紅星資本局12月7日消息，房地產市場再次迎來強心針。近期六大國有銀行陸續召開房企座談會，積極表態支持房企融資。
有關專家認為，銀行的表態除了提振市場外，也為後續落地融資支持做準備。預計今年底、明年初銀行將有效增加對民營房企的信貸投放。
12月7日，中指研究院發布的報告顯示，2023年「房地產市場供求關係發生重大變化」定調樓市，各級政府部門頻繁優化樓市政策力促房地產市場平穩運行，政策環境已接近2014年最寬鬆階段。預計2024年全國房地產市場將呈現「銷售規模仍有下行壓力，新開工面積、開發投資或繼續回落」的特點。
六大國有銀行積極表態
「一視同仁」是關鍵
11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會。中國人民銀行、金融監管總局相關司局、銀行間市場交易商協會、上海證券交易所、深圳證券交易所，政策性和開發性銀行、18家全國性商業銀行、5家全國性金融資產管理公司、4家大型證券公司的主要負責同志在主會場參會。
會議提到，要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好「第二支箭」支持民營房地產企業發債融資。支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。同時加大保交樓金融支持，推動行業併購重組。要積極服務保障性住房等「三大工程」建設，加快房地產金融供給側改革，推動構建房地產發展新模式。
繼這場會議之後，11月，農業銀行、建設銀行、交通銀行分別與多家房企召開座談會；12月以來，工商銀行、中國銀行和郵儲銀行也相繼與房企座談。至此國有六大行均積極表態支持房企融資。
從已披露的參會房企名單看，絕大多數為民營房企及混合所有制企業，如龍湖集團、萬科集團、新城控股、濱江集團、美的置業、大華集團、綠城中國等房企被邀請參加了多個座談會。
紅星資本局梳理製圖
從座談會的內容看出，多個銀行明確表態「支持房企的合理融資需求」，並著重強調，會對房企「一視同仁」。
12月4日，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝在《人民日報》發表署名文章指出，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，維護房地產市場穩健運行。為保障性住房等「三大工程」建設提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，加快構建房地產發展新模式。
東方金誠首席宏觀分析師王青預計，今年底、明年初銀行將有效增加對民營房企的信貸投放，繼三季度末房企開發貸餘額同比增速比上年末高0.3個百分點之後，四季度該指標有望持續改善。這將有力支持「保交樓」，更重要的是會緩解年末房企流動性壓力，起到穩定社會預期、提振市場信心的作用。
多地取消土地限價
土拍市場將迎熱度
房地產的下半場，也正在悄悄拉開帷幕。紅星資本局注意到，截至12月6日，已有23個城市取消了土地限價，恢復「價高者得」，其中包括一線城市廣州。
11月下旬，廣州掛牌了3宗住宅用地，總起價26.67億元，這3宗地塊均未設置最高限價，按「價高者得」出讓。
土拍限價這一規則可追溯至2016年，彼時全國房地產銷售市場和土地市場持續火熱，各地地王頻出。據克而瑞數據，2016年全年，全國共計產生了336宗單價、總價地王，數量再創新高。
也是在這一背景下，各地進行限地價，以期為市場降溫。2021年3月，監管層規定全國22個主要城市的宅地供應開始實施「集中掛牌、集中出讓」政策，北京、上海等部分城市設定了土地競價的溢價率上限，多為15%。
今年「價高者得」再度恢復，自10月以來，在廣州之前，取消限地價或明確放開地價的，主要集中於二線城市和三線城市。其中二線城市放開土地市場的積極性非常高，有18座城市均在放開。
易居研究院研究總監嚴躍進告訴紅星資本局，廣州此次放鬆限地價政策具有非常強的信號意義。最近幾個月的房產相關政策調整，都是以廣州為一線城市打頭陣的，說明土地市場的全面放鬆正在到來，在過去購房端或需求側方面的政策放鬆外，供給側層面的政策放鬆已經到來。
中指研究院的數據顯示，1-11月，百強房企拿地總額同比降幅連續兩個月收窄。
克而瑞研究中心的數據顯示，1-11月，拿地百強房企的投資金額同比下降13%，降幅再度收縮1個百分點，投資已開始築底。截至11月末，仍有近五成銷售百強房企未拿地。
前11月房企投資格局以央國企為主，百強房企拿地金額超過100億元的企業中，僅三家民企，其餘皆為國央企。
另一方面，地塊「溫差」加大。儘管當前多個城市取消土地限價，但除部分城市有少量地塊熱度較高之外，其餘多底價成交。
10月30日，濟南迎來取消最高限價後的首次土拍，共有10宗土地成交，其中有兩幅地塊溢價率超過50%，有4宗溢價成交、亦有6宗底價成交；11月15日，成都回歸自由競價後首輪土拍結果顯示，平均溢價率為6.9%，熱門宗地競價46輪，溢價30%。此外南京、青島、武漢、重慶、鄭州、廈門、天津等地於11月也進行了土拍，但普遍底價成交。
克而瑞研究中心認為，11月多城市進一步跟進取消土拍限價，但整體市場熱度並未普遍回溫，地市的冷熱進一步分化，高溢價拿地的房企也依舊以國央企為主，投資整體格局未發生根本性改變。
資料圖 據IC photo
國字頭房企銷售亮眼
但房地產銷售仍疲軟
從房企銷售業績來看，銷售總額仍在下降。
中指研究院發布的《2023年1-11月中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，TOP100房企前11月銷售總額為57379億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴大1.6個百分點。其中，銷售額超千億元房企16家，較去年同期減少3家；超百億元房企108家，較去年同期減少10家。
儘管整體市場下滑，但部分央企、國企銷售表現仍較為亮眼。今年前11月銷售額同比增長超過10%的大型企業為中海、華潤、建發、越秀、華髮、聯發、國貿地產、中建壹品、中建東孚、象嶼地產等，絕大多數屬於央企、國企。
從房價和市場供求看，今年前11個月，百城新建住宅價格累計上漲0.16%，主要受政策管控及部分優質改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現結構性上漲。同期，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%。
從國家統計局的數據來看，商品房的銷售面積、銷售額均在下降——根據國家統計局數據，今年1-10月，全國商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%；商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。
銷售端的冷清，一定程度上會影響土拍市場的熱情。目前全國多個城市的地產市場處於下行階段，當下多城放開土地拍賣最高限價，究竟有何深意？
有業內人士認為，限價放開之後，對於激活房企拿地積極性，確保土地市場復甦和向好發展，以及進一步影響市場預期等都有積極的作用。
「一方面是全國土地市場延續低迷態勢，供求兩端持續縮量；另一方面，土地限價政策初衷是穩定市場預期，推動房地產市場健康平穩發展，在當前新的市場環境下，價格回歸市場化或已成趨勢，取消地價上限亦是穩定市場預期的表現。」中指研究院分析師孟新增表示。
中銀證券則認為，取消土拍限價之後，提升土拍熱度，後續可能會傳導到房價，居民對房價的看跌預期也許能夠得到緩解；同時，若增加核心地塊的供應，或能帶來一波拿地熱潮。但是考慮到房企拿地信心仍在低位，銷售數據仍待觀察。
紅星新聞記者 王田
編輯 余冬梅
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