一套房就值六七千萬的萬柳書院，被一次性「掛出」了75套，背後的開發商中赫集團何以被人追債至此？作為北京國安俱樂部的金主，中赫的體育夢想將它拖入了泥潭？
5個月前，萬柳書院和它的「少爺」火了。火得很突兀，很洶湧。一條簡單的露小腿運球視頻，便能瞬間點贊上百萬，許多人不由感嘆生活差別之大。
但眼下，這個被譽為「京城豪宅頂流」的小區業主，卻和無數普通買房人一樣，陷入了抵押風波。
5月6日，中國信達在京東拍賣上對47億不良債權進行轉讓，對應的抵押物正是75套萬柳書院房產，債權總額共46.95億元。粗略計算，每套房平均6260萬，最低單價也要高達25萬/平。
萬柳書院上一次在法拍房市場掀起波瀾，還是在去年4月。因「36萬元/平方米單價成交」，萬柳書院一舉刷新了法拍房價格「天花板」，登上了微博熱搜。
要知道，諸多神秘光環加身的萬柳書院，一直是豪宅市場里的「當紅炸子雞」。不僅在新房市場早已一房難求，即使在二手房市場也少有房源出售，有著京城財富圈層的象徵。
如今，一套房就值六七千萬的萬柳書院，被一次性「掛出」了75套，很難不引起人們關注。但比起交易價格，更令人疑惑的，是那些早已花錢拎包入住了的富豪們該何去何從。
儘管75套房源已經被掛牌，但熟悉萬柳書院的市場人士對「市界」表示，這些被抵押的住宅其實早在2019年後便被購房人相繼買下，現在也早已有人入住。
風風光光的入住了三四年，難道最後會錢房兩空？債權轉讓背後，京城最「豪」業主們，將會掉入維權陷阱么？
01、75套豪宅會歸誰？
京東拍賣平台顯示，萬柳書院是北京赫華恆瑞房地產開發有限公司（以下簡稱，「赫華恆瑞」）名下現在唯一開發和銷售的樓盤，屬於現房銷售，已售房產已經正常交房和入住。
而不良債權轉讓公告中，卻詳細列舉出了被掛牌轉讓房源的房號、樓盤號等信息，分別位於2-9號樓、12-15號樓，房源狀態則顯示為「未售」。
一邊是已經交房入住的業主們，另一邊卻是顯示為「未售」狀態要被轉讓的債權。一時之間，有關萬柳書院的交易流程是否合規，成為了各方關注的焦點。
諸多猜測指向了萬柳書院的「一房多用」。一位熟悉萬柳書院的人士對「市界」透露，「早在2019年，75套萬柳書院就被抵押出去了。但許多買了房的業主不知情，有的已經開始起訴了。」
一般來說，房企用於借債抵押的住宅，只能是未銷售的房源，否則就會出現一房兩賣的情況。業主們即使買了這些房子，在房企沒解抵押之前，不能網簽和辦領房本。
熟悉萬柳書院的經紀人對「市界」表示，「2021年底前就已經賣完了，只有1套房子被清退下來，其餘房子都已經正常入住，不過有一部分人還未走網簽」。
如今，隨著信達資產的債權轉讓，那些已經入住但並沒有走網簽的業主們，又將面臨怎樣的命運？廣東華商律師事務所周爭鋒律師對「市界」表示，從法律程序上看，75套房子並不屬於司法拍賣，而是不良資產的打包處置。業主是否會遭到資產的強制處置，要看抵押和簽訂買賣合同的時間。
「即使購房者支付了全部價款，且實際住進去了。但如果說，購房者在買房之時，房子已經被抵押出去了，屬於自己粗心大意造成的，應承擔不利的法律後果。」周爭鋒說道。
換而言之，儘管業主跟開發商簽署的購房合同有效。但相比之下，中國信達擁有的卻是做抵押物的房屋債權，一旦房子被強制處置後，也以第一順位的方式獲得收益。
在周爭鋒看來，「主要就是購房者在買房時過於盲目，沒有採取正規的購房流程。」對於業主方的後續維權手段，他建議，「業主們也可以提出異議，通過法律訴訟手段維護自身合法權益。」
