存量盤活，考驗意志與能力。
作者 | 趙晴
編輯丨高遠山
來源 | 野馬財經
8月25日，A股地產板塊迎來久違的狂歡。時隔半年，萬科A（000002.SZ）盤中再度觸及漲停，最終漲幅9.15%，報收於7.16元/股，市值854.2億元。
此前上一個周五晚上，萬科剛剛公布2025年半年報。行業人士指出，萬科A在財報發布後第一個交易日股價出現大漲，一方面是股市對房地產支持政策的積極回應，另一方面，也是對萬科最新財報中釋放的積極信號的認可。
01
盤活存量資源
加快輕資產轉型
今年上半年，房地產行業繼續「止跌回穩」，商品房銷售降幅有所收窄，全國商品房銷售金額同比下降5.5%，降幅較上年同期收窄19.5個百分點。
從萬科來看，財報顯示，2025年上半年，萬科實現營業收入1053.2億元，實現歸屬於上市公司股東的凈虧損119.5億元。上半年按期保質完成了超4.5萬套房的交付，通過「城市興交付」主題行動持續升級交付服務品質；實現銷售金額691.1億元，回款率超過100%；持續開展大宗交易，完成13個項目交易，簽約金額64.3億元；積極推進存量盤活，實現回款57.5億元，近三年累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元；經營服務類業務上半年全口徑收入284.2億元，同比增長0.6%，經營效益保持在行業細分領域前列。
中期業績披露後舉行的分析師會議上，萬科表示，萬科開發業務體量龐大，在近幾年高速發展的過程中，沉澱了部分難以短期變現的資源，面對當前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要。「存量盤活工作十分考驗我們的意志與能力。」
來源：罐頭圖庫
萬科表示，從資源總量來看，截至2025年中期，公司未結算的待開發項目、在建項目和存量土地合計建面超過6000萬方，在積極盤活和有效供應下，仍可維持一定的在建和存貨規模。在投資上，除了長期堅持的量入為出策略，公司拿地還是會強調資源質量的持續改善。一方面，公司會以更高標準挖掘增量投資機會，聚焦在客戶和市場基礎好的片區、投資回報好且公司有把握兌現的項目；另一方面會通過資源盤活方式轉化一部分土地，持續改善公司現有的資源結構和分布。
盤活存量資源的同時，萬科的輕資產轉型也在穩步推進，上半年經營服務業務穩健增長。
萬物雲實現營業收入181.68億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長3.1%。在存量市場中新獲取114個住宅服務項目，其中通過首創「彈性定價」模式，新拓項目22個；累計服務4408個住宅項目，上半年住宅業務收入同比提升10.1%，其中，業委會委託項目收入同比提升29.4%。截至上半年末，蝶城數量從年初的666個增長至683個。
租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入18億元，同比增長4.1%。上半年，作為全國最大的集中式公寓提供商，泊寓新獲取1.16萬間房源，凈新增開業0.71萬間。其中成都香投泊寓大豐甫家社區，涉及房源2151間；合肥海泊泊寓九龍租賃社區擁有房源933間，均實現開業即滿租，體現了泊寓在大型租賃社區方面領先的操盤能力。截至上半年末，泊寓共運營管理27.3萬間長租公寓，開業19.8萬間，服務企業客戶超6200家。所管理的租賃住宅中，有超過13萬間納入保障性租賃住房。截至上半年末，泊寓出租率93.3%，出租率持續保持市場領先。不僅如此，今年上半年，泊寓還發揮自身運營優勢，盤活本集團及外部國資國企項目12個，房間數超8300間。
商業業務（含非並表項目）實現營業收入41億元。截至上半年末，累計開業179個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建築面積1034萬平方米。商業業務整體出租率93.2%，同比提高0.3個百分點。上半年商業業務整體客流同比增長7.8%，銷售額同比增長7.2%，整體坪效同比增長7.6%，各項經營指標穩中向好。
此外，物流倉儲業務（含非並表項目）實現營業收入20.7億元，同比增長6.7%。其中冷鏈收入10.7億元，同比增長23%。今年上半年，萬緯物流累計開業項目約150個，可租賃面積1045萬平方米，其中高標庫可租賃面積844萬平方米，冷鏈可租賃面積201萬平方米，高標庫穩定期出租率86%，冷鏈穩定期庫容使用率74%，相比去年同期穩中有升。同時，庫內運營、運輸等服務收入同比增長42.9%。
當前，萬科在經營上仍面臨階段性壓力。但萬科表示，儘管如此，相信在各方支持下，依託萬科優秀的人才隊伍和品牌、突出的產品研發和迭代能力，以及在多個賽道上領先的經營服務能力，公司一定能走出低谷、迎來轉機。「房開業務持續承壓，存量資產盤活持續貢獻新增項目。」在中金公司看來，萬科物流、長租公寓運營資產質地優秀，進一步盤活可能值得關注。
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02
以時間換空間
上半年，萬科穩步推進改革化險工作，逐步消化風險，但公司亦表示，徹底化解仍需「以時間換空間」。
自去年宣布「瘦身」以來，萬科持續推進資產去化補充現金流。
財報顯示，今年上半年，萬科實現銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，在15個城市銷售金額排名前三。新開項目中，溫州璞拾雲洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開去化率達到9成及以上，贏得市場認可；庫存項目方面，集團針對現房、尾盤、車位、商辦實行銷售品類專項管理，年初現房實現銷售176億元，准現房銷售183億元，車商辦銷售81億元，上半年實現69個尾盤項目清尾。
另外，今年上半年，萬科持續開展大宗交易，完成13個項目交易，簽約金額64.3億元。下半年，資產出售還在持續推進。今年7月，媒體報道稱，萬科以14億元將上海金橋萬創中心項目出售，接盤方國資背景的崑山市眾六資產管理有限公司，成交單價為18000元/平方米；今年8月，北京萬科又發布《我司持有北京翠湖國際項目部分資產對外出售公告》，計划出售翠湖國際項目8號樓辦公產品5層及地下倉儲1層，底價合計約1.2億元。
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此外，公司在上半年內努力爭取融資，合併報表範圍內新增融資和再融資達249億元（不含股東借款）。第一大股東深鐵集團的支持也非常給力。「截至目前，大股東累計向公司提供了近240億元的股東借款，真金白銀幫助公司緩解流動性壓力。」萬科管理層表示，未來，在政策端的引領，金融機構的支持，國資大股東的力挺，合作夥伴的助力之下，依靠自身的努力，公司有信心、有能力應對挑戰，全力以赴爭取妥善化解到期債務。
財報顯示，截至半年報披露日，萬科已順利完成243.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期。此外，截至2025年中期，萬科未結算的待開發項目、在建項目和存量土地合計建面超過6000萬平方米。如果能夠積極盤活和有效供應，即便放慢拿地節奏，未來仍可維持一定的在建和存貨規模。
今年上半年，房地產調控政策延續「止跌企穩」基調，自然資源部、財政部3月份印發《關於做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，支持運用專項債開展土地儲備工作，調節市場存量土地規模；央行5月下調政策利率0.1個百分點、降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，住房按揭利率降至歷史最低水平，進一步刺激住房消費需求釋放；各地一系列利好政策亦持續跟進。多方聚力之下，房地產市場「止跌企穩」預期持續增強。在此背景下，以「底子厚」著稱的萬科，在行業人士看來，隨著市場活躍度好轉，輕資產轉型下經營效益的逐步提升，仍然有望「穿越周期」。
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