的應收款項賬面原值109.64億元，華遠地產應付債券以及應付款項賬麵價值73.69億元，華遠置業100%股權的賬麵價值等情況未作詳細說明。
因此，上交所要求華遠地產列示華遠置業及其主要子公司的具體財務數據，並結合主要子公司財務狀況及經營情況，說明長期股權投資大幅減值的原因及合理性；區分三項資產，說明資產組中各部分的具體評估情況及交易作價確認依據，並說明交易作價是否公允、合理，是否有利於維護上市公司及中小股東利益；同時要求說明，本次交易以資產組形式進行整體評估的原因和合理性，以及評估結果是否公允合理。
持續盈利能力存疑
在華遠地產實施本次重大資產剝離之後，公司或將面臨經營規模縮減與盈利水平驟降的雙重挑戰。
根據華遠地產披露的數據，2022年度、2023年度、2024年1—4月，標的資產總額分別為433.29億元、288.61億元、265.58億元，上市公司的資產總額分別為444.66億元、305.58億元、317.52億元，標的資產占上市公司總資產的比例分別為97.44%、94.44%、83.63%。
在營收層面，標的資產在上述對應時間段內的營業收入分別為107.14億元、157.32億元和10.68億元，幾乎與上市公司整體營收（109.24億元、159.86億元、11.59億元）持平，佔比高達98.05%、98.39%、92.21%。
因此，這也意味著，華遠地產一旦房地產開發業務相關的資產負債被剝離，上市公司的資產規模與營業收入勢必將經歷大幅度縮水。
儘管華遠地產方面表示將統籌相關資源，繼續做大做強酒店運營、物業管理等現有業務，但從當前情況來看，這些業務的規模並不算大。
華遠地產2023年年報顯示，截至報告期末，公司用於出租經營的主要房產面積共計約20萬平方米，已出租經營面積約為18萬平方米，出租率約為90%，報告期內完成出租經營收入37266萬元，主要出租的項目為北京銘悅好天地、京西大悅城，長沙的華中心T1寫字樓、君悅酒店、凱悅嘉軒酒店等。
同年，華遠地產酒店產品收入僅達到2.57億元，這無疑對公司的持續盈利能力提出了嚴峻考驗。
因此，上交所對上市公司交易完成後的持續經營能力提出了問詢，要求公司就剩餘業務所處細分領域的市場競爭格局、公司資源積累、歷史經營業績、關聯交易佔比等情況，說明公司剩餘業務的核心競爭力，是否對關聯客戶存在重大依賴等問題。此外，還要求說明此次交易所獲資金的具體使用安排，並結合公司前期酒店運營與物業管理業務、資產、人員情況等，說明公司轉型酒店運營、物業管理的戰略規劃，擬增強公司盈利能力與經營穩健性的措施，以及控股股東華遠集團後續是否有置入資產的計劃與安排。
來源：中國經營報
