樓市數據比較難看，央行給出大招，目標清晰

2023年05月13日21:48:16 星座 1400

走到5月，大部分城市的樓市數據，比較難看了。

萬萬沒想到，好不容易呵護的樓市，關鍵數據急轉直下，給人有點剎不住的感覺。先來看幾組數據：

1.根據中國網房地產數據顯示，4月份商品房一線城市成交面積環比下降7.6%，二線城市環比下降38.2%。

環比就是4月份與3月份相比，如果說一線城市還掉得不多的話，那麼，二線城市掉的就有點多了。業內都知道，3月份、4月份是一年樓市的傳統旺季，有「金三銀四」的說法，從這個數據看，一線城市成交數據雖然掉的不多，但主要是供應量也不多，二線城市數量多，供需佔比大，掉了1/3就很能說明問題。

2.根據中指院發布的數據顯示，4月份100座重點城市商品房成交面積環比下降2成，百強房企的銷售額環比下降了17.4%。克而瑞研究中心發布的數據也證實了這一點，僅西安、成都中西部城市環比增長，其他城市包括經濟發達的東部、東南部沿海城市環比數據大部分都是下降的。

克而瑞分析中的有句話很現實，本輪行情主要是依託剛需、剛改自住需求驅動。說白了，3月份樓市給人火爆的假象，主要是疫情積累的一部分急需的住房需求，比如結婚、孩子上學原因等等，這波需求一過，到4月份沒有新增的其他需求跟上，至於5月份，現在看就更冷了，投資客不接棒，市場瞬間就戛然而止。

3.二手房掛牌量全面快速上升，不少城市創歷史。網上房地產數據顯示，重慶、蘇州、南京、成都、杭州等10大城市的二手房掛牌量為195萬套，同比增幅約81%。比如，目前杭州二手房掛牌量超過21萬套，南京接近17萬套。一線代表城市上海二手房掛牌量超40萬，雖然後來有媒體核實說這是核驗碼數據，2021年後每掛一次就會有一個核驗碼。不禁想問，這又能減掉多少呢？畢竟大家有事沒事幹嘛把一套房子掛幾次。我們知道，二手房市場比商品房更能反映真實市場，因為後者可能存在開發商暫時不領證，暫時不銷售，但個人名下的房產則是根據市場做出的真實反映。

回歸一下這二十多年樓市的歷史，在金三銀四二手房掛牌量上漲的這麼快的，幾乎沒有發生過。至於原因，有人說是置換，有人說房貸還不起了，也有人說隨著不動產聯網房地產稅快要來了，還有人說，擔心房價下降變現才是王道。要我說嘛，這些因素都包含其中。

4.土地市場仍舊頹勢。根據中指院的數據顯示，1-4月份，全國22個省份的土地出讓收入不及去年同期。財政部公布的一季度土地出讓收入減少了27%。所以，我們不要看網上的炒作，總是說某某城市的土拍出現多家房企搶一塊地，你看看他們一次賣了幾塊地？比如最近網上炒得比較火的南京、成都、廈門土拍，分別只賣了10塊、2塊、3塊，這其中還有當地城投兜底的，所謂觸頂的溢價地塊也就溢價了10%幾，你讓他們像以往一樣一次集中供地二三十塊試試？

以上數據可以說是從各方位證實了樓市冷的有點快，當然，也有人說，你都用環比數據，其實同比去年的數據還可以，不要太悲觀嘛。這明顯有點自娛自樂，去年是啥情況，今年是啥情況，在很多專家的眼裡，今年開年後樓市就是萬事俱備，只等經濟快速恢復，結果卻來了一個「倒春寒」，以至於有專家改口，希望出台更有力的穩樓市措施，否則樓市將面臨下行壓力。

當筆者正在梳理這些數據時，又看到了一個官方發布的數據，更證實了後期樓市不樂觀。統計局發布的數據顯示，4月份住戶部門短期貸款減少了1255億，中長期貸款減少了1156億。短期貸款嘛，指的是微小企業貸款、居民的消費貸啥的，而中長期貸款就是房貸，10年、20年、30年這類的。房貸居然是負數，說明都不怎麼買房了。

都不買房，錢用來幹啥？

這裡需要否定一點的是，肯定不是拿出來消費了。被媒體炒得沸沸揚揚的五一長假旅遊，全國旅遊收入也不過1480億，平均到每個人身上才多少錢？其他方面消費也不可能，因為統計部門公布的4月CPI僅增0.1個百分點，這數據說明消費萎縮而不是活躍。錢到底去哪裡了？兜兜轉轉你會發現大家把錢存起來了，根據央行5月11日數據顯示，4月末存款為273.45萬億元，同比增加12.4%，增速比去年同期高了2個百分點。

你把錢存起來不買房，這咋行？一批大招來了，目標清晰了。

面對樓市轉冷，最著急的自然是銀行，對居民的存款利率即將全面下調。根據界面新聞的報道，5月15日起，工農中建四大行協定存款和通知存款利率下降30BP，其他行下降50BP。這個幅度真不小，以前我們每次加息，一般也就15個BP，這一下來個30BP-50BP，存款利率下降有點猛，除了縮小存貸息差改善銀行經營狀況外，直接的目的是，銀行要把居民的存款逼出來，大家不要躺在銀行掙銀子，要讓我們去消費，住房作為消費的一種，自然也有恢復樓市的意圖。不得不說，這是銀行與住戶部門的一個博弈，你不消費、不買房，我給你把利率大幅下調了，你還是乖乖就範吧？

除了銀行，地方面面對經濟發展和財稅收入壓力，其急迫性可以說也是當仁不讓。據不完全統計，各地穩樓市的措施五花八門，有的城市是採用了多種力度不小的組合方式。比如滁州提高了住房公積金貸款額度、購房稅費優惠、團購新房優惠等組合拳，對普通高校畢業生等人才最高補貼20萬元；銀川、鄭州可提取住房公積金支付購房首付；武漢東湖區對3孩及以上家庭每年每孩補貼1萬元，一直到6歲。青島城陽區從5月15日起對1-6層次人才發放購房補貼，最低的本科生也有8萬元購房補貼，最高可以補貼30萬元。此外，房票安置作為棚改的「變種」，一些城市也開始興起，比如義烏用10億房票帶動商品房銷售591套，而江蘇南京把房票安置擴展到主城六區，被徵收人可憑房票購買商品房或安置房，意圖很明確，就是去化近7.5萬套的商品房庫存，恢復住房市場。