「開門紅」的背後....

2025年02月05日21:20:47 國際 2925
作者 | 醉酒大鯊魚
文章來源 | 格隆匯樓市  
樓市一月開門紅,連官方都特地作了頭版播報。
市場活絡,熱點樓盤受追捧,土拍升溫,交易價格反彈,彷彿整個市場都重新回歸。
但「開門紅」 的背後,其實是外圍區域的分化。
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年前衝刺
年前(1月24日),位於鹽田梅沙的特發小梅沙覲海廣場踩點加推獲批預售,126套118~121平住宅,備案均價約57020元/㎡,總價區間約535萬~820萬/套。
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作為位於小梅沙風景區的住宅,是名副其實的一線海景房。
出門即8號線小梅沙站地鐵口,毗鄰小梅沙海洋館、小梅沙生態公園,約3公里的大梅沙海濱公園-小梅沙棧道,是鹽田數一數二的生態地段。   
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但這樣的項目,市場卻沒有多少水花。
去年6月,項目獲批63套約118~121平住宅,備案均價約52097元/㎡,雖然開盤當天,開發商對外宣傳稱「熱銷45%」,但時隔近8個月,還剩餘24套未售。
而加推的126套住宅,在深圳房地產信息平台上顯示,春節期間暫無網簽記錄。   
為何出現這樣的情況?
一方面返鄉潮導致短期內的購房需求下降,只有小部分人群留深利用假期看房,另一方面項目的位置配套本身就存在一些短板。
比如購房群體重視的軌道交通,2023年12月才開通8號線二期(鴻安圍站—小梅沙站),通往南山、福田等腹地距離較遠。
比如購房群體比較關注的教育資源,整個鹽田區域出彩的學校,都是深圳名校集團化後的教育資源。
再比如購房群體比較重視的購物娛樂消費,雖然附近整體規劃約8.8萬平的小梅沙濱海主題商業區,但還需要時間才能真正成熟。
更重要的是,項目所在區位,三面環山,難以發展出有韌性的產業,不僅如此,高度依賴軟硬設施的旅遊業,也還需要發展。
所以,整體來看,環境環境資源確實不錯,但難留住真正居住置業需求。
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從眾星捧月到被人遺忘
事實上,特發小梅沙覲海廣場只是鹽田新房的一個縮影。
如今的鹽田新房有多難消耗?
曾經的海景房,一房難求,如今卻鮮少關注。
曾經的新房,領漲整個深圳樓市,如今卻賣不掉。
鹽田樓市的輝煌始於2008年,這一年鹽田誕生深圳首個突破「2字頭」價格的小區。
如今斗轉星移,即使是2018—2020年深圳樓市躍升階段,鹽田依舊有項目順銷到2025年。
比如位於鹽田沙頭角的半山悅海花園2018年8月預售,836套82~319平住宅備案均價約52160元/㎡,截至2025年2月剩餘41套房源在售;   
比如位於鹽田港的悅千山雅園2019年9月預售,254套63~98平住宅,備案均價約49611元/㎡,截至2025年2月剩餘44套房源在售。
比如位於鹽田港的鵬廣達時代廣場2020年12月預售,146套91~115平住宅,備案均價約57310元/㎡,截至2025年2月剩餘13套房源在售。
再比如位於鹽田港的山海四季二期華府 2020年11月獲批預售,780套91~117平住宅,備案均價約57855元/㎡,截至2025年2月剩餘50套房源在售。
要知道,2020年—2021年階段,是深圳樓市非常火熱的階段。
這就更不用說2022年以後入市的新房。
像鹽田港的山海天成2022年12月入市,323套90~151平住宅,備案均價約52482元/㎡,截至2025年2月依舊剩餘164套房源未售。
像鹽田梅沙的特發覲海廣場(3棟) 2024年6月入市,63套118~121平住宅,備案均價約52097元/㎡,只有幾十套的貨量,順銷半年多依舊還剩餘24套。
這些新房,在入市後有的還一度推出過特價房,工抵房等,給出的折扣甚至把單價直接拉回到2字頭。
而二手房的價格,回到2字頭也已經不是什麼新鮮事。
比如沙頭角老城區位置的佳兆業鹽田城市廣場,中海半山溪谷花園,去年9月、12月在中介平台都有「2字頭」的成交記錄。   
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比如為旅遊專屬打造的梅沙位置,2020年6月曾經以備案均價約60993元/㎡預售的星都·梅沙天邸,在去年也有2字頭的成交記錄。   
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這是什麼概念?
換句話說,深圳樓市整體上揚的時候,鹽田的市場也跟著往上走,但當深圳樓市整體回落收縮的時候,鹽田收縮得更明顯。
即使與後起發展的坪山區域相比,也顯得市場韌性薄弱得多。
從坪山區域的二手房相對比較近的成交記錄來看,成交價格水平維持在1.8萬-3萬/平。
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從近5年的樓市走勢來看,鹽田呈現出了先升後回落的勢態,2018—2020年跟隨整個深圳樓市的步伐穩步上升,2021年達到高點後開始回調,2022—2024年受市場環境影響繼續收縮。
這也證明了一個事實,海景房只有在位置的加持下,才能真正體現出價值。
而在量價收縮的階段,任何新房入市,都難有明顯的水花。
所以,特發小梅沙覲海廣場大概率也不會例外。   
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作者觀點,不代表格隆匯立場

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