出品 | 創業最前線
作者 | 吳磊
編輯 | 蛋總
美編 | 邢靜
審核 | 頌文
利潤從289億元滑落到10億元，保利發展僅僅用了5年時間。
這讓保利發展當前的站位較為尷尬：一方面，2025年其實現銷售簽約金額2530億元，蟬聯行業第一，仍是房企「一哥」；另一方面，其歸母凈利潤同比驟降79.31%至10.3億元，甚至不敵掙「辛苦錢」的子公司保利物業——2025年，保利物業的公司擁有人應占溢利為15.50億元。
放在行業中來看，保利發展2025年歸母凈利潤約為中海的1/12、華潤置地的1/25，又讓其「一哥」的含金量大大縮水。
沒有足夠的利潤規模支撐，保利發展2025年給出了擬每10股派發現金紅利0.35元（含稅）的方案。
在2025年業績會上，有投資者直接向保利發展董事長劉平發問，直指公司「分紅金額很低，分配方案與央企的形象地位不匹配，像經營業績虧損的城建發展、金隅冀東等國企都給出了更高的分紅」。
那麼，保利發展究竟為何「保不住利潤」？
1、歸母凈利潤暴跌8成，幾乎只剩巔峰的1/28
4月17日深夜，保利發展終於披露了2025年財報。
2025年，公司實現營收3081億元，同比下滑1.13%；歸母凈利潤10.3億元，同比暴跌79.31%。
自2021年以來，保利發展的利潤連跌5年，而2025年則是跌幅最深的一年。在這背後，公司歸母凈利潤一路從2020年的289.5億元下滑至2025年的10.3億元，短短5年時間縮水96%。
（圖 / 保利發展財報）
作為連續三年蟬聯合同銷售額第一的房企，保利發展交出的這份「成績單」著實令外界震驚。
從自身橫向對比來看，公司2025年歸母凈利潤規模只剩2020年時的1/28。不僅如此，公司旗下子公司保利物業2025年的公司擁有人應占溢利達到15.5億元，比保利發展高出5億多。
放在行業中縱向對比來看，2025年，銷售額排名行業第二的中海股東應占溢利為126.9億元，是保利發展的12倍；排名第三的華潤置地股東應占溢利為254.2億元，約是保利發展的25倍。
要知道，即便是這樣的業績，保利發展都要依靠政府補助、投資等非經常性損益項目的助力，若扣除非經常性損益，公司的扣非後歸母凈利潤同比暴跌84.52%至6.6億元，直接掉出10億元的大關。
對於業績的下滑，保利發展曾在2025年業績預告中解釋，一方面是受行業和市場波動影響，公司房地產項目結轉毛利率同比下降；另一方面，公司結合當前市場情況擬計提資產減值損失及信用減值損失合計約69億元，預計減少2025年歸母凈利潤約42億元。
據「創業最前線」不完全統計，僅在2023年至2025年，保利發展計提資產減值準備合計高達175億元，其中存貨跌價準備接近148億元，這對利潤的侵蝕已經躍然紙上。
這是否也側面說明，過去幾年，保利發展在拓展土地之時過於激進，缺少對市場的仔細研判？造成如此巨額的資產減值，是否說明管理層在戰略層面存在失誤？囤積的土地泡沫究竟何時才能完全出清？
對此，「創業最前線」試圖向保利發展方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。
在資本市場，投資者則直接用腳投票。在保利發展披露財報的次交易日（4月20日），其股價收跌2.14%。於4月29日，其股價報收6.14元/股，較2025年巔峰的9.12元/股跌去約33%，總市值僅剩735億元。
一家營收超3000億元，銷售額排名行業第一的房企，市值還在700億元周圍打轉，估值之低也側面說明，外界對保利發展未來的疑慮之深。
在2025年業績會上，有投資者已經明確提出，希望保利發展能提高格局站位，在力所能及的範圍內，主動積極做好市值管理，給投資者更多信心和支持。
2、繼續加碼拿地，有息負債超3000億
儘管被過去的土地庫存所困擾，保利發展仍然是土地交易市場的常客。
2025年，公司拓展地價791億元，較2024年的683億元增長上百億，增幅達到16%；總計容面積457萬平方米，同比增長39%。
截至2025年末，公司待售面積5654萬平方米。其中，增量項目925萬平方米、存量項目高達4729萬平方米。
（圖 / 保利發展財報）
即便按照2025年的簽約面積1235萬平方米計算，僅存量項目就需要近4年時間才能銷售完畢。既然如此，保利發展為何還要繼續加碼拿地？
從一定程度上來說，這是不得已而為之。在房地產輝煌時期，為了推高銷售規模，土地市場競爭激烈，房企普遍面臨「搶地」壓力，其中不少項目即便是在一二線城市，也存在位置不佳的問題。
在當前的市場環境下，市場推崇「好房子」，不少新項目已經迭代到第四代住房，戶型、小區環境、得房率等方面都有了質的變化，這也導致存量項目面臨銷售壓力，也是造成一眾房企大規模計提存貨跌價準備的一個重要原因。
