千億房企被10億外債「難倒」。
01
世茂真的違約了
記得去年上半年，地產調控的步伐剛剛起步，深圳嚴查經營貸拉開序幕，各地一天一個調控政策，打壓地產。
房地產業內就出了個聲音：
樓市，要進入慢牛時代。
如今慢牛是沒有等到，卻等來了技術型熊市。
之前被稱作慢牛行情中跑出來的「長跑生」，一眾榮耀光環在身：
始終穩健的財務結構是世茂的「內功」。
精準的投資布局是世茂的「絕技」。
長期堅持的產品主義則是世茂的「心法」。
當然，這種說法不是沒有道理的。
2020年，深圳世茂深港國際中心的公寓產品銷售超50億，持續蟬聯深圳第一、中國前三；
南京世茂天譽，成為南京400萬以上公寓簽約套數和金額冠軍，全年銷售額達38億元；
北京世茂西山龍胤全年銷售額超50億元，引領北京豪宅流速標杆；
廣州世茂天越和世茂天鵝灣，分別奪下廣州千萬級奢宅和廣州濱江2500萬+總價銷冠……
只是如今，這些統統化為了啪啪的打臉聲。
誰也沒想到就是這樣一家號稱「穩增速、善賺錢、強體魄、錢糧足」的千億巨頭房企，也還不上錢了，違約了、躺平了。
7月3日晚間，世茂集團控股有限公司公告稱，該公司於7月3日到期的一筆10億美元債未能進行本息償還。
據悉，該票據為2022年7月3日到期，票面利率4.75%，本金以及應計未付利息總計10.23億美元已到期應付。
不過，外部機構、投資人對世茂還算寬容：
目前世茂還沒有收到境外債權人任何加速還款通知，且在2018年、2019年合作銀團的大多數參貸行也給該公司出具了書面支持函，表示原則上支持世茂並無意採取法律行動。
一邊與債權人積極溝通、一邊積極處置資產是世茂面對流動性危機的兩個積極姿態：首先，世茂就尚未支付的其他境外債務的本金款項與相關債權人持續討論，以期達成友好解決方案。
「公司將堅決維持項目施工及業務經營的穩定，以期創造有利條件解決全體利益相關方共同關切的事項。」
世茂方面對外表示，因不能如期還款向所有債權人致以最誠摯的歉意，同時將堅決維持項目施工及業務經營的穩定，以期創造有利條件解決全體利益相關方共同關切的事項。
出了問題就道歉，頗有點國足（男）的味道。
不過，10億多美元債，怎麼就難倒了一個曾經位於行業前十的，銷售額一度3000千億的業內大咖呢？除了這筆債務以外，究竟還有多少債務呢？
只能等後續一點點爆出來了。
02
世茂危機
這回世茂也要步一眾房企的後塵，加入美元債展期大軍。
恆大、融創、綠地、新力、佳兆業......列隊歡迎世茂加入大家庭。
面臨流動性壓力的房地產行業，出問題的企業如打地鼠一般，不知道在哪個窟窿里就冒出了。
然而，世茂的違約卻是靴子落地，去年年底就該爆發的事，全靠自己的底子和管理層一系列操作，拖到今天才爆出來。
2021年11月5日，網上一則傳言稱「世茂集團與陸家嘴信託談延期」的消息不脛而走。而僅僅一天之前，另一家知名房企佳兆業剛剛發生了理財產品兌付逾期的問題。
一向是投資人眼中穩健經營的民營房企之一，「濃眉大眼」的世茂也加入了疑似違約房企的陣營。
一時間，風聲鶴唳，信託延期的傳聞讓世茂集團的投資人發生了恐慌。
當日，世茂集團股價大幅收跌超13%，15世茂02、19世茂G2、20世茂G1等多隻世茂系債券價格大幅跌超20%。
2021年11月5日下午，世茂迅速召開了投資人電話會議。相關負責人稱網傳消息不實，表示世茂與陸家嘴信託有30億元的合作融資產品，在2021年不存在到期情況，也不存在逾期或延期償付事項，雙方合作正常。
陸家嘴信託也於當日發布公告，稱雙方合作項目運行正常，不存在逾期或需要延期償付的情況。
在世茂信託傳聞當日，世茂集團主席許榮茂還增持了1.16億股世茂集團股份，耗資約16.14億港元。與此同時世茂集團於當日在公開市場回購150萬美元票據，彷彿是在對外展示其良好的資金狀況。
