當2026年2月的銷售數據定格在「住宅累計成交 17 套、銷售率 5.25%」 時，興創沐春墅不僅成了北京大興樓市的「滯銷典型」，更暴露了區屬國企興創投資在商品房賽道的轉型失速 —— 從32.17億拿地到一年後入市遇冷，這個承載著企業 「市場化突圍」 期待的項目，最終淪為國企轉型 「能力與野心錯配」 的鮮活標本。
32.17億托底拿地，一年開發周期錯過 「最後窗口期」
時間線的錯位，是沐春墅困局的起點。2024 年 7 月 23 日，興創投資以 32.17 億元底價摘得大興黃村七街地塊，彼時北京土拍市場已現降溫苗頭，但企業仍按 「安置房開發」 的節奏推進項目：從土地成交到 2025 年 9 月拿到預售證，歷時14 個月—— 遠超同區域民營房企 「拿地 6 個月開盤」 的速度。這 14 個月里，北京樓市已完成一輪深度調整：2024 年下半年核心區新房去化尚可，但 2025 年一季度後，大興區域二手房價格普遍下跌 15%-20%，新房市場從 「去化放緩」 轉向 「成交冰凍」。當沐春墅以 5.9 萬元 /㎡的指導價開盤時，其單價已比周邊次新二手房高出約 1 萬元 /㎡，徹底失去價格競爭力。「拿地時想的是『托底穩市場』，開發時沿用『民生工程節奏』，入市時撞上『市場下行期』」，一位熟悉興創的業內人士直言，「國企的開發慣性，讓項目完美錯過所有機會」。
銷售率 5% 背後：定價僵化與產品脫節的雙重潰敗
沐春墅的滯銷，是 「計劃思維」 撞上 「市場現實」 的必然結果。
沐春墅作為期房，有著5.9 萬元 /㎡的銷售指導價。既無價格優勢，又需承擔 「交付風險」，直接導致購房者集體觀望 —— 數據顯示，項目開盤 4 個月僅成交 17 套，觀其數據其成交均價實際僅 4.48 萬元 /㎡（低於指導價約 24%），即便 「以價換量」，仍難破局。
作為興創轉型商品房的首個 「改善項目」，沐春墅的產品設計充滿 「安置房思維」：主力戶型為 104-277㎡的三居至疊拼，200多的三居總價超千萬—— 而黃村板塊的改善客群，普遍預算在 600-800 萬元區間。進一步勸退了 「追求性價比」 的區域客群。
冷盤標本的行業警示：國企轉型需先 「換腦」
興創沐春墅的案例，給所有轉型商品房的國企敲響了警鐘：當計劃思維遇上市場競爭，當民生工程節奏撞上高周轉要求，僅靠國企信用已無法支撐項目去化。國企轉型商品房，不能只拿地擴張，更要補全市場研判、產品研發、靈活營銷的能力短板；尊重真實的購買力與市場行情。
興創作為 土地托底者拿地，本就承擔著穩地價的責任，但企業將托底等同於盈利，忽視了商品房市場高周轉、快去化的要求 ——32.17億拿地資金的年化成本約1.6 億元，而項目目前僅回款 1.08 億元，已陷入回款覆蓋不了利息的流動性僵局。
而這場損失的代價，或許正是國企從政策執行者轉向市場競爭者的必經學費。