即便頭頂「央企」光環，保利發展也面臨存量去化難的問題。2025年，公司實現銷售簽約金額2530億元。按照其說法，公司2025年共推動存量項目落實超千個煥新舉措，全年公司存量及產成品項目合計貢獻簽約額953億元。
若以此計算，公司的存量項目貢獻了不到4成銷售額。這也意味著，保利發展仍需不斷去土地市場拓展核心城市的核心地段土地，以提振銷售額，進而保住行業銷冠的位置。
而一邊加速拿地的保利發展，另一邊也在加速融資。
據財報披露，保利發展在2025年發行了110億元中期票據、45億元公司債、85億元現金類定向可轉債，融資超200億元。
截至2025年末，公司有息負債高達3412億元，其中一年內到期的706億元。不過，公司的貨幣資金餘額為1229億元，仍可覆蓋短期有息負債。
但這並不意味著保利發展就沒有債務壓力。據「創業最前線」不完全統計，在銷售額排名行業前三的房企中，保利發展的有息負債總額最高，是唯一超過3000億元的房企，且資產負債率最高，達到72.26%。
2025年，保利發展的利息費用高達46億元，這對利潤的侵蝕不言而喻。
（圖 / 保利發展2025年財報（單位：元））
不過，進入2026年，保利發展的融資步伐未停。2026年1月，其發布募集說明書，擬向特定對象發行可轉換公司債券，募集資金不超50億元；3月，發行10億元公司債券；4月，再次發行公司債券，募資15億元。
客觀來看，不少房企容易被沉重的債務壓垮，那麼，面對眼下巨額的債務，保利發展是否感到擔憂？巨額債務帶來的利息費用已經成為吞噬利潤的「黑洞」，又該如何解決？對此，「創業最前線」試圖向保利發展方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。
3、單月銷售額12連降，搖搖欲墜的「第一」
誠然，在當下房地產市場里，「活下去」是大多數房企最為重要的課題。但若想穿越行業周期，房企必須在安全和發展中謀求新的平衡。
對於「國央企」扎堆的頭部房企來說，品牌、資源、現金流、融資都已經是維持安全生存的「基礎配置」，而規模、利潤、業務仍然是外界衡量企業發展潛力的焦點。
從保利發展來看，其利潤已經在5年內縮水96%，完全不敵中海和華潤置地，已然在頭部房企中落於下風。
在業務層面，保利發展的核心仍然是住宅開發，商業地產規模仍然較小。「創業最前線」曾在《規模上天、利潤貼地！保利發展走「鋼絲線」》一文中，詳細闡述保利發展商業基因不足，在行業「掉隊」的現象。
其實，保利發展多次喊出「做大不動產經營業務」的口號，試圖提高在商業地產上的影響力。但截至2025年末，保利發展的租賃住房、購物中心、酒店、寫字樓等主要商業經營資產項目累計開業約620萬平方米，實現資產經營收入51.4億元，甚至不到全年營收3081億元的零頭。
沒有足夠的利潤、強勁的「第二增長曲線」加持，保利發展自然而然地將眼光放在銷售之上。
中指院數據顯示，2023年至2025年，保利發展的合約銷售額分別以4207億元、3230億元、2530億元居於行業第一的位置，這也是其被稱為「房企一哥」的原因所在。
但是，房地產市場的「頭把交椅」並不好坐。2026年3月，保利發展實現簽約金額260.33億元，同比減少10.28%。這是自2025年4月以來，公司的單月銷售額出現的第12連降。
這種銷售層面壓力，讓保利發展「第一」的位置岌岌可危。2026年1-3月，保利發展實現簽約金額517.82億元，同比減少17.84%。同期，中海系列公司累計實現合約物業銷售金額約515.20億元，同比上升11.0%。
一漲一跌之間，讓保利發展和中海的差距只剩約2億元，雙方無限接近。
（圖 / 保利發展公告（上）、中海公告（下））
其實，早在2025年末，保利發展的權益銷售額就已經低於中海。據中指院數據，2025年，中海的權益銷售額為2311億元，比保利發展的2000億元高出311億元。
（圖 / 中指院）
通過合作開發的方式，保利發展2025年保住了「合約銷售額行業第一」的位置，但公司也為此付出了不少「代價」。財報顯示，2025年，少數股東分走了約40億元的利潤，約為當期歸母凈利潤的4倍。
（圖 / 保利發展財報）
利潤如此懸殊背後，公司是否將大部分利潤給到少數股東或其他合作方？是否存在利益輸送？未來，公司將如何提振利潤？在和中海的貼身肉搏中，能否穩住「行業銷冠」的地位？對此，「創業最前線」試圖向保利發展方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。
自古以來，都有「打江山易、守江山難」的說法。對於苦守「行業銷售第一」位置的保利發展來說，銷售之戰不只是關乎榮譽與地位，更是維繫繁榮表象的底盤，不容有失。
*註：文中題圖來自保利發展官方微博。