然而，一波未平，一波又起。
今年初，中信信託發行的《中信信託深圳龍崗融資集合資金信託計劃》進入了觀察期，可能面臨24個月左右的展期計劃，涉及信託規模近60億。
無獨有偶在近日重慶信託發行的《重慶信託鑫虹1號集合資金信託計劃》也發生的展期16個月兌付的情況，涉及信託規模4億。
一個是行業資深老大中信信託，另一個是號稱「最安全信託公司」的重慶信託，兩個信託行業的「優等生」都「躺平」在世茂地產的融資項目上了。
並且重慶信託和中誠信託都選擇為之前的恆大項目墊資兌付，但是在處理世茂的問題上都一致選擇延期。
不知道是不是世茂的問題要比恆大的問題更嚴重，還是在「資管新規」的指引下不得墊付。
當然，被坑的可不止這些金融機構和投資人，還有咱們平頭老百姓。
2022年6月30日，濰坊世茂雲圖售樓處現場將近200位業主聚集於此維權。而交房卻遙遙無期，其中1、2、9三棟樓僅僅封底，其他工序尚未開始。
而更讓人擔心的是，工地自去年10月份至今，已經停工8個月之久。
延期交房不可怕，停工導致的看不到希望的遙遙無期，最令人絕望。
當然，這絕不會是孤例。世茂債務違約的事件爆發，說明企業現金流已經枯竭，還未動工或者正在動工的項目，極大可能都會陸續停工，後續能解決倒是好事，萬一解決不了就是一大片的爛尾樓盤。
無論如何，大家都有一個共同的感覺：真是錯看世茂了。
只能說，時代的一粒塵埃，落到每一個個體身上，都是一座山。
03
地產的金融遊戲
很多人以為2021年是房地產風險的集中爆發期，熬過了2022年房地產的春天可能就會到來。
目前看房地產的政策有一些鬆動，尤其是購房政策開始轉暖，以廣州和鄭州為代表的一批一線城市的購房政策連續出台，降低首付比例、降低社保要求等一系列政策再次指向為房地產去庫存。
但樓市也是市場啊，市場上什麼最重要？
信心最重要！
經歷2021年的一波騷操作，還有從恆大開始的地產公司爆雷，一步步把大家的購房信心摧垮了，誰都怕買到爛尾樓，誰都怕買了房後不久價格暴跌。
這點從世茂的情況就能看得出來。
今年5月，世茂集團實現合約銷售額僅約61.1億元，與去年5月的290.5 億元相比，下滑79%。
前5個月，世茂集團累計實現合約銷售總額約為342.6億元，相比2021年同期約1217.9億元，下滑72%。
這足以證明，世茂現在是房子賣不出，導致入不敷出。
面對這一危機，世茂也在積極自救。從去年12月開始，世茂集團便開始出售資產。
去年上海93套房的消息，霸屏了一段時間的朋友圈。這些房子位於浦東陸家嘴，寸土寸金的地方。
一開始相傳拋售者是一個神秘的房東，在同一個小區一次性拋售了93套房子，套現4.5億，以市價的八折出售。
一開始大家以為是哪位隱藏富豪，隨著事態進一步發展，這批房源的真正持有方浮出水面，是房地產開發商世茂集團下屬的蘇滬區域公司。
沒想到，世茂集團不但甩賣新房，連老房子也甩賣了。
2021年12月，世茂集團以20.86億港元的價格，賣掉了香港西南九龍一個名為「維港匯」的物業發展項目；
今年1月21日，以10.6億元的價格，將上海外灘核心區一宗商業辦公地塊轉給國企上海久事；
1月24日，將廣州亞運城項目26.67%股權，以18.45億元的價格賣給中海地產；
1月28日，以45億元的價格，將上海外灘茂悅酒店出售給了上海地產集團。
近幾個月來，世茂又陸續出售上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等近20處資產。
但遺憾的是，累計回籠資金在債務面前是杯水車薪。
於是，終於撐不住了，有了這次的10億美元債違約。
那世茂怎麼就從一個優等生墜落雲端，爆發了危機呢？
很多人說是早年的「買買買」。
