央企開發商,一元賣資產

2025年06月19日01:32:09 財經 1674

6月16日晚間,*ST中地發布公告,正式披露重大資產出售草案。該公司擬以1元的對價整體剝離地產開發業務的相關資產及負債,接盤方為中交房地產集團。

*ST中地是中交地產的股票簡稱。

中交地產是基建央企中交集團旗下的房地產企業,在千億規模目標的引導下,前些年一度快速擴張。但隨著樓市進入調整期,公司負債快速增加,業績也明顯下滑。

今年4月,因資不抵債,中交地產被實施退市風險警示,股票簡稱變更為「*ST中地」。

中交地產很早就啟動了對資產的騰挪。去年9月,中交地產宣布將收購中交物業100%股權,把輕資產注入上市平台。今年初,公司又宣布退出房地產業務,並將房地產資產和負債轉讓給母公司中交房地產集團。

近幾年,上市房企退出房地產業務的案例時有發生。但中交地產給出的「1元」交易價格,仍然引發了不小的關注。

最新發布的公告,披露了中交地產的資產和負債詳情,綜合梳理相關信息,不難對這筆交易有更深刻的理解,也能更好地復盤中交地產過往的發展。

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圖片來源:視覺中國

千億夢碎

中交地產是中交集團旗下的兩家房地產上市平台之一(另一家是綠城中國,中交於2014年入股),也是中交集團的「嫡系」。中交集團旗下原本有多家房地產開發企業,後通過整合,在2018年形成「中交集團—中交房地產集團—中交地產」的三級控制體系。

2019年,李永前成為中交地產董事長、總裁。李永前在2015年被委派至綠城任職,一度擔任執行總裁。

回歸當年,李永前為中交地產提出了業績目標,「2019年衝刺350億,2020年衝刺500億,2023年遠在千億之上,做到央企前三」。

而2018年,中交地產的銷售規模僅為149億元。

隨後幾年,中交加快了拿地步伐。到2021年,中交地產持有的項目數量超過了100個,相比2019年的55個,幾乎翻了一倍。當年中交地產實現權益銷售金額398億元,全口徑銷售規模560億元,但仍未排進行業前50。

隨著房地產市場進入調整期,2022年,中交地產緊急踩剎車,轉而以消化庫存為主。但因市場熱度下降,項目去化速度很慢,且由於前期拿地價格較高,價值折損也較大。這導致公司的規模和利潤雙雙下滑。

2022年和2023年,中交地產的全口徑銷售分別只有458.82億元、373.61億元,去年進一步降至156.43億元。

自2019年開始,中交地產的歸母凈利潤就連年下滑。2023年首次出現虧損,虧損額16.73億元,去年的虧損額更是擴大到51.79億元。

到去年末,中交地產的現金及現金等價物只有75億元,一年內到期的非流動負債則達到119億元,短期償債壓力顯而易見。

在中交地產發布的交易草案中,提出了此次交易的三個背景:房地產開發業務持續虧損,面臨退市風險;資產負債率較高,償債壓力較大;國家政策鼓勵併購重組,推動上市公司高質量發展。

根據最新的資產價值評估報告,本次交易標的包括51家公司。截至2024年12月31日,總資產賬麵價值為434.7億元,負債賬麵價值為473.9億元,賬面凈資產為-39億元。經評估後的賬面凈資產為-29.8億元。

「一塊錢是個象徵性的報價。」一位大宗資產併購領域的資深從業者向21世紀經濟報道記者表示,中交地產已經處於資不抵債的狀態,去年的計提存貨跌價總規模達34.96億元,未來的計提規模可能更大。

