樓市數據比較難看,央行給出大招,目標清晰

2023年05月13日21:48:16 星座 1400

走到5月,大部分城市的樓市數據,比較難看了。

萬萬沒想到,好不容易呵護的樓市,關鍵數據急轉直下,給人有點剎不住的感覺。先來看幾組數據:

1.根據中國網房地產數據顯示,4月份商品房一線城市成交面積環比下降7.6%,二線城市環比下降38.2%。

環比就是4月份與3月份相比,如果說一線城市還掉得不多的話,那麼,二線城市掉的就有點多了。業內都知道,3月份、4月份是一年樓市的傳統旺季,有「金三銀四」的說法,從這個數據看,一線城市成交數據雖然掉的不多,但主要是供應量也不多,二線城市數量多,供需佔比大,掉了1/3就很能說明問題。

2.根據中指院發布的數據顯示,4月份100座重點城市商品房成交面積環比下降2成,百強房企的銷售額環比下降了17.4%。克而瑞研究中心發布的數據也證實了這一點,僅西安、成都中西部城市環比增長,其他城市包括經濟發達的東部、東南部沿海城市環比數據大部分都是下降的。

克而瑞分析中的有句話很現實,本輪行情主要是依託剛需、剛改自住需求驅動。說白了,3月份樓市給人火爆的假象,主要是疫情積累的一部分急需的住房需求,比如結婚、孩子上學原因等等,這波需求一過,到4月份沒有新增的其他需求跟上,至於5月份,現在看就更冷了,投資客不接棒,市場瞬間就戛然而止。

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3.二手房掛牌量全面快速上升,不少城市創歷史。網上房地產數據顯示,重慶、蘇州、南京、成都、杭州等10大城市的二手房掛牌量為195萬套,同比增幅約81%。比如,目前杭州二手房掛牌量超過21萬套,南京接近17萬套。一線代表城市上海二手房掛牌量超40萬,雖然後來有媒體核實說這是核驗碼數據,2021年後每掛一次就會有一個核驗碼。不禁想問,這又能減掉多少呢?畢竟大家有事沒事幹嘛把一套房子掛幾次。我們知道,二手房市場比商品房更能反映真實市場,因為後者可能存在開發商暫時不領證,暫時不銷售,但個人名下的房產則是根據市場做出的真實反映。

回歸一下這二十多年樓市的歷史,在金三銀四二手房掛牌量上漲的這麼快的,幾乎沒有發生過。至於原因,有人說是置換,有人說房貸還不起了,也有人說隨著不動產聯網房地產稅快要來了,還有人說,擔心房價下降變現才是王道。要我說嘛,這些因素都包含其中。

4.土地市場仍舊頹勢。根據中指院的數據顯示,1-4月份,全國22個省份的土地出讓收入不及去年同期。財政部公布的一季度土地出讓收入減少了27%。所以,我們不要看網上的炒作,總是說某某城市的土拍出現多家房企搶一塊地,你看看他們一次賣了幾塊地?比如最近網上炒得比較火的南京、成都、廈門土拍,分別只賣了10塊、2塊、3塊,這其中還有當地城投兜底的,所謂觸頂的溢價地塊也就溢價了10%幾,你讓他們像以往一樣一次集中供地二三十塊試試?

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以上數據可以說是從各方位證實了樓市冷的有點快,當然,也有人說,你都用環比數據,其實同比去年的數據還可以,不要太悲觀嘛。這明顯有點自娛自樂,去年是啥情況,今年是啥情況,在很多專家的眼裡,今年開年後樓市就是萬事俱備,只等經濟快速恢復,結果卻來了一個「倒春寒」,以至於有專家改口,希望出台更有力的穩樓市措施,否則樓市將面臨下行壓力。

當筆者正在梳理這些數據時,又看到了一個官方發布的數據,更證實了後期樓市不樂觀。統計局發布的數據顯示,4月份住戶部門短期貸款減少了1255億,中長期貸款減少了1156億。短期貸款嘛,指的是微小企業貸款、居民的消費貸啥的,而中長期貸款就是房貸,10年、20年、30年這類的。房貸居然是負數,說明都不怎麼買房了。

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都不買房,錢用來幹啥?

這裡需要否定一點的是,肯定不是拿出來消費了。被媒體炒得沸沸揚揚的五一長假旅遊,全國旅遊收入也不過1480億,平均到每個人身上才多少錢?其他方面消費也不可能,因為統計部門公布的4月CPI僅增0.1個百分點,這數據說明消費萎縮而不是活躍。錢到底去哪裡了?兜兜轉轉你會發現大家把錢存起來了,根據央行5月11日數據顯示,4月末存款為273.45萬億元,同比增加12.4%,增速比去年同期高了2個百分點。

你把錢存起來不買房,這咋行?一批大招來了,目標清晰了。

面對樓市轉冷,最著急的自然是銀行,對居民的存款利率即將全面下調。根據界面新聞的報道,5月15日起,工農中建四大行協定存款和通知存款利率下降30BP,其他行下降50BP。這個幅度真不小,以前我們每次加息,一般也就15個BP,這一下來個30BP-50BP,存款利率下降有點猛,除了縮小存貸息差改善銀行經營狀況外,直接的目的是,銀行要把居民的存款逼出來,大家不要躺在銀行掙銀子,要讓我們去消費,住房作為消費的一種,自然也有恢復樓市的意圖。不得不說,這是銀行與住戶部門的一個博弈,你不消費、不買房,我給你把利率大幅下調了,你還是乖乖就範吧?

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除了銀行,地方面面對經濟發展和財稅收入壓力,其急迫性可以說也是當仁不讓。據不完全統計,各地穩樓市的措施五花八門,有的城市是採用了多種力度不小的組合方式。比如滁州提高了住房公積金貸款額度、購房稅費優惠、團購新房優惠等組合拳,對普通高校畢業生等人才最高補貼20萬元;銀川、鄭州可提取住房公積金支付購房首付;武漢東湖區對3孩及以上家庭每年每孩補貼1萬元,一直到6歲。青島城陽區從5月15日起對1-6層次人才發放購房補貼,最低的本科生也有8萬元購房補貼,最高可以補貼30萬元。此外,房票安置作為棚改的「變種」,一些城市也開始興起,比如義烏用10億房票帶動商品房銷售591套,而江蘇南京把房票安置擴展到主城六區,被徵收人可憑房票購買商品房或安置房,意圖很明確,就是去化近7.5萬套的商品房庫存,恢復住房市場。

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為什麼銀行和地方這麼著急穩住、甚至捂熱樓市?

在央媒經濟日報5月3日發表的題為《鞏固房地產市場企穩回升勢頭》一文中或找到答案:

1.積極促進房地產市場企穩回升,是穩定宏觀經濟大盤的需要。房地產相關貸款占銀行信貸的40%,房地產相關收入佔地方綜合財力的50%,居民財富的60%都用在住房上。

2.對於絕大多數城市而言,當前首要任務是企穩,把有些冷的市場焐熱。

看到這兩句話,讓房君想起了住建部長在4月份說的一句話,「建築業、房地產業企業要發揮國民經濟「頂樑柱」作用」,其他的就不用多解釋了。不管某些人喜不喜歡,願不願意,穩住樓市這個大盤是多方需要,畢竟地方要賣地發工資,銀行要控風險和維持利潤,至於購房者,你就看著辦吧。

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