2019年，雄心壯志的許世壇接手世茂集團。接收後，在很長的一段時間內，世茂被稱為「併購王」。先後收購萬通地產、泰禾、明發股份等公司項目。
2020年「世紀大併購」——世茂併購首個暴雷規模房企福晟。
去年上半年，世茂集團保持在「三條紅線」的綠檔，扣除預收款後的資產負債率為68%，凈負債率50.9%，現金短債比為1.9倍。
然而，就在去年下半年，市場急轉直下，世茂的危機開始爆發。
2022年2月23日，穆迪將世茂集團的公司家族評級(CFR)從「B2」下調至「Caa1」。與此同時，穆迪已將其展望從列入觀察名單改為負面。
在穆迪的評級體系中，Caa評級以下意味著該評級對象已經進入違約範圍，涉及債項可能部分或全部違約。
似乎現金流被消耗，成為了世茂目前面臨的一系列問題的根本原因。
其實，這還只看到了問題的第一層，房地產的金融化才是真正的罪魁禍首！
最早玩房地產金融化這一套的是美國人，美國在2001年科技股泡沫破滅，股市損失慘重。又加上本拉登發動的恐怖襲擊，沉重地打擊了美國人的信心，人人自危。
雙料打擊之下，當務之急一個是加強安全防禦，一個就是提振經濟。所以美國發動了阿富汗戰爭，同時進入了降息周期。
降息最利好的就是房地產業，美國地產行業獲得了迅速發展。
美國人買房同樣是會到銀行貸款，銀行貸款流程和咱們差不多，由銀行評估貸款人的信用，合格了就可以辦理住房抵押貸款。
這就相當於給銀行寫了一張欠條，如果還不上錢銀行就會把房子收走。當然啦，銀行的目的肯定不是要你的房子，而是想賺利息
很多的人貸款買房，銀行就收到了很多很多的欠條，並且房貸都是慢慢還的，所以這時候產生了兩個問題。
第一，如果貸款人還不上錢怎麼辦？這是一個風險。第二，銀行的錢也不是取之不盡用之不竭的，手裡拿著欠條，沒有錢也不行。
但華爾街那幫聰明絕頂的人，創造出了一種快速回款，轉嫁風險的衍生工具。他們把住房貸款，打包成了一種可出售的證券化產品。（次級貸款）
舉個例子：
張三借了房貸 250w，30 年一共還款 500w；
李四借了房貸 500w，30 年一共還款 1000w。
銀行把張三和李四的房貸合同打包在一起（MBS），作價 800w，賣給了投行。一轉手，銀行獲利 50w，而張三和李四不還錢的風險，也被轉移給了接手的下家。
利潤可觀，而且不再承擔違約風險，銀行大受激勵。
於是，泡沫越吹越大、風險越積越多，終於在2008年的某一天爆了......直接造成三千萬人失業，五千萬人掉到貧困線以下，還波及歐洲和中東，引發了歐債危機和阿拉伯世界的革命。
我們雖然沒有像美國次貸危機那樣的抵押貸款證券化金融工具，但我們有預售制、有公攤、有城投拍地左右手互捯。
尤其是預售制是極大的風險製造者，把房地產徹底玩成了金融遊戲，貸款拍地，資產抵押再貸款，樓花賣出業主貸款。
只要房地產板塊沒出問題，只要經濟大環境沒出問題，只要房價沒崩，這個遊戲就可以一直玩下去。
但是萬一要是來點風吹草動呢？
於是，就變成現在這樣：一個接一個債務違約。
所以，你看那些房企，為啥不到最後一步，不是馬上要完蛋了，堅決不賣資產。因為，所有資產都抵押了，現在勉強還是正資產。一賤賣，資產重估值，很有可能資不抵債。
6000億的世茂集團10億美元債違約。10億美元債還不起，說明公司的流動性是有多難？
當然，這條路上世茂「吾道不孤」，絕不可能是最後一個。因為他們的這套打法，整個行業都在玩，無非是規模大小的區別，一個早爆，一個晚爆，遲早都要爆。
那這時候有人要問了，有沒有解決的辦法？
可以說有，也可以說沒有。為啥？
一個人借了錢，總要還吧？還不起能咋辦？
要麼抵賴，要麼砸鍋賣鐵還債唄。（違約和資產減值）
只是在這條看不見的食物鏈中，受傷的永遠是有購房需求的老百姓。
希望2022，天下無爛尾樓吧。
