從「冷熱分化」到「全面回暖」，2025年中心城區招拍掛零流拍背後的供需重構邏輯

1.核心優質地塊供地佔比提升至49%，通過供需對位提升土地資源配置效率

2025年1-6月，含宅土地供地區域顯著聚焦於核心區，佔比提升至49%，通過從供應端提升土地資源配置效率，讓具備成熟交通、商業及教育配套的核心區地塊，快速轉化為高質量供給，激發企業投資熱情，使得供需對位，減少流拍。此外，壓縮遠郊土地供應，可從源頭降低低流速庫存積壓，加速市場整體去化速度。

2.土地尾款延時，提升資金周轉效率，機動調整保證金比例，篩選優質開發主體

從土地款支付條件來看，尾款支付時限持續寬鬆，2024年開始，尾款支付時限一年已普遍化，剩餘資金可調配至開發環節，提升資金周轉效率，利於撬動槓桿。現金流壓力減輕後，更多房企，尤其是民企更願意參與土拍，刺激市場活躍度。

此外，競買保證金常規比例為20%，2021-2025年6月，7宗含宅地保證金比例提升至50%、乃至100%，旨在篩選優質開發主體，使得地塊精準投放。

商品住宅銷售市場跌宕變化，導致開發商在投資端也處于謹慎狀態。2023年及之前，房企投資呈現「三足鼎立」態勢，各類企業（平台公司、央國企、民企）拿地佔比均衡；2024年開始，平台公司主導投資市場，央國企拿地佔比銳減至5%（均為底價成交），整體溢價率僅1%；

2025年，投資市場有回暖表現，民企和央國企拿地積極性回升，平均溢價率躍升至11%。數據變化顯示開發企業正從謹慎觀望轉向積極布局，土地質量和產品創新成為關鍵決策因素。

1. 供地區位特徵

2025年，重慶中心城區涉宅用地供應以短供及斷供板塊為主，全年共成交11宗地塊，其中u類（城市核心區）和c類（近郊優質板塊）佔比達82%（9宗）。南坪、五里店、沙區中心、金開大道等長期供應稀缺的板塊集中推地，有效提振房企拿地意願。

同時，2025年土地供應呈現梯度化特徵，可建體量10萬方左右的地塊是供應主流，5萬方左右的土地點狀供應，其中金開大道可建體量2.3萬方的土地溢價29%成交，小地塊拿地門檻低，且可控的開發體量降低資金占用周期，提升了開發企業的投資積極性。

2. 四代宅市場表現

自2024年11月重慶全面放開四代宅建設標準後，房企可結合地段價值與客群需求靈活打造差異化產品，顯著提升居住品質及溢價空間。據克而瑞數據，u類板塊（核心區）打造改善型四代宅溢價率可高於普通住宅6%，c類板塊（近郊）四代宅去化速度較板塊均值快10%，溢價率超8%，最高可達30%，呈現「量價雙升」態勢。

產品升級帶來的市場紅利，進一步強化了房企在核心區及近郊優質板塊的投資信心，推動土地市場熱度回升。

小結

供需雙方的變化不僅實現投資市場的回暖，房企的投資邏輯也發生顯著變化。我們可以看出「小而美」地塊成為香餑餑，這一趨勢主要體現在以下兩個方面：

1.總價敏感打安全牌：低總價、純宅地受追捧

2025年已成交涉宅地中超過70%的地塊總價低於10億，均位於城市品質型板塊，且均為純住宅用地，反映出房企在市場調整期和資金壓力下的謹慎態度：降低單項目資金占用，聚焦核心和近郊板塊，縮短開發周期，確保現金流安全。

2.重利潤，輕規模：緊守利潤率底線

根據克而瑞的監測，2021-2023年期間核心板塊拿地且開盤熱銷的項目，其利潤率一路向好達10%左右，隨著「四代宅」的發展，疊加其溢價表現，2025年核心區地塊的預期利潤率門檻已提升至15%。這一變化也主要源自兩大關鍵因素：一是金融政策寬鬆，但房企實際融資成本仍高於2021年水平，利潤訴求相應提高；二是遠郊地塊即便地價低廉，但去化周期長，資金占用成本高，因此房企更傾向高周轉的核心板塊項目。

重慶零流拍的本質，是政府從「甩貨思維」轉向「服務思維」，地方政府與房企在博弈中達成的新平衡——政府通過精細化供地和政策鬆綁降低房企風險，而房企則以更高的利潤標準和更謹慎的投資策略回應。