作者：胡玲律師，廣州王幼柏婚姻家事團隊律師
近期，有很多朋友諮詢夫妻一方婚前按揭買房，婚後共同還貸，離婚時房產應該如何分割？是否需要支付給另一方房屋補償款？
在回答這個問題前，為方便大家理解，先來分析一個真實案例。
案情概況
小明和小紅繫戀人關係，雙方到了適婚年齡後便選擇攜手步入婚姻的殿堂。婚前，小明在廣州市白雲區按揭購買一套學區房，首付60萬，按揭貸款120萬，貸款期限為20年（240個月），利息總計為812,568.14元。婚後，小明繼續用個人收入償還銀行按揭貸款，每月的還貸金額為6,000元。婚姻關係存續期間，雙方經常因家庭瑣事爭吵不休，感情逐漸出現裂痕。三年後，小紅因難以忍受小明長期冷暴力遂向法院提起離婚訴訟，請求法院依法解除雙方的婚姻關係以及分割雙方名下的夫妻共同財產。此時，位於廣州市白雲區學區房的現價值為700萬元。
案例分析
本案中，登記在小明名下的位於廣州市白雲區學區房應如何分割？小明需要支付小紅房屋補償款多少元？
依據《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋一》第七十八條規定，「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。」
本案中，登記在小明名下的位於廣州市白雲區學區房應先由雙方協議處理，若雙方達不成協議，法院會判決該房屋歸小明所有，剩餘按揭貸款由小明償還，由小明對小花進行補償，補償數額為雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分。
司法實踐中，大多數法院採用「房屋補償款=夫妻共同還貸部分佔房價款的比例×房屋的現價值×50%，其中夫妻共同還貸部分佔房價款的比例=婚後還貸本息÷（首付款+按揭貸款金額+貸款利息）。」，計算雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分。
回歸到本案中，小明婚前購買的房屋，首付60萬，按揭貸款120萬，貸款期限為20年（240個月），利息總計為812,568.14元。婚後，小明月均還款6,000元，已還貸36個月，離婚時房屋的現價值為700萬元，故小明支付小紅的房屋補償款為578,740.89元，即夫妻共同還貸部分佔房價款的比例[（6,000元×36個月）÷（600,000元+1,200,000元+812,568.14元）]×房屋的現價值（7,000,000元）×50%。
需要注意的是，在實踐中，也有少數法院採用以下兩種房屋補償款計算公式計算「雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分」：
（1）房屋補償款=婚後還貸增值[付款貢獻比例（婚後還貸本息÷購買房價）×婚後房屋增值（離婚後評估價－購買房價）]×50%+婚後還貸本息×50%
（2）房屋補償款=婚後共同還貸本息×不動產增值率[離婚時房屋現價值÷（結婚時不動產價值+婚後共同還貸利息+其他費用）]×50%
如按照（1）的計算公式，本案中，小明支付小紅的房屋補償款為420,000元，即婚後還貸增值312,000元[付款貢獻比例（216,000元÷1,800,000元）×婚後房屋增值5,200,000元]×50%+婚後還貸本息216,000元×50%。
如按照（2）的計算公式，本案中，小明支付小紅的房屋補償款為786，727.52元，即婚後共同還貸本息216,000元×不動產增值率（3.64）[離婚時房屋現價值7,000,000元÷（結婚時不動產價值1,800,000元+婚後共同還貸利息121,885.22元）]×50%。
由此可見，採用以上三種「雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分」計算公式計算房屋補償款得到的數額差距較大，其中相對公平的計算公式還是大多數法院常用的房屋補償款=夫妻共同還貸部分佔房價款的比例×房屋的現價值×50%。
如果從訴訟策略角度出發，如果為支付房屋補償款一方，則建議按照房屋補償款=婚後還貸增值[付款貢獻比例（婚後還貸本息÷購買房價）×婚後房屋增值（離婚後評估價－購買房價）]×50%+婚後還貸本息×50%，計算房屋補償款支付給另一方；如果為接收房屋補償款一方，則建議按照房屋補償款=婚後共同還貸本息×不動產增值率[離婚時房屋現價值÷（結婚時不動產價值+婚後共同還貸利息+其他費用）]×50%，計算房屋補償款要求另一方支付。
需要提醒大家的一點是，在司法實踐中，多數法院允許各方當事人根據自己認為合適的計算公式計算房屋補償款，但是多數法院還是會兼顧公平原則，選擇相對公平的計算公式計算房屋補償款。若庭審中，各方當事人認為法院計算的房屋補償款與自己計算的數額有些差距，此時雙方當事人可以當庭協商，確定一個雙方均認為合適的房屋補償款數額。
結束語
當夫妻一方遇到婚前按揭買房，婚後共同還貸，離婚時不知道房產如何分割以及房屋補償款如何計算等問題，可以參考本篇文章的實務分析以及具體的房屋補償款計算公式，希望能幫助大家答疑解惑。感謝各位朋友的閱讀與分享！
