從相對較冷到市場火爆，公募REITs在中國「大有可為」

「整個公募REITs在中國的發展可以說是大有可為，」在昨天舉行的2022中國不動產金融峰會上，上海交通大學上海高級金融學院學術副院長、金融學教授嚴弘分析了中國公募REITs發展的機遇與挑戰。他表示，「目前，中國的公募REITs市場在發行端、運營端和控股機制等方面尚處於摸索和改善的階段，但我們對中國公募REITs未來發展前景非常樂觀，因為這裡面既存在著大量的需求，同時供給端也有非常豐富的底層資產。」

REITs作為結構化的融資工具，是盤活存量非常重要的融資手段，它可以為不動產企業提供傳統的銀行或者信託融資途徑之外的一個融資手段；幫助不動產企業通過轉讓、發行REITs來調整它的負債結構、資本結構，轉讓手中物業的股權，從而實現輕資產運營；它可以幫助投資者更加豐富在資本市場可投資的產品。

去年6月，首批9隻公募REITs產品的正式上市，拉開了中國REITs市場的序幕。目前，中國正加速推動基礎設施領域REITs的健康發展。公募REITs有助於在基礎設施領域創新投融資機制，有效拉動社會資本投資。

「在過去一年多的時間，中國公募REITs發展從一開始相對較冷清，到現在非常火熱市場的接受度，說明了中國公募REITs市場發展前景還是非常可觀的。」嚴弘認為，眼下，正是國內REITs市場發展非常良好的時機。今年，國務院和證監會出台了一系列關於REITs的市場支持的政策和意見，特別是關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見，對推動整個REITs市場發展起到了非常積極的作用。同時，證監會發布的新購入基礎設施項目的指引，開啟REITs資金通過擴募的方式擴大規模提升整體價值新的階段。

目前，中國版的公募REITs主要聚焦於基礎設施不動產，對支持實體經濟特別是支持地方政府的項目來說起到了積極的作用，受到不少地方政府的支持。嚴弘也坦言，整體來說，中國公募REITs市場的潛力還是非常巨大的，「當然我們要進一步發展，保障這個市場健康可持續發展，還需要進一步配套的法規和相應的稅收制度的安排。」

據嚴弘介紹，上海交通大學上海高級金融學院的公募REITs課題調研組經過過去一年多時間的調查研究後，已經形成了中國公募REITs市場發展白皮書。

這份白皮書詳細羅列了海外成熟市場一些好的經驗可以供國內市場借鑒。首先是如何去引入長期資本。REITs市場並不是一個快進快出操作的市場，它實際上很適合長期資本進行穩定投資，所以要扶持這個市場的健康發展，還是要引入一些長期資本，而現在退休年金或者保險資管也正在逐漸進入這個市場。

第二，在整體底層資產的管理和開發模式上，國內目前主要都是開發商的模式，即底層資產直接由開發商進行運營，而海外REITs其實還有外部資產收購的模式，這兩種模式的有效結合對提升REITs整體的價值還是非常有益的，在未來擴募的過程中也應當有所借鑒。

嚴弘認為，隨著市場進一步發展，國內現有的體制機制設計可以進一步的完善和優化。例如，作為一個公開市場發行的證券類產品，投資者利益保護是一個非常重要的關鍵點。另外，在海外稅收中性對市場發展起到至關重要的作用，如何使得國內稅收中性的政策得到實際的落實和系統性的保證，也是國內市場發展可以借鑒的一個方面。

本屆峰會由上海交通大學上海高級金融學院與晨曦控股聯合主辦，匯聚國內外學術研究力量和金融機構、地產行業等業界資深專家，以「賦能與融通」為主題，聚焦不動產及不動產金融行業發展與變革中的機遇，以促進行業的平穩健康發展。為促進與會嘉賓針對不動產金融的各細分領域進行深入交流，峰會特別安排了兩個主旨演講和三個專題討論環節，邀請地產行業和金融機構相關領域的嘉賓分享真知灼見，對時下行業的尖銳話題進行直面回應與深度討論，為不動產金融行業的發展提供智力支撐。

作者：唐瑋婕

編輯：朱偉