文/上海進深 嚴明會
拿地四個多月後，長江精工在上海的處女作公示了規劃圖。
對一家第一次做住宅開發的企業來說，這個節奏不慢。對一家鋼結構出身的製造型公司來說，這甚至有點「迫不及待」。
長江精工是鋼結構巨頭，這次落子上海，是它第一次真正意義上走進房地產開發端。
這是一場帶著技術底氣的跨界升級，某種程度上，這也是一類產業型企業，走到「厚積薄發」階段的自然選擇。
精工鋼構在公告里把話說得很直白：
要把自研的綠色集成建築技術體系，真正落地到「好房子」上，做更安全、更舒適、更綠色、更智慧的住宅。
還有一個更現實的優勢，它本身就是建築供應商，在開發環節天然具備建安成本控制能力。
技術和成本，兩張底牌同時在手。
項目公司為上海百年宅閔顓科技有限公司，由浙江精工鋼結構集團有限公司100%持股，實際控制人指向長江精工董事長方朝陽。
這家公司本身是技術推廣服務類企業，成立於去年10月中旬，也就是拿地一個月之後，去年12月初才取得了房地產開發企業資質證書。
從時間線看，這一步，顯然是為這塊地量身定做的。
結合出讓文件，其中有幾個關鍵信息：
一、地塊條件好
這塊地不大，但很乾凈。
出讓面積9319.6㎡，計容建面14911.36㎡，地塊形狀規整，沒有切角，沒有異形，做產品時幾乎不會浪費空間。
地塊擬建2幢6-8層洋房產品，以及4幢3-4層疊加別墅，一共6幢樓，三排樓平行排布，北高南低，陣列清爽。樓棟南偏東一定角度。
容積率1.6，限高50米，產品方向非常明確：精緻低密改善型社區。
出讓條件也對開發「友好」，限制不多，指向清晰：
裝修標準不低於3000元/㎡；無配建保障性租賃住房要求；中小套型比例30%，共計4473.41平方米；還需配建不少於200平方米的養老服務設施。
反映在項目上，1#樓包含養老服務用地、老年活動室，2#樓含居委會用地。
二、全域抬板 下沉庭院
小區主出入口位於東側瓶安路上，入口前是開放式人行廣場，進門之後直接是下沉庭院。
外部地面標高6.6米，社區內部標高12.7米，意味著整個小區被抬升了6.1米，這裡未來會用作車庫。
這是上海當下流行的全域抬板設計。人車徹底分層，地面是完整的景觀和活動界面，小區內部更像一個「漂浮的生活島」。
三、生活區成熟
這塊地不在上海的流量板塊，但它處在一個生活系統已經成型的區域。
北側臨近橫沙河，靠近顓橋水文化公園，親水資源豐富。地塊南北兩側都是綠地。
公共交通、商業配套、教育、醫療，甚至包括社區服務都已經是交付完成狀態，買房後不用等配套落地。
交通上，地塊位於5號線顓橋站西南側，步行約一公里即可抵達地鐵站。
產業底盤也不弱。漕河涇光華園、光華文創街區、莘庄工業區在側，人工智慧、高端製造、文創企業聚集，帶來的是穩定的改善型居住人群。
這樣的地塊不熱鬧，但相對穩定，自然也是跨行房企前期破局的首選。
因此，這塊地當時吸引了象嶼、閔房兩家國企房企參與競拍，最後，長江精工以54648萬的總價拿下了閔行顓橋mhc10402單元24a-06a地塊，成交樓板價36649元/平，溢價率11.19%。
顓橋板塊的去化節奏不算快，但價格體系還算穩。
顓橋地鐵口的顓橋紫薇花園，前年的收官價格約6.99萬/㎡；華髮四季半島2022年開盤均價6.4萬/㎡。
市場方面，顓橋板塊最近一次宅地出讓發生在去年6月，保利發展以31.4億元競得君蓮地塊，成交樓板價3.88萬/㎡，溢價率達12.95%。
四、押上一年利潤
長江精工鋼結構（集團）股份有限公司成立於1999年，是一家集國際、國內大型鋼結構建築設計、研發、製造、施工與銷售於一體的大型上市集團公司，已連續六年位居全國鋼結構行業榜首，還曾參與北京奧運鳥巢、大興國際機場等地標工程的建設。
精工鋼構對上海也不陌生。2023年11月，精工鋼構旗下精工綠築以施工總承包模式簽約上海真新社區w06-1601單元13-05地塊保障性租賃住房項目，簽約金額4.22億元。
前不久，精工鋼構集團打造的上海首例pec鋼-混組合結構民用住宅——星光嘉寓·1588嘉園項目順利封頂。
但這次不一樣，這是自己下場做開發。
財報數據顯示，2024年精工鋼構實現營業收入184.92億元，同比增長12.03%；歸母凈利潤5.12億元，同比下降6.69%；扣非歸母凈利潤4.42億元，同比下降9.48%。
此次拿地，差不多就是砸了一年利潤。
進入2025年，精工鋼構業績回升。去年上半年，精工鋼構實現營業收入99.11億元，同比增長29.48%；歸母凈利潤3.5億元，同比增長28.06%；扣非歸母凈利潤3.02億元，同比增長22.75%。
向好的業績基本盤，給了它試水住宅開發的底氣。
當一家擅長造地標的鋼結構公司，開始親自做住宅，它能不能把工程思維，轉化成真正打動購房者的生活產品？
閔行顓橋這塊地，就是方朝陽交出的第一張答卷。
