當得知租賃的房子
早已被司法查封而今被拍賣
拍得者要求承租人支付租金
而前出租人又已收取過相應租金
承租人該怎麼辦？
案情回顧
2020年11月30日
原告某傳媒公司與被告徐某簽訂房屋租賃合同，承租徐某所有的辦公寫字間，雙方約定租賃期自2020年12月1日起至2022年11月30日止，租金及物業費按季度支付。
2022年6月21日
徐某要求更改收取租金賬戶為其子小徐的銀行賬戶，該傳媒公司依約於6月22日向該賬戶支付了2022年7月至9月的租金及物業費5萬餘元。
2022年6月28日
案外人塗某通過司法拍賣競得該房屋的所有權，並辦理了房屋過戶登記。塗某告知傳媒公司該房屋於2018年即被司法查封，並要求其支付自2022年7月13日始使用該房屋的租金及物業費。
2022年9月29日
傳媒公司與塗某經協商一致解除房屋租賃合同，並向塗某支付了2022年7月13日至2022年9月30日使用該房屋期間的租金及物業費4萬餘元。
傳媒公司多次聯繫徐某要求其退還租賃保證金、並賠償租金及物業費損失未果，遂訴至法院。
法院審理
南昌高新區法院經審理認為，案涉房屋於2018年被南昌市中級人民法院查封，被告徐某於2020年11月30日將該房屋出租給原告傳媒公司。雙方租賃合同簽訂在人民法院查封之後，雖法律並未禁止對查封房屋的出租，從實際經濟效用角度考慮，在不減損被查封房屋整體價值的情況下，也應該允許查封房屋的出租使用，查封的限制措施不影響該租賃合同的有效性。
但是，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定，該簽訂於人民法院查封之後的租賃合同依法不得對抗人民法院對於案涉房屋的執行。
塗某因南昌市中級人民法院拍賣該房屋而競得房屋，依據該院作出的生效執行裁定書，塗某自該裁定送達時起取得該房屋所有權。故塗某有權要求傳媒公司支付2022年7月13日至9月30日期間的房租及物業費，並有權要求與原告公司重新商定租賃合同條款。因傳媒公司和塗某雙方未能就繼續租賃協商一致，對於案涉租賃合同的提前終止，傳媒公司並無過錯，故其起訴徐某要求返還租賃合同履約保證金，應予支持。
徐某對於案涉房屋所有權人變更為塗某之後的租金收益及相應物業費的取得，無事實和法律依據，應予返還給傳媒公司。對於傳媒公司向塗某支付的2022年7月13日至9月30日期間超出原租賃合同約定的部分租金，系因被告徐某原因導致塗某向其主張權利而產生，其有權要求被告徐某一併賠償。
在訂立租約前，承租人除了對房屋以及屋內設施進行實地查驗外，也應該對房屋的權屬狀況及是否存在權利負擔進行必要調查。簽訂合同時，也可將相關風險及違約責任寫入合同條款，提前規避法律風險，維護自身合法權益。
出租人應當誠信向承租人披露房屋的權屬狀況及權利負擔。因出租人原因導致第三人向承租人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人有權要求出租人賠償。
來源：江西法院
