又一家1800億房企，現金枯竭了

作者| 貓哥

來源| 大貓財經

「公司可自由動用貨幣資金基本枯竭」。

說這話的是千億房企陽光城（000671.SZ），翻譯一下就是：沒錢了。

2021年，陽光城以1838.1億的金額位列銷售榜的19位，雖然較往年排名下跌，但是依然穩居Top20。

1800多億的銷售，咋就沒錢了呢？

最近，他們先是公布了業績預告，2021年預虧45-58億，位列A股房企預虧榜的第四位。

緊接著，兩隻美元債違約了，2726.25萬美元（約合1.72億元人民幣）的利息沒支付出來，這1.72億隻是一根引線，信用債背後將面對的交叉違約，才是真正的大雷，一旦交叉違約，站在懸崖邊上的陽光城，可能就真的被推下去了。

而且，緊接著都是償債高峰。

根據陽光城的公告，三季度末，有息債務餘額849.38億，2年內的債務613.66億。

現在1.72億的利息還不上，這可謂站在懸崖邊上，還能看到陽光嗎？

他們的資產倒是有不少，但是三分之一的資產被用來融資了，不能動；

未受限的存貨，有不少開發中的房子，只是現在不少房子打折出售都不好賣，賣出去的回款速度又很慢；

賬上有271.8億的貨幣資金，但是這些現金裡面又有貸款保證金、按揭保證金等，能靈活動用的資金不超過1%，也就是說，手裡的現金不超過2.7億。

如果付了美元債利息，陽光城手裡就真的沒啥錢了。

現金枯竭，還真不是說說而已。

陽光城的起步還是比較早的。

老闆林騰蛟生於歸國華僑家庭，1995年，在新加坡留學後回到福州創辦了福建陽光集團，第二年就開發了第一個房地產項目「陽鴻新城」。

林騰蛟的家庭比較富裕，屬於「不好好乾就要回去繼承家產」的類型，可他願意出來闖一闖。

2002年，林騰蛟收購了上市公司石獅新發，成為了後來的陽光城，房地產是主業，但一直不溫不火，然後他又干農業和貿易，一度種子賣得比房子好。

直到2009年，陽光城的房地產業務才算迎來一個較快的發展，凈利潤突破了1億，2012年，林騰蛟將陽光集團從閩籍改到了滬籍，並且依靠三次「挖角」讓公司迅猛發展。

1. 挖龍湖大將陳凱，管理層也很給力，兩年時間實現了10倍增長。2013年，陽光城以220.2億的銷售額，正式進入全國房企的TOP行列，排在第29位。
2. 
   
3. 挖萬科重臣張海民，三年翻倍。
4. 
   
5. 挖碧桂園核心人物朱榮斌和吳建斌，正式學起了碧桂園的高周轉模式，業內稱之為「小碧桂園」。

林騰蛟與陽光城的高光時刻是在2017年。

「做老大」似乎是林騰蛟的執念，於是他成了一個併購狂人，在那年，他旗下的陽光控股一路買買買，順利拿到了上市公司龍凈環保控制權，錢花了不少，但是挺值，陽光控股讓林騰蛟身價倍增。

也是在這一年，陽光城正式放棄了貿易，徹底進入到地產狂飆模式。「碧桂園+融創」模式真好用，陽光城在2017年銷售額幾乎翻番，一舉超過900億，正式進入世界500強，林騰蛟本人也成為富豪榜上的新星。

風頭正盛的林騰蛟搞了一個三年規劃，2018年規模要破1500億，2019年突破2500億，到了2020年更是要突破3500億。

實際呢？不達預期，但也不算太差：

2018年破了1500億；

2019年雖然沒到2500億，但是在銷售榜上，也達到了最高峰第13名；

2020年，陽光城迎來了泰康保險，險資的加持，除了30多億的投資，信心的提振也很重要。

崩潰突如其來。

2021年10月份，泰康派駐的兩位董事，對於陽光城的三季報投下了反對票，人家也有理由——半年報的營收和凈利潤還有20%左右的漲幅，一片欣欣向榮，三季報的扣非凈利潤咋就變成虧損17.5億？

業績突然變臉，讓本來指望賺錢的泰康很不好受。

其實在泰康進入不久，陽光城就出現2億商票違約的事情了，雖然後來和解了，但債務問題已經露出冰山一角。

泰康親自捅破三季報的「業績雷」後，大家立刻警覺起來，因為陽光城負債3000億，有息負債超過1000億，這要是沒錢還了，可是大雷啊。

不少金融機構驚出一身冷汗，知道信息後，不少銀行連夜過來要錢，陽光城的財務危機立刻升級。

那為啥錢就沒了？

原因不難理解，在大環境緊縮的情況下瘋狂加槓桿，隨著監管趨嚴，政策調整，現金迴流的速度趕不上還債金額，只能不斷虧損，然後違約。

為啥要不斷加槓桿呢？

因為老闆、股東賺大錢的念頭太盛，雖然房住不炒喊了好多年，但他們好像都覺得沒啥問題。

泰康當初的錢也不是白掏的，有一個對賭條件，那就是未來10年歸母凈利潤總額要接近千億水平。

可這凈利潤是陽光城的軟肋，過去10年，營收增長了25倍，但是利潤僅增長了15倍，利潤率一直不高，而這幾年維持增長，靠的都是以前拿的低價土儲。

泰康的這個千億對賭，平均下來每年的凈利潤要求近100億，可陽光城利潤最高的2020年，不過才52億，這麼下去根本完成不了對賭條件，那咋辦呢？只能拚命干，瘋狂拿地、瘋狂建設、瘋狂賣房，中間不能出一點岔子。

大家都知道，這恰恰跟現在的行情背道而馳，結果可想而知。

從暗戳戳地違約，到正式承認資金枯竭，林騰蛟也不得不為陽光城押上自己的身家，股權質押、債務展期、資產出售，一樣都沒少。

前一陣子，他卸任了興業銀行的董事，第二天就傳出了興業銀行在二級市場的大宗交易，市場猜測，賣股的可能就是林騰蛟本人。

泰康的反對票只是個開始。

沒多久，帶領陽光城進入千億的職業經理人朱榮斌黯然離職，套現股票損失慘重，幹了4年算下來還倒貼4000萬，就這還有一部分限售股，沒能解套。

泰康似乎感覺也沒啥希望了，從去年底就開始減持清倉，10年的對賭條件也很快就作廢了，這一把下來，泰康賠了一大半，也算是願賭服輸吧。

按說，險資是長線資金，而泰康的投資能力在業界也很有名，這筆投資只有一年多時間，咋就認虧了呢？

只能說，短期風險大，長期不看好了。

房地產股票的重要投資房就是險資，雙方相當契合，但2021年以來，險資已經減持了多家A股房企。

大家人壽以前是金地集團的二股東，持股20.43%，經過多次減持後的持股量僅剩下5.43%。

金融街則被和諧健康、大家人壽多次減持，而持股不多的富邦人壽則乾脆通過減持，在三季報的前十大股東中消失。

中國人壽則賣了不少萬科A的持股，目前已經不足1%。

從華夏幸福暴雷連累險資開始，避險情緒就已經從險資中蔓延，平安投資華夏幸福失利，計提資產減值359億，這個教訓太嚇人了，所以對於投資房企，險資更加慎重。

泰康在出售陽光城股權的時候，出手5億買了華僑城的項目公司，這個公司有閔行區浦江123-3地塊；和諧健康在出售金融街的時候，花90.6億收購了北京SK大廈。

持有土地和房子，手裡好歹有個東西在，持有地產股，錢可是說沒就沒啊。