解局 | 郁亮野心 萬科物業與戴德梁行合資的IPO籌碼

觀點地產網 除萬科每年固定的媒體交流會和馬拉松外，越來越忙的郁亮幾乎很少出席公開活動。

12月12日，在深圳大本營，郁亮出現為萬科物業站台，同行的還有萬科物業集團首席執行官朱保全。

活動現場，萬科物業宣布與戴德梁行聯合成立一家新公司——萬物戴德梁行資產服務有限公司，在大中華區整合商業物業及設施管理服務。

這是繼去年7月萬科物業宣布以首次公開募股定價的方式，購買戴德梁行4.9%的股份，成為其第四大戰略股東後，雙方合作的進一步動態。

戴德梁行方面表示，新公司由雙方股東注入資產包構成，聚焦在商業物業與設施管理領域，主要業務包括商業物業及資產管理、綜合設施管理。

新公司管理層也分別來自雙方團隊，其中，首席執行官由原戴德梁行大中華區資產服務部主管葉世源擔任，首席財務官由原萬科物業政企商業服務事業部管理合伙人莫凡擔任。

此外，新公司是董事會持股，董事會由雙方都派人。股權比例上，則是萬科更大一些。

儘管郁亮罕有地出席了活動，但現場他並未發言，而由朱保全應對一眾媒體。

朱保全將雙方的合作形容為大中華區商業物業資產服務領域的一次重量級、里程碑式的整合，並認為新的航母將會誕生，「雙方的合作不僅是業務整合，更是優勢資源的聯盟。這個公司今天有多大不重要，雙方基因注入後，在中國會誕生新的航母。」

顯然，對於成立了29年並一直以住宅管理為主的萬科物業來說，和戴德梁行的合作意味著對其商辦業務缺陷的彌補。

而外界更關注的是，在物業公司上市成風口時，這家全年營收規模位於行業第一的物業公司何時才會啟動上市？

對此，朱保全的回答依舊諱莫如深，「這當然要看郁總的。」

商辦缺陷

事實上，萬科物業並非沒有上市的目標，去年底郁亮就曾提出，「萬科物業到千億級之前，不上市」。

這是一顆想要做物業股龍頭的野心，然而萬科物業的實力能否配得上郁亮的野心？

在商辦業態上的不足顯然給予了萬科物業否定的答案。

從管理規模和營收表現來看，成立於1990年的萬科物業一直都是行業的「領頭羊」。

數據顯示，萬科物業2018年的營業收入達到98億元，同比增長33%；2019年上半年，萬科物業服務收入達52.83億元，同比增長27.1%，遠遠領先所有已上市的物業公司。

但是，過於依賴萬科集團和單一的業務結構，萬科物業也不免顯得有些偏科。

截至2018年12月底，萬科物業已布局中國83個大中城市，合同項目共計2844個，其中住宅項目2209個，商企項目635個，合同面積突破5.3億平方米。

有資深物業業內人士對觀點地產新媒體表示，「萬科原來只做自己的業務，直到2015年才開始全面市場化，因此難免遇到一些問題。」

上述人士舉例稱，原來萬科物業只做萬科的項目，這類樓盤品質相對較好，但社會上的樓盤就千差萬別，所以萬科業務進入市場後也碰到一些困難和問題，從溫室中走出來肯定要面對風雨，怎幺度過風雨也是他們未來需要思考的。

與此同時，為了培育除住宅業務外新的經濟增長點，2018年10月，萬科物業整合了商企物業的管理資源和專業能力，推出了「萬物商企」子品牌，並提出「住宅商企，兩翼齊飛」戰略。

然而，由於寫字樓和住宅管理的商業邏輯不同，缺乏商業基因的萬科想要做好商辦項目的資管服務並不容易。

朱保全對此也毫不諱言，「即便是萬物商企發展得很好，但外界對萬科物業的品牌認知還是停留在住宅。我個人也還是更熟悉住宅，所以才跟別人合作商企。」

與此同時，在做寫字樓物業管理時，由於沒有配套資產服務，萬科物業也一直沒有涉及租賃、大宗交易等業務。

「所以當我們為這類客戶服務的時候，他們往往問我們能不能提供租賃和大宗交易，這個過程蠻尷尬的。」朱保全如是說。

為此，萬科物業選擇與擁有相關產品線和人才團隊的戴德梁行合作。

資料顯示，新公司萬物戴德梁行資產服務有限公司在大中華區的商業物管和設施管理的項目覆蓋80多個城市，管理物業項目超1000個，員工人數超過2萬人。

對於新公司資產包的構成，朱保全現場回應稱，「資產包就是雙方原來服務的客戶，以企業辦公和寫字樓為主。」他同時強調，雙方是以這個合資公司為主體，不會再各自拓展這個業務。

至於新公司資產包的規模，朱保全的並未直接回答，「這個在一點一點往裡面裝。希望未來萬科物業商企和住宅業務比例可以做到1:1，並形成賽馬機制。」

上市籌碼

儘管郁亮曾強調要讓萬科物業與資本市場保持距離，但回顧萬科物業過去幾年的發展，從全面市場化開始，做大規模就一直是其追逐的目標。

另一方面，在萬科提出要「穩固基本盤，修枝剪葉」後，卻沒有修剪掉物業業務，也說明物業仍是萬科重要的基本盤。

據觀點地產新媒體了解，2015年，萬科物業開始走向市場化，並於當年接管377個非萬科開發的住宅項目，合同管理面積達2.1億平方米。

2016年到2018年，萬科物業分別收購了16家、7家和3家地方型物業公司，擴大其管理面積、增加營收的同時也提升了管理成本。

而隨著收購規模的減少，近兩年萬科物業營收的增幅也逐漸縮小。

數據顯示，2019年上半年，萬科物業服務收入52.83億元，同比增長27.1%，漲幅較2016-2018年回落幅度較大。

因此，與戴德梁行合作開展商企業務也成為萬科物業擴大在管規模的重要渠道。

據朱保全透露，「目前雙方的合作還是以大中華區為主。而國際化更多是一種連接，比如外資公司想進中國，或者中資企業想出海，我們可以介紹到他們那邊。」

至於能都推動萬科物業成為千億市值公司，朱保全並未正面回應，「保利物業好像馬上要上市，看保利的表現。」

雖然新公司成立為萬科物業帶來了不少利好，但雙方的合作也曾經歷一番坎坷。

一方面，由於雙方中資與外資的身份，尤其萬科是混合所有制企業，新公司的成立並不容易。

據朱保全透露，所謂「書同文，車同軌」，雙方是經歷了18個月的談判才最終達成合作，「我們是包干制，他們是酬金制，雙方計算合同的價格很難，在發展的要求上也不太一樣。」

此外，有物業公司高層則對觀點地產新媒體稱，「外資的模式決定了戴德梁行並不會將所有業務都給萬科，而且國內的商辦企業越來越成熟，外資在國內已經在退步，個人認為這對萬科物業上市的推動意義不大。」

另外，從營收構成上，增值服務性的佔比和絕對值收入較少，也反映出萬科物業目前仍是一家傳統模式的物業公司。

要達到郁亮的要求，萬科物業仍需要面對更多市場的挑戰和磨合。

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