他認為,中交地產的母公司中交房地產集團,實際上接手了一個「包袱」。

大洗牌

在中交地產對業務踩剎車的2022年,母公司中交房地產集團出現了一則人事調整。來自中交路橋建設的郭主龍擔任黨委書記,李永前擔任黨委副書記、董事長。

從綠城回歸之初,李永前不僅擔任中交地產黨委書記、董事長、總裁,還是中交房地產集團的臨時黨委書記、總經理,是中交集團房地產業務的一把手。

2021年初,中交房地產集團的黨委書記由芮捷擔任,一年半後,郭主龍接任。

中交集團一位內部人士向21世紀經濟報道記者表示,在國央企中,黨委書記和董事長通常由同一人擔任,這種兩人搭配的安排,制衡的意味較為明顯。

他表示,由於國家的房地產政策導向發生變化,那兩年,中交集團內部不再對房地產業務提規模要求,「沒人再提千億」,轉而強調化解風險。人事變動也是這種調整的一部分。

他還透露,李永前在2021年就辭去了中交地產總裁的職務,但保留黨委書記、董事長。郭主龍到來後,他的話語權進一步削弱。

2024年,中交地產迎來人事及架構上的大幅調整。

年初,中交地產啟動架構調整。一方面,管控層級從過去的「總部—區域—城市」三級管理,變為「總部—城市」兩級管理;另一方面,將過去的16個城市公司進行整合重組,縮減為9個城市公司。

在這輪調整中,不少職業經理人離職。這些職業經理人大多在「李永前時代」進入公司,在一線負責「開疆拓土」。

9月,李永前辭職,其在中交地產和中交房地產集團的職務均由郭主龍接任。辭職時,李永前在中交地產董事會的任期還有5個月。

11月,中交地產管理層震蕩。總裁、執行總裁均有調整,兩名副總裁、三名董事、兩名監事辭職,一批新人上位。同時,總部管理職能部門也進行了大調整。

中交地產在公告中表示,這輪調整的目的是,「提升管理效率,進一步推動公司有質量的快速發展。」

保殼之路

中交地產對資產的騰挪,也是從去年開始布局的。

2024年初,中交集團黨委書記、董事長王彤宙在內部會議上表示,中交房地產要深刻領會房地產行業供求關係發生的深刻變化,加快新發展模式的建立。

當年9月11日,中交地產發布公告稱,擬收購中交物業100%股權。此項交易將實現房地產業務產業鏈的延伸,符合公司經營發展的需要和長遠發展戰略規劃。

當時,對於中交地產此後的「退房」動作,外界並沒有預期。

去年上半年,中交地產完成了一次定向增發。且從9月末開始,一輪大力度的穩樓市政策推出,市場升溫,房企也迎來去庫存窗口期。

在11月的一次投資者交流會上,中交地產董事會秘書田玉利說,「作為中交集團旗下唯一A股地產上市公司,公司將繼續發揮央企控股優勢,加強管理,盤活存量,加速去化,提升經營質效,積極推動公司經營業績優化。」

今年1月22日,中交地產發布公告,正式宣告擬將房地產業務轉讓給控股股東,並將聚焦於物業服務、資產管理與運營等輕資產業務。

由此,中交地產騰挪資產的路徑終於清晰。

近年來,上市公司剝離房地產業務的案例時有發生。前述資產併購領域從業者表示,與其說是轉型發展,不如說是為了保住上市地位。對於大多數房企來說,經營性業務佔比很小,難以彌補開發業務下滑的缺口。若不對開發業務進行處置,業績退市的風險仍會存在。

以中交為例,2023年中交物業的營收規模僅為5.6億元,凈利潤不足7000萬元,與中交地產數十億元的虧損相比,可以說是杯水車薪。

但中交地產要想藉此保住上市地位,仍將面臨挑戰。前述受訪者表示,中交地產需保證重組在今年順利完成,且期末凈資產轉正,才可能保住上市地位,甚至摘掉「*ST」的帽子。

要完成這一步,公司既要滿足相關的監管要求,在有限的時間內保證流程合規,也需平衡來自股東、債權人及購房者的壓力。

截至目前,這一交易方案已在董事會上獲得批複,但中交地產尚未召開股東大會進行討論。

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