2022年10月26日15:54:06 熱門 1349

一衣帶水的東鄰日本，與我國同處東亞經濟圈內，文化淵源一脈相承，在資源環境、理財觀念上，比起歐美國家，兩國有更多相似之處。日本早已是富裕發達的資本主義國家，其房地產發展歷程無疑對正走向工業化-後工業化進程的我國具有借鑒意義。特別是眼下風口浪尖的房產稅，東瀛日本已經趟過一條不算短的道路，更有參考價值。

日本房地產發展特徵：兩次大起大落

日本戰後房地產市場最大的特徵是兩次房地產大起大落。第一次在房地產市場短暫回調後，重拾上漲；第二次卻使日本陷入「失去的二十年」。日本兩次房地產危機，一次被時間消化，一次終結了黃金時代。

第一次危機（1955-1974）：產生於日本快速工業化時期對土地激增的需求。日本工業經濟1950年開始高速發展，帶動工業用地價格大漲；1965年後日本調整產業結構，以金融服務業為代表的第三產業興起，疊加城市化快速推進、戰後「嬰兒潮」進入置業高峰，住宅和商業用地供不應求。在工業化和城市化雙重推動下，1955-1974年全國城市地價指數上漲28倍、六大城市上漲34倍。

受加息和土地稅收改革雙重衝擊，1974年地價下跌，但在1976年之後重拾漲幅。1973年石油危機引發日本國內惡性通脹，央行多次加息，地價上漲勢頭減緩。在一系列收緊措施出台後，1975年全國和六大城市地價指數分別小幅下跌4.4%和8.1%，地價從1976年起重回上漲通道。

第二次危機（1986-1991）：產生於日本金融自由化時期寬鬆的貨幣環境。1985年《廣場協議》簽署，日元升值、出口下降，政府開始多次降息並放鬆金融管制。在低利率、金融自由化、國際資本湧入刺激下，1986-1990年日本房地產泡沫再次膨脹，全國和六大城市地價指數年均漲幅高達8.3%和20.6%。由於實體產業利潤率下降，企業拿到貸款後並非投入再生產，而是大量購置土地、抵押套現後再炒地，循環往複吹大泡沫。

日本政府實施加息、加稅、不動產融資總量控制等措施，1991年房地產泡沫被刺破，隨後日本經濟陷入「失去的二十年」。緊縮政策導致房地產泡沫在1991年破滅，並從東京圈蔓延至日本全境。此後的20年里，全國城市地價指數從1991年的最高點大降62.7%，六大城市跌幅更高達76.0%，房地產市場自此一蹶不振。

日本兩次房地產危機結局迥異，根本原因在於經濟發展階段、人口結構發生了顯著變化。

在城市化率不足75%時，日本房地產市場從未積累泡沫，而當城市化率超過75%，日本經歷了兩次房地產危機，兩次危機的背景顯著不同。

一是經濟發展階段不同，第一次危機爆發後日本經濟成功換擋至中速增長，而第二次危機爆發後日本經濟陷入長期停滯。

二是人口年齡結構不同，第一次危機爆發時日本適齡置業人口尚處高位，真實需求旺盛，而第二次危機爆發時日本老齡化問題已十分嚴峻，65歲以上人口佔比高達12.1%，此後不斷攀升，20-49歲適齡置業人口從2000年後開始回落，有效需求下降。2010年城市化率是90.7%，比第一次危機爆發時城市化率明顯提高。

日本房產稅對房地產市場的影響：上漲抑制小，下行助跌大

日本房產稅早在1950年即開始出台徵收，與日本戰後經濟起飛和房地產高速發展基本同步，房產稅對日本房地產走向巔峰的阻力並不大。日本房地產泡沫破滅、日本經濟陷入「失去的二十年」，根本原因是經濟發展減速、人口結構出現拐點、有效需求不足，房產稅在其中起的作用相對有限。但並不能說房產稅與日本房地產盛極而衰全無瓜葛。

房地產的持有和交易成本在不同階段對居民和企業行為影響不同。當房地產市場處於上升期，持有成本低、交易成本高導致居民和企業傾向於持有土地，與價格形成正反饋效應，反推價格快速上漲；當房地產市場處於下行期，小幅增加持有成本也能加劇土地拋售行為。

房地產價格上行期，加征房地產相關稅收，短期內有一定影響，但長期看，調控作用不明顯。70年代，日本政府進行土地稅制改革，創設個人和法人土地轉讓所得稅、對農地同等徵稅和創設特別土地保有稅以期增加土地供應，地價快速上漲的局面短期內雖得到有效控制，但地價僅回調一年便重回上漲趨勢。80年代後期，日本房地產市場異常火熱，為了打擊土地市場投機行為，1987年政府創設超短期土地轉讓所得稅，規定對不滿2年的土地交易徵收重稅。土地持有成本低、交易成本高導致居民和企業傾向於持有土地，反而造成了土地市場供給不足，反推價格快速上漲，並不能有效抑制地價上漲。

房地產市場下行期，即使小幅加稅，也能加劇市場下行。1991年，日本房地產市場已經處於下行通道，但為了徹底出清泡沫，政府對土地所有者開徵地價稅，同時加強特別土地保有稅的調控力度，雖然稅率較低，但此時房地產市場已處於下行期，加稅體現政府調控決心，市場預期迅速扭轉，加速地價下跌。最終行情一發不可收拾，崩盤後的房地產市場蕭條萎靡成為日本「失去的二十年」最明顯特徵。

