支持房企融資、取消土地限價……政策更寬鬆下的房地產市場走勢如何?

2023年12月07日18:58:12 財經 1200

紅星資本局12月7日消息,房地產市場再次迎來強心針。近期六大國有銀行陸續召開房企座談會,積極表態支持房企融資。

有關專家認為,銀行的表態除了提振市場外,也為後續落地融資支持做準備。預計今年底、明年初銀行將有效增加對民營房企的信貸投放。

12月7日,中指研究院發布的報告顯示,2023年「房地產市場供求關係發生重大變化」定調樓市,各級政府部門頻繁優化樓市政策力促房地產市場平穩運行,政策環境已接近2014年最寬鬆階段。預計2024年全國房地產市場將呈現「銷售規模仍有下行壓力,新開工面積、開發投資或繼續回落」的特點。

六大國有銀行積極表態

「一視同仁」是關鍵

11月17日,中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會。中國人民銀行、金融監管總局相關司局、銀行間市場交易商協會、上海證券交易所深圳證券交易所,政策性和開發性銀行、18家全國性商業銀行、5家全國性金融資產管理公司、4家大型證券公司的主要負責同志在主會場參會。

會議提到,要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求,對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好「第二支箭」支持民營房地產企業發債融資。支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。同時加大保交樓金融支持,推動行業併購重組。要積極服務保障性住房等「三大工程」建設,加快房地產金融供給側改革,推動構建房地產發展新模式。

繼這場會議之後,11月,農業銀行、建設銀行交通銀行分別與多家房企召開座談會;12月以來,工商銀行中國銀行和郵儲銀行也相繼與房企座談。至此國有六大行均積極表態支持房企融資。

從已披露的參會房企名單看,絕大多數為民營房企及混合所有制企業,如龍湖集團萬科集團新城控股濱江集團、美的置業、大華集團綠城中國等房企被邀請參加了多個座談會。

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紅星資本局梳理製圖

從座談會的內容看出,多個銀行明確表態「支持房企的合理融資需求」,並著重強調,會對房企「一視同仁」。

12月4日,中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝在《人民日報》發表署名文章指出,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求,維護房地產市場穩健運行。為保障性住房等「三大工程」建設提供中長期低成本資金支持,完善住房租賃金融政策體系,加快構建房地產發展新模式。

東方金誠首席宏觀分析師王青預計,今年底、明年初銀行將有效增加對民營房企的信貸投放,繼三季度末房企開發貸餘額同比增速比上年末高0.3個百分點之後,四季度該指標有望持續改善。這將有力支持「保交樓」,更重要的是會緩解年末房企流動性壓力,起到穩定社會預期、提振市場信心的作用。

多地取消土地限價

土拍市場將迎熱度

房地產的下半場,也正在悄悄拉開帷幕。紅星資本局注意到,截至12月6日,已有23個城市取消了土地限價,恢復「價高者得」,其中包括一線城市廣州

11月下旬,廣州掛牌了3宗住宅用地,總起價26.67億元,這3宗地塊均未設置最高限價,按「價高者得」出讓。

土拍限價這一規則可追溯至2016年,彼時全國房地產銷售市場和土地市場持續火熱,各地地王頻出。據克而瑞數據,2016年全年,全國共計產生了336宗單價、總價地王,數量再創新高。

也是在這一背景下,各地進行限地價,以期為市場降溫。2021年3月,監管層規定全國22個主要城市的宅地供應開始實施「集中掛牌、集中出讓」政策,北京上海等部分城市設定了土地競價的溢價率上限,多為15%。

今年「價高者得」再度恢復,自10月以來,在廣州之前,取消限地價或明確放開地價的,主要集中於二線城市和三線城市。其中二線城市放開土地市場的積極性非常高,有18座城市均在放開。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴紅星資本局,廣州此次放鬆限地價政策具有非常強的信號意義。最近幾個月的房產相關政策調整,都是以廣州為一線城市打頭陣的,說明土地市場的全面放鬆正在到來,在過去購房端或需求側方面的政策放鬆外,供給側層面的政策放鬆已經到來。

中指研究院的數據顯示,1-11月,百強房企拿地總額同比降幅連續兩個月收窄。

克而瑞研究中心的數據顯示,1-11月,拿地百強房企的投資金額同比下降13%,降幅再度收縮1個百分點,投資已開始築底。截至11月末,仍有近五成銷售百強房企未拿地。

前11月房企投資格局以央國企為主,百強房企拿地金額超過100億元的企業中,僅三家民企,其餘皆為國央企。

另一方面,地塊「溫差」加大。儘管當前多個城市取消土地限價,但除部分城市有少量地塊熱度較高之外,其餘多底價成交。

10月30日,濟南迎來取消最高限價後的首次土拍,共有10宗土地成交,其中有兩幅地塊溢價率超過50%,有4宗溢價成交、亦有6宗底價成交;11月15日,成都回歸自由競價後首輪土拍結果顯示,平均溢價率為6.9%,熱門宗地競價46輪,溢價30%。此外南京青島武漢重慶鄭州廈門天津等地於11月也進行了土拍,但普遍底價成交。

克而瑞研究中心認為,11月多城市進一步跟進取消土拍限價,但整體市場熱度並未普遍回溫,地市的冷熱進一步分化,高溢價拿地的房企也依舊以國央企為主,投資整體格局未發生根本性改變。

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資料圖 據IC photo

國字頭房企銷售亮眼

但房地產銷售仍疲軟

從房企銷售業績來看,銷售總額仍在下降。

中指研究院發布的《2023年1-11月中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示,TOP100房企前11月銷售總額為57379億元,同比下降14.7%,降幅相比上月擴大1.6個百分點。其中,銷售額超千億元房企16家,較去年同期減少3家;超百億元房企108家,較去年同期減少10家。

儘管整體市場下滑,但部分央企、國企銷售表現仍較為亮眼。今年前11月銷售額同比增長超過10%的大型企業為中海華潤建發越秀華髮、聯發、國貿地產、中建壹品、中建東孚、象嶼地產等,絕大多數屬於央企、國企。

從房價和市場供求看,今年前11個月,百城新建住宅價格累計上漲0.16%,主要受政策管控及部分優質改善樓盤入市帶動等因素影響,新房價格出現結構性上漲。同期,重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%。

國家統計局的數據來看,商品房的銷售面積、銷售額均在下降——根據國家統計局數據,今年1-10月,全國商品房銷售面積92579萬平方米,同比下降7.8%,其中住宅銷售面積下降6.8%;商品房銷售額97161億元,下降4.9%,其中住宅銷售額下降3.7%。

銷售端的冷清,一定程度上會影響土拍市場的熱情。目前全國多個城市的地產市場處於下行階段,當下多城放開土地拍賣最高限價,究竟有何深意?

有業內人士認為,限價放開之後,對於激活房企拿地積極性,確保土地市場復甦和向好發展,以及進一步影響市場預期等都有積極的作用。

「一方面是全國土地市場延續低迷態勢,供求兩端持續縮量;另一方面,土地限價政策初衷是穩定市場預期,推動房地產市場健康平穩發展,在當前新的市場環境下,價格回歸市場化或已成趨勢,取消地價上限亦是穩定市場預期的表現。」中指研究院分析師孟新增表示。

中銀證券則認為,取消土拍限價之後,提升土拍熱度,後續可能會傳導到房價,居民對房價的看跌預期也許能夠得到緩解;同時,若增加核心地塊的供應,或能帶來一波拿地熱潮。但是考慮到房企拿地信心仍在低位,銷售數據仍待觀察。

紅星新聞記者 王田

編輯 余冬梅

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