前三年只還利息？有銀行推出房貸按揭還款新模式，值得考慮嗎

各地房地產政策持續鬆綁，繼下調房貸利率、降低首付比例後，又一地試圖與銀行合作通過新增按揭還款方式，滿足市民購房需求。日前，溫州市住建局聯合華夏銀行溫州分行推出了一款名為「安居貸」的住房消費金融服務產品，貸款期限10年以上的首套住房按揭客戶前三年可只還利息。而在此前，先還利息再還本金的模式曾在經營貸、消費貸等領域出現。在業內人士看來，此項舉措的初衷是為了給購房者提供一定還貸「緩衝期」，不過，購房者整體的還款負擔並未因此減少，對於購房者的吸引力度仍有待觀察。

推出「安居貸」 新增還款方式

首套房貸款期限10年以上，前三年可選擇只還利息，看到這一房貸政策你心動了嗎？日前，溫州市住建局官方微信公眾號「溫州住建」發布消息稱，溫州市住建局聯合華夏銀行溫州分行推出了一款名為「安居貸」的住房消費金融服務產品。貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶申請「安居貸」，可突破以往「等額本金、等額本息」兩種傳統還款方式，選擇「先息後本」或「少量本金加利息」等靈活按揭還款方式，靈活還款方式最長可達三年，即借款人前三年可選擇只還利息，從第四年開始分期還本付息。

6月16日，北京商報記者從華夏銀行溫州地區多個網點處獲悉，「安居貸」「先息後本」等還款方式暫未落地實行。華夏銀行溫州某網點房貸經理透露，目前，該行首套房最低房貸利率為4.25%，還款方式暫時為「等額本金」「等額本息」兩種，「安居貸」「先息後本」這種方式系統還在調試中。

談及溫州市住建局聯合華夏銀行溫州分行推出「安居貸」靈活還款按揭產品的原因，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，一方面，溫州樓市成交雖在5月顯露出回升跡象，但市場修復進程仍較緩慢，溫州積極響應調整差別化住房信貸政策，以提速樓市恢復；另一方面，溫州人口流入量逐漸增多，「安居貸」更加傾向於緩解剛畢業大學生、剛進城購房及工作的城鎮化人員前期還款壓力，此舉將在一定程度上帶動地方樓市剛需購房需求的合理釋放。

對於「安居貸」採用靈活還款方式的原因，華夏銀行溫州分行相關負責人此前也表示：「疫情反覆使經濟發展的不確定性增強，因此很大一部分人群對購房持觀望態度，新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購房人的前期還款壓力；另一方面也希望通過金融紓困計劃支持購房需求，促進房地產市場平穩健康發展。」

「類似『先息後本』實際上在全國其他一些銀行也有過，但由於過去幾年房貸政策比較緊，所以實際案例也比較少。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前各地對於新市民金融政策的支持力度非常大，房貸方面，主要集中在首付比例下調和房貸利率下降等。從購房者的按揭貸款償還規律看，前三年壓力是最大的，因為一些購房者首付可能是通過借款或籌款的方式進行的，「安居貸」採用靈活還款方式一定程度上減少了購房三年內房貸違約的風險。

北京商報記者就"安居貸"相關問題聯繫華夏銀行，截至發稿之時，尚未得到回復。

減輕前期還貸壓力 整體還款成本增加

雖然「安居貸」提供「先息後本」等還款方式初衷是為了給購房者提供一定還貸「緩衝期」，不過分析人士認為，購房者整體的還款負擔並未因此減少。「房貸利率和本金還款時間決定了購房者的成本。由於利息不會隨本金數額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較等額本金還款法高。」中原地產首席分析師張大偉認為。

關榮雪認為，採用「先息後本」或「少量本金加利息」等還款方式只是前期還款金額有所減少，但本金還款後置相較於等額本息還款方式還款金額將更多，後期還款壓力加大，因此此舉對於緩解購房壓力的效果有待觀察。

據了解，房貸的還款方式通常採用「等額本金」「等額本息」兩種，而「先息後本」大多用於經營貸或消費貸中。6月16日，北京商報記者從溫州地區多家銀行網點處獲悉，目前，溫州市首套房貸款利率已降至4.25%-4.45%，但還款方式僅有「等額本金」「等額本息」兩種。「我行目前首套房貸利率最低為4.25%，只有『等額本息』『等額本金』兩種方式，一般客戶都會選擇這兩種後續還款壓力會小一點，先息後本一般用於抵押貸。」某股份制銀行溫州地區網點貸款經理表示。

「三年不還本，後續利息是按最初所欠本金計算，而三年要是本息一起還，本金會逐年減少，利息也會隨之減少。」另一家銀行溫州某網點貸款經理說道，「先息後本」適合有購房需求但短期內受疫情影響資金上比較緊張的購房者，但如果購房者沒有月供壓力，建議還是採取「等額本金」「等額本息」傳統的還款方式。

僅從「等額本金」「等額本息」兩種還款方式來看，「等額本金」的還款成本更低。假設某購房者需要貸款100萬元，分20年還清，按照4.25%的房貸利率計算，等額本息的總利息約為48.62萬元，等額本金的總利息則約為42.68萬元，後者可省5.94萬元。

談及各類還款方式所適合的人群，關榮雪表示，「等額本金」在前期的還款額度較大，而後逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少；「等額本息」是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，此舉較適合穩定型收入的群體；「先息後本」方式由於前期還款壓力偏小，本金還款後置可能會導致後期還款壓力較大，此種方式較適合剛畢業大學生等群體，因為該群體前期工作不穩定或薪資水平較低，隨後閱歷逐漸豐富，工作和收入愈加提升。

樓市修復進程預計加速

自央行、銀保監會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》宣布「首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點」後，各地積極響應。疊加此前5年期LPR下調15個基點至4.45%，多地多家銀行首套房貸款利率已降至4.25%。據諸葛找房數據研究中心不完全統計，開年以來，近40城下調房貸利率，下調幅度因城而異，且大致包括蘇州、天津、鄭州、青島、濟南、呼和浩特等9個城市，首套房貸款利率最低降至4.25%；與此同時，約有35城降低了購房首付比例，包含商業貸款和公積金貸款在內多地首套房首付比例降至兩成。

對於上述政策的效果和後續房貸政策的舉措，關榮雪認為，整體來看，首套房貸款利率下調、降低首付比例，可以減輕購房者的還款以及短期購房成本壓力，一定程度上有利於緩解觀望情緒，提升購房意願，長期來看，預計後續市場修復進程將會加速，尤其是下半年市場有望加速回升。另外，後續房貸利率的走勢以及各地房貸政策的實施仍緊跟市場反饋步伐，不排除有走闊的可能。

不過，隨著各地房地產相關政策陸續鬆綁，市場也傳出「接力貸」「轉按揭」等貸款模式再出江湖的風聲，並引發爭議。談及各地如何在安全、可控、合規前提下為購房者減負，關榮雪表示，一方面，加強貸款申請人信用資質等方面的審核；另一方面，加強銀行信貸服務方面的監管，尤其是在多項貸款優惠政策的重疊現象中，避免避重就輕，進一步營造安全、可控、合規的信貸環境。

北京商報記者 孟凡霞 李海顏