債權轉讓公告顯示，萬柳書院的持有者為北京赫華恆瑞，75套房源則作為債權風控的抵押物。同時，中赫集團有限公司為共同債務人，中赫置地、實控人周金輝及其配偶提供連帶責任保證。
北京赫華恆瑞原為中赫集團旗下公司，2019年時轉讓給了信達。
一位地產信託人士表示，房地產公司從信託渠道融資，前些年有時會採用明股實債的方式，名義上信託公司佔有部分或全部股份，但實際上項目的操盤方仍為地產公司，地產公司通過售賣樓盤迴收款項，將資金還給信託公司，這一單就結束了。所以該人士估計，雖然2019年信達已經全資持有北京赫華恆瑞，但實際項目操盤仍是中赫在運作，中赫方面對這次融資也提供了擔保。
對於萬柳書院債權資產的法拍處置計劃，據媒體報道稱，「中赫集團與信達正在進行協商，估計近期內會有協商結果。」目前，待拍賣的75套房源債權仍處於公告階段，具體拍賣會在30天公示結束後再進行。
02、最紅豪宅也要被抵押
北京豪宅市場，從不缺萬柳書院的傳說。每一個聽說過萬柳書院的人，很難不被它的豪氣震驚。
譬如，在5米高的灰牆製造上，萬柳書院均採用從荷蘭運來的手工磚，這些牆磚的顏色和角度都被精心考量過。不僅會隨著日照角度適時變化，角度上還會向院內傾斜5°，以「一個不易察覺的弧度，謙卑地照顧了路人的感受」。
至於其室內配置，更是堪比瑞士頂級的療養院水平。萬柳書院在能源消耗、水質、聲音、室內空氣質量等方面的裝修，全用進口貨。甚至有媒體報道稱，「萬柳書院的垃圾桶、門把手都是純銅打造，整體照著故宮想就行。」
打造萬柳書院的開發商，是當時中國還不赫赫有名的「中赫集團」。
2012年7月，中赫在一眾房企中廝殺出來，摘得萬柳書院的地塊，耗資26.3億元、樓麵價4.42萬元/㎡，拿地3年後該項目推向市場，一炮而紅，成為當時北京唯一的成交價在10萬元/㎡以上的項目。
這是中赫集團的高光時刻。在這之後，市場對萬柳書院的關注度潮水般湧來。而中赫集團也因此愈加受到市場追捧，先後打造出了朝陽區「北緯40°」、海淀區「釣魚台七號院」等豪宅項目。
除了打造豪宅之外，中赫集團在體育產業方面也玩得風生水起。但體育事業同樣也「燒錢」，需要大量的真金白銀投進去，而信託公司在其間發揮了重要作用。
在房地產高速擴張的年代裡，信託公司常常扮演著開發商的資金蓄水池。那時，許多項目公司的融資，都藏著信託資金的影子。房企寄希望於通過槓桿的魔力，實現規模躍升。
可對於當時名噪一時的中赫集團來說，它追求的並不單純是房地產市場上的一騎絕塵。萬柳書院開盤沒多久後，中赫集團反而開始在體育市場動作頻頻。
據統計，中赫於2017年投資國安俱樂部、2018年簽約崇禮冬奧小鎮。前者是不斷「燒錢」的足球俱樂部，後者則是需要百億資金投入的「ppp項目」。
在當時的地產行業，入局體育事業不只是中赫一家的選擇。恆大、佳兆業、富力等都相繼投身體育領域，紛紛以投資俱樂部的形式，踴躍的搞起了體育事業。
體育行業剛剛火起來的2015年，現任洛克資本總經理的李音臨，也曾成為第一批做體育產業的投資人。但一番躬身入局後，他最終發現，「無論是俱樂部也好，還是賽事也好，很可惜的是，目前為止這個行業的盈利模式並沒有被找到。」
「地產公司做俱樂部並不賺錢，每年還燒錢不少。地產商瘋狂投資體育項目的原因，是希望通過俱樂部上的投資，打響自己的知名度，藉此拉攏一些希望有體育品牌落地的地方政府的土地配套。」李音臨說道。
