在各種征地拆遷的案件中，有些房屋因為各種各樣的問題，被拆遷人很難拿到拆遷補償款，這就給自身權益會造成重大的影響與損失，那究竟哪些房屋在拆遷的時候會很難獲得補償呢？北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地制度研究所聯席所長、西北政法大學法治學院特聘教授史西寧主任律師來跟大家聊一聊。
01
房屋屬於違法建築
拆遷方常常採用的策略是先行拆除違建然後再進行徵收拆遷。通常有兩種方式，第一種是只把房屋定為違法建築，隨後在補償協議里寫上違法建築的面積，如此一來便大大降低補償款的費用或直接不給付違法建築面積的補償款;第二種是先把房屋定為違法建築，緊接著就直接將違法建築進行拆除。
對拆遷方來說，這麼做的好處是，違法建築被拆了之後被拆遷人就無法再要求徵收方給付違法建築面積的徵收拆遷補償價款了。當房屋被認定為違法建築時，當事人應當優先考慮該認定行為的各種程序是否合法，即使是合法程序所認定的違法建築，當事人也有權提出異議和陳述申辯的權利，可以通過行政複議或者訴訟等法律程序進一步維護自己的權利。
02
臨時建築超期未拆時被徵收
根據《城鄉規劃法》和《土地管理法》的規定，臨時建築的使用期限一般不超過兩年，並且應在使用期限內自行拆除。在批准期限內繼續使用的臨時建築面臨徵收拆遷時，可以根據剩餘使用期限和建造成本等因素進行綜合評估並給予適當的補償。而超出使用期限也未經批准延長使用期限的建築，超出使用期限時便會被認定為違法建築。
03
在拆遷範圍內新建、改建、擴建房屋
房屋徵收範圍確定後，在徵收範圍內的所有房屋都會暫停辦理各項新建、擴建、改建房屋等審批手續，直至徵收拆遷項目完成後才能恢復。因此，在徵收範圍確定後，房屋的權屬情況及面積就會被確定下來，此後所擴建的房屋均無法取得合法手續，會依照違法建築進行處理。
04
拆遷範圍確定後改變房屋用途
眾所周知，商鋪相比於住宅而言，補償項目增加了停產停業損失等必要的補償。在房屋徵收範圍確定後，改變房屋、土地用途的審批同樣暫停辦理，此時住宅的性質無法轉換為經營用房，故難以獲得商鋪標準的拆遷補償。而在房屋徵收範圍確定前一直從事生產經營活動的住宅，雖未辦理改變房屋用途的審批手續，但依舊可以按照商鋪的標準獲得拆遷補償。
史主任提醒
拆遷是一個長期鬥爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析並作出正確的判斷。而對於非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。