總體而言，日本房產稅「重交易、輕保有」。保有環節稅率較輕，短時間內的交易則征重稅，目的是強化住房居住屬性，鼓勵居民長期持有，炒地、屯地等投機行為更是打壓重點。對土地持有、交易的課稅和稅種調節伴隨了整個日本房地產上行全過程，成為政府打擊房地產泡沫的利器。但過猶不及，各類土地稅種在房地產下行期，對捅破日本房地產泡沫起到了推波助瀾的作用，其影響後果估計遠遠超出政府出台土地稅種的初衷。1991年房地產由盛轉衰起，原來推出的土地稅陸續取消。日本房產稅又恢復到對居民房產建築徵收的原點。

從日本房地產市場的盛衰變遷史可以看出，房地產發展趨勢歸根結底是由經濟和人口決定的。然而，房地產市場一旦進入下行期，特別是疊加經濟減速和人口出生率出現拐點，逐步加碼的房產稅就像下坡路上越滾越大的雪球，成為壓跨房地產的最後一根稻草。這是日本房產稅對房地產影響的重要啟示。如何在經濟和房地產下行期徵收房產稅，是考驗政府管理藝術的重大課題。

日本房產稅：實際稅負低、徵收減免多

日本房產稅從1950年開始徵收，在幾十年的實踐中不斷完善，形成了一套比較成熟的徵收體系和較為完善的減免制度。與我國土地公有制不同，日本是土地私有制國家，居民擁有的土地和房產是可以世代繼承的。日本的房地產稅制也相對比較複雜。

目前日本與房產相關的稅收主要包括不動產取得類稅、不動產保有類稅和不動產轉讓所得類稅三大類，涵蓋了獲取、保有和轉讓不動產的全過程。對不動產交易、轉讓課稅我國早已有之。國內通常意義上的房產稅主要對應的是日本不動產保有類稅種。

在持有日本房產的過程中，業主需要繳納以下兩種稅款，即：固定資產稅和都市計劃稅。

日本房產稅徵收時涉及到土地、房產價值評估和稅收減免等環節，房產擁有人實際繳納稅款遠低於法定稅率。日本兩種房產稅的實際應稅稅率為：

固定資產稅：應稅評估額 * 1.4% - 減免額
城市計劃稅：應稅評估額 * 0.3% - 減免額

一、房產價值評估

日本對土地、房屋的課稅依據是按市場價值計征的，日本稱之為「適當的時價」。日本一般每三年進行一次基礎評估，估價的當年稱為基準年度，該年度的價格稱為基準年度價值。在其後的兩年中，如無重大變化，一般不重新估價。國土交通部的土地評估委員會將每年確定房產的公開價格。評估時價一般都低於房產購入時的價值。

二、稅收減免政策

1、固定資產稅

住宅用地的減免政策：住宅用地200平方米以下的部分，稱為「小規模住宅用地」，按課稅標準額度的六分之一計算。200平方米以上的部分，稱為「一般住宅用地」，按課稅標準額度的三分之一計算。但是，土地上的建築面積，不能超過土地面積的10倍。
建築物的減免政策：新建的建築物到120平方米為止的部分，一般住宅的前三年，三層以上的耐火或者准耐火住宅的前5年，固定資產稅減半。但必須住宅的居住部分是建築物面積的1/2以上；或者：居住面積是100平方以上200平方以下，出租用住宅35平方以上200平方以下，而且，1平方的評價額有限制，木造不超過112000日元，准耐火構造不超過144000日元，耐火構造176000日元。

2、都市計劃稅

住用地的減免政策：住宅用地200平方米以下的部分，稱為「小規模住宅用地」，按課稅標準額度的三分之一計算。200平方米以上的部分，稱為「一般住宅用地」，按課稅標準額度的三分之二計算。
建築物的減免政策：對稅基不足20萬日元的房產免徵。

三、納稅日期：每年4-5月收到納稅通知書，納稅者可以選擇一次或者分季度繳納。

日本房產稅的固定資產稅加上都市計劃稅的總和達到1.7%。由於存在花樣繁多的稅收減免，日本一套房產年度綜合稅率不到1%。而且，固定資產評估值往往低於房產和土地市場價值，宅地價格一般是當時土地市價的60%--70%、建築物價格是按照建築費的50%--70%進行評估的，所以，評估額度為3000萬的別墅式住宅實際購置價格是4500萬或者更多。據統計，日本房產稅的年度實際繳納稅率僅為0.4-0.6%左右。

日本房產稅也體現了人文關懷，例如：如果房東超過65歲，或者殘疾人需要無障礙通道來重建房屋，則100平方米以內的房屋還可享受固定資產稅減免1/3的折扣。在經濟發展幾乎停滯的日本，老年人才是真正享受了時代紅利的一輩人，財富和房產也主要集中在老年人手中。在嚴重老齡化的日本，此類稅收減免涵蓋面極廣。

另外，日本政府為了鼓勵居民改建高質量住宅，對於新建住宅依據住宅質量、是不是高層防火住宅等條件，給予3〜7年的固定資產稅額減半優惠政策；對於翻新住宅，達到抗震標準或通過安全檢驗的，享有1〜2年固定資產稅減半優惠政策；擁有無障礙設施或達到節能標準的翻新住宅，可減免1/3固定資產稅。形形色色的房產稅抵扣政策無形中又降低了房產稅的負擔。

2018年，日本全體家庭平均年收入為552萬3千日元(36萬人民幣)。日本房產稅占家庭年收入的比例一般在2%-3%之間，相對來說房產稅稅負並不高。