但相比其他房企而言，中赫的投入力度要大得多。2018年5月，中赫、太舞和首旅組成的聯合體中選了太子城小鎮項目，預計總投資200億元，打造以京張高鐵崇禮支線太子城站為核心的崇禮度假小鎮。
為了解決資金周轉難題，中赫集團董事長周金輝找來了信託金主們對他施以支持，並將萬柳書院的持有公司赫華恆瑞做了股權變更。2019年4月，中赫系在赫華恆瑞的大股東地位，被中國信達資產旗下的中國金谷國際信託所取代。
然而，伴隨著中赫集團的跌落，多年合作夥伴也不再有耐心了。京東拍賣平台顯示，該項目到期日為2025年3月，並不存在違約。但項目還沒到期之前，這筆債權就被中國信達強制轉讓了。
中國信達在債權公告中簡短的寫道，「債務人曾存在逾期等違約情形」。而據天眼查平台顯示，2022年以來，中赫置地新增多起司法糾紛，涉及票據追索權糾紛、建設工程施工合同糾紛。
03、被體育夢想拖累
隨著萬柳書院債權拍賣，中赫集團的窘境被進一步放大，它越來越多的出現在了各類債務名單中。但周金輝，似乎仍抱著做強體育事業的心態，做最後一搏。
2023年4月12日，鮮少露面的周金輝前往新工體，看望了正在訓練的北京國安一線隊。活動最後，周金輝與一線隊、俱樂部全體成員搭成一個圓圈，共同高呼：「國安，加油！」
在中赫集團官網，周金輝的名字、照片鮮有出現，大部分時候都是用「中赫置地董事長」代替。但在很多公開露面的場合中，他總和北京國安強綁定在一起。
在北京國安的投入運營上，周金輝花費了長達7年的心血，投入了數十億元的真金白銀。早在2016年，中赫集團便成為北京國安大股東，但彼時國安的經營狀況並沒有得到改善，中赫也被爆出拖入資金泥潭。
到了2019年，中赫集團自掏腰包15.56億元支持北京國安，還向山東省國際信託貸款20億元用於支付國安俱樂部經營費用。2021年6月，中赫集團又進一步從中信集團手中，拿下了北京國安俱樂部36%股權，最終持有北京國安俱樂部全部股權。
可惜的是，持續不斷的投入，並沒有改變北京國安的經營下滑趨勢。而負擔體育債務壓力的中赫集團，也出現了財務惡化。
據「市界」不完全統計，2020年，北京國安債務達17億元，彼時中赫集團還繼續負擔該俱樂部負債總額的36%；2021年，北京國安虧損12億元，但周金輝很難再掏錢養活它了。
「地產商爆雷前，花十幾億養一個體育俱樂部還是可以接受的。因為它的品牌效應很強，對於樓盤銷售是有好處的，本質上是一種營銷手段。但現在已經扭轉過來了，不管開發商養不養足球隊，大家都不敢再輕易買房了。」李音臨說道。
為了緩解資金壓力，周金輝多次持續質押中赫集團股份，並將旗下中赫置地、北京國安足球俱樂部做了大量股權質押。企查查顯示，目前中赫集團共有11條股權出質記錄，質權人大多是信託機構，如北京建工、山東國際信託、中融信託、中信建設等。
不過，隨著國安和中赫經營狀況的持續下滑，周金輝最終還是登上了「老賴」的名單。2023年2月27日，中赫置地法人周金輝因失信被法院限制高消費。
目前，天眼查數據顯示，中赫集團已經被5次列為被執行人，執行標的高達11億，北京國安也3次與中赫集團、中赫置地、及周金輝、李彩霞等共同成為被執行人，執行標的約10.45億。
如今，隨著萬柳書院被推上風口浪尖，這家傳奇頂豪開發商能否安然度過風波？
（作者 | 李 逗，編輯 | 孫春芳）
