盤點：被降價耽誤的剛需好盤，500萬可上車城六區

2024年06月20日18:00:26 財經 4616

北京開發商真的越來越難了，地價上漲，但新房價格越壓越低，而且現在所有新房都要上渠道，傭金也是越來越高。

開發商不賠錢就是成功。

房價越低越沒人買房，所以有一些還不錯的項目，就是賣不出去，

沒有任何房子是十全十美的，買房時一定要學會抉擇，一個符合你大部分需求，還有預算可以的房子，就可以買入。

今天，我想給大家盤點一期北京的「遺珠」盤。

所謂「遺珠」，就是有亮點，但是痛點也很明顯的新盤，可能因為市場不好，沒有存在感，但是絕對有買入的價值。

今天咱們就盤點4個剛需項目，產品控的福利。

璟山和煦：400萬上車城六區

前幾天有粉絲問我，總價300萬，可以買的城六區項目有哪些？

新房屬實買不到，只能去淘老破小，如果把預算提到400萬，選擇可以很多。

比如石景山的璟山和煦。

璟山和煦位於石景山廣寧村，去年開盤以來，去化一般，我分析有以下原因：

1，廣寧村周邊比較荒，三面環山，沒有地鐵，距離大型商業比較遠，也沒有像樣的學校

2，周邊城市界面比較差，硬傷很多，比如臨高架，旁邊有京能熱電廠

買入邏輯就是總價低，戶型小，產品力不錯，另外自駕或者坐公交也比較方便。

璟山和煦指導價只有6.2萬元/平米，但是因為南北區的質素差距比較大，北區的均價肯定要大於南區。

以75平米為例，集中在南區，單價在6萬/㎡上下，最便宜的5.7萬/㎡，最便宜的戶型430萬，可上車。

同樣的面積，北區比南區單價高1000-1200元/㎡。

戶型有75平米的兩居，96 ，103 ，115平米的三居，137平米的四居

戶型設計也很好，除了兩居，三居和四居，南向都有陽台。

75平米兩居

450萬基本可以上車，在西部來說，絕對的門檻價。建議在西部，或者金融街、海淀的年輕剛需朋友，可以考慮。

96、103、115平米三居

96㎡比103㎡總價差30-40萬，96㎡性價比更高，3開間朝南，雙明衛。103㎡是側廳戶型，側廳是5.6米的餐客一體，更適合小年輕。

花香壹號：被降價影響的顏值，

因為降價，花香壹號成了最近刷屏的一個項目。

花香壹號位於丰台羊坊，南五環以內，也可以說是南四環新房，只不過入市以來，就不停降價，被黑的很慘。

指導價7.2萬元/平米，均價5.5萬元。

花香壹號的戶型和產品里真的非常好，我出過兩篇文章專門分析過，

不被市場認可，主要是地段的因素。

花香壹號所在的羊坊，位於丰台、房山、大興三區交界的位置，周邊發展比較慢，城市界面比較一般，也沒有什麼像樣的配套。

北京的駕校，檢測站一般都在這裡。

另一個原因周邊供應量太大了。

花香壹號隔壁是去年上市的招商臻園，產品也很好，也因為地段問題，開盤後不斷降價，賣的也很一般。

另外就是大興的西紅門和黃村，都有大量的新房入市，雖然在郊區，但是離地鐵又有教育配套，城市界面比羊坊好不少。

花香壹號最小88平米的三居，總價不到500萬，無論是戶型還是精裝品質都是北京同總價段的最強配置，而且小區西側還配建一個市政公園跟社區的園林相連，小區的綠化也很好。

以88平米的三居為例，算上贈送面積，使用面積可到108平米，而且做到了功能分區，每個卧室的空間都比較合適。

國譽朝華：被網紅掩蓋了真相

國譽朝華最可惜，完全是隔壁萬科東廬太會搞營銷，用北京首個「精裝滿配」的噱頭，把對手國譽朝華打的沒有退路。

實際上，從硬指標上，國譽朝華是完勝萬科東廬。

國譽朝華位於通州物資學院板塊，距離六號線物資學院站500米，純純的地鐵盤。

相隔兩站地，是朝陽常營板塊，房價差了2萬元＋。

物資學院站這裡配套可以跟常營共享，可是本身區域並沒有大的規劃，整個組團一共就兩個居住用地，還有航道、垃圾站等不利因素也很多。

國譽朝華網簽均價5.8萬左右。

戶型分別是46/49/53/56平一居、59/65/66/74/77/78平兩居、88/93平三居以及118平四居，主力戶型為78平、88平和93平。

璀璨公元：雙地鐵盤

通州另一個遺珠，璀璨公元，位於東小馬，還是雙地鐵盤，

1號線，臨河裡到國貿站，共計13站，1小時內可達；望京需要1.5小時，稍微遠有點。

7號線群芳站，到九龍山、雙井基本也是1小時內。

璀璨公元周邊的配套很完善，屬於梨園的城區，但是去年開盤後賣的並不好，前段時間還因為送煙台海景房上過熱搜。

其實從通州買房來看，璀璨公元的位置不差。

賣的一般的原因我考慮有兩個：

第一是旁邊還有兩個新盤，基本一批入市，去年通州還沒有解除限購。購買力有點不足

第二是璀璨公元以改善為主。總價會高一些。

招商璀璨公元共計592套房子，其中期房292套，現房300套，7-11層洋房，全戶型1梯2戶。77㎡兩居，89/107㎡三居，120/140㎡四居。得房率非常高。

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