民企溢價突圍！上海土地市場高熱背後

2025年03月29日18:00:18 財經 2474

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當前房企更關注利潤率與安全性，核心城市優質地塊成為避險首選。

吳若凡/發自上海

上海土地市場上，民企又成最大變數。

3月28日，上海第三批次土地拍賣落下帷幕，四宗涉宅地塊全部成交，總攬金138.35億元，最高溢價率達40%。這場土拍，不僅延續了上海樓市「核心定價」的邏輯，更透露出民企重返核心「戰場」、市場結構性分化加劇的深層信號。

本次出讓的四宗地塊呈現「冰火兩重天」格局：核心區域爭奪白熱化，遠郊地塊遇冷明顯。

最引人關注的當屬靜安大寧地塊，民企大華集團以24.86億元、32.31%溢價率競得，樓麵價92659元/平方米刷新區域紀錄。該地塊毗鄰地鐵1號線延長路站，周邊二手房均價已突破11萬元/平方米，未來新房售價或達14萬元/平方米，將成為靜安房價新標杆。

該地塊的成交具有標誌性意義——這是繼2024年12月徐匯龍華地塊後，上海土拍市場再次由民企主導核心地塊爭奪。大華集團的強勢出手，折射出民企資金實力的階段性復甦。中指研究院數據顯示，2025年一季度（截至3月27日），22城累計拿地金額中，民企佔比24%，較2024年全年提升7個百分點。

「當前房企更關注利潤率與安全性，核心城市優質地塊成為避險首選。」中指研究院分析稱。

另一宗浦東北蔡地塊以40%封頂溢價率成為市場沸點，綠城中國最終通過「29.16億元+配建」條件摘牌，樓麵價71400元/平方米。值得關注的是，該地塊成交標誌著上海核心區地價半年內完成「三級跳」，從 2024年9月的10.1萬元/平方米躍升至當前的15.8萬元/平方米，折射出核心區土地價值的急速重構。

綠城中國連續加倉上海核心板塊，其「海珀系」產品已在前灘、新天地形成「10萬元+」定價權；大華集團深耕靜安戰略成效顯著，打造「大寧國際社區」產品系，區域標杆項目去化周期縮短至3個月，推動板塊房價預期突破9萬元/平方米。這種「以產帶銷」的模式，正重塑上海高端住宅市場格局。

閔行紫竹地塊由象嶼集團以66.79億元競得，18.97%的溢價率雖不及前兩者，但其依託蘭香湖生態與「大零號灣」科技產業定位，劍指改善型客群；青浦西岑地塊則以底價成交，其價值兌現更依賴華為研發基地與長三角科創走廊的長期紅利。相比之下，臨港、金山等遠郊區域庫存壓力持續，去化周期超18個月，市場分化態勢進一步凸顯。

數據顯示，上海中心城區住宅用地供應已連續3年收縮，2024年僅計划出讓12宗涉宅地塊，而常住人口年均增長超20萬，供需矛盾持續推高核心區地價。浦東北蔡板塊樓麵價從去年5.5萬元/平方米飆升至7.14萬元/平方米，正是土地稀缺性溢價的典型樣本。

市場集中度同步提升，倒逼產品升級。上海中原地產首席分析師盧文曦表示，內環內通過容積率2.0以下的低密地塊競品質，強化高端居住功能；郊區則以青浦西岑、閔行紫竹等產城融合組團，構建15分鐘科創生活圈，配套5%人才公寓承接長三角產業人口。

「上海房地產市場正從規模擴張轉向能級躍遷。」58安居客研究院院長張波則表示，當房企拿地集中度升至 65%、產品系轉向定製化開發時，樓市將經歷從規模擴張向「品質溢價+生態價值+產城融合」的能級蛻變，土地市場的結構性分化實質是城市空間價值圖譜的重構進程，最終服務於全球科創中心、國際文化大都市戰略定位的深層需求。

上海土拍的熱度並非孤例。同日，杭州土拍市場以115.39%的溢價率刷新年內單價地王紀錄（蔣村地塊樓麵價8.8萬元/平方米），成都、北京等地也頻現高溢價成交。這種多地聯動的熱度表明，房企對核心城市新房銷售回穩的預期增強，且年初拿地可加速周轉，支撐全年業績。同時，上海與杭州等城市的土地高價成交，或進一步錨定未來新房價格預期，推動房價結構性調整。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳溫紅妹

審讀：戴士潮