6月27日，萬科舉行2024年年度股東大會，順利表決通過了2024年度董事會報告、2024年年報等議案。
本次會議上，萬科董事會主席辛傑、董事兼執行副總裁郁亮等出席，同時萬科執行副總裁李鋒、華翠、李剛以及董事會秘書田鈞等新管理層首次在公眾面前亮相，並對股東關心的問題進行回應。
會上，萬科管理層坦誠直面困難，積極應對，表達了堅定的信心，在廣東省、深圳市相關部門及金融機構的大力支持下，在大股東的鼎力相助下，公司將把握政策機遇，堅持用改革的辦法解決發展中的問題，在發展中化解風險，動員各方力量，充分調配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發展軌道。
爭取妥善化解到期債務
會上，對於市場關心的償債問題，萬科管理層表示，未來在各方支持和自身努力下，公司有信心、有能力應對挑戰，將全力以赴爭取妥善化解到期債務。
據介紹，今年1-5月，在金融機構、大股東等各方支持以及自身努力下，萬科新增融資和再融資341億元，融資成本保持在低位，目前已順利完成165億元公開債務償還，年內已無境外公開債。
對於後續債務，萬科表示將通過多種方式安排。一方面，將繼續通過加速銷售回款、動態管控開發節奏、合理平衡收支，力爭經營性現金流為正，並發揮好經營服務業務的造血功能。另一方面，公司將繼續落實收斂聚焦，根據市場條件靈活採用市場化轉讓、資產證券化等策略，充分實現資產價值，適時補充流動性。此外，萬科也將繼續積極爭取與金融機構的合作與支持，穩定銀行存量融資規模，繼續爭取增量流動性機會。
萬科表示，自年初充實經營管理力量、多方表態積極支持以來，公司已實現了隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。
根據公開信息，今年一季度，萬科實現營收近380億，銷售近350億，回款率超過100%，一季度公開債全部如期兌付，年內已無境外公開債，多地項目開盤去化率超80%，另外租賃住宅業務規模、效率、納保量等多項業務保持了行業第一的競爭力；物業新拓存量項目年化收入增長超50%，在業內率先推出彈性定價體系服務模式；商業業務客流、銷售穩步增長，物流業務出租率行業領先，冷鏈營收雙位數增長。
值得一提的是，2025年以來，深鐵集團累計提供了超過140億元的股東借款，用於萬科償還債券本息。
四大趨勢支撐行業企穩
針對外界高度關注的房地產市場走勢問題，郁亮再次表達了積極看法：在政策引導和支持下，相信房地產市場將回到穩定健康的發展軌道上來。
萬科指出，其對市場走勢的判斷具體來源於四個方面的變化。
土地市場方面，重點城市加快用地規劃調整，持續推動供地結構改善。一方面，核心區位、優質地塊供應佔比提升，高庫存片區土地出讓節奏放緩，庫存壓力得到有效緩解；另一方面，非住類、經營性用地的規劃調整加快，低容積率住宅地塊的供應增加，更好地滿足了高品質居住的需求。
在銷售方面，萬科認為，需求回升已經有比較好的基礎。去年9月底一攬子支持政策出台後，行業信心受到提振，市場穩步修復，現在各地還在因城施策繼續調減限制性措施，進一步鞏固回升基礎。
在存量去化方面，2025年土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業造血、回血能力將顯著增強。今年的政府工作報告在土地和商品房盤活方面做了專門的部署，存量土地和商品房盤活落實的實施力度加大、落地速度加快，企業現金流情況和新增投資能力將更快得到改善，增強行業造血、回血能力。
數據顯示，在存量盤活方面，自2023年以來，萬科藉助政府各類支持性政策，已盤活項目61個，可售貨值約733億元。過去兩年，萬科通過已盤活的資源，累計實現了新增銷售212億元，其中2024年貢獻111億元，對業績起到了正向貢獻。此外，萬科也在積極把握政策趨勢，充分利用專項債收購存量土地和存量商品房，實現資源盤活，截至目前，已有15個項目納入市級清單。
此外，萬科指出，在產品趨勢上，當前新房供給多元化、品質化趨勢加強，新房產品領先性與現房銷售趨勢將成為對沖二手市場分流的有力手段。
構建多元協同發展生態
「2024年公司經營確實經歷了困難。」會上，辛傑坦誠闡述了企業發展中遇到的實際困難，為有效化解風險，今年1月公司充實了經營管理力量，管理團隊攜手並肩，共同應對風險和挑戰。
萬科管理層對於公司前景的信心，一方面來自於政策端持續發力，托舉房地產市場止跌回穩，市場信心不斷增強。萬科生產經營也保持了穩定，1-5月按期保質完成超2.6萬套房交付，多地項目實現熱銷，經營性業務保持穩步增長。另一方面，萬科擁有一支專業團隊，今年走訪多個城市，當地黨委政府及合作夥伴均給予了萬科認可和支持，給予了公司極大信心。此外，萬科的產品研發和迭代，形成了突出的競爭力。
面向未來，萬科表示，在多方支持下將牢牢把握政策機遇，堅持用改革的辦法解決發展中的問題，在發展中化解風險。同時，萬科將樹立敬業、專業、乾淨的企業文化，健全治理規範、內控有效、陽光透明的管理體系。此外，萬科還將進一步加強與大股東深鐵集團的融合發展，發揮好雙方資源稟賦，形成多元場景、多業態複合的城市服務新生態。
據介紹，萬科經營服務業務在部分賽道如物業、公寓、物流、商業等已建立行業領先優勢。2025年前5月實現收入287億元，同比增長7.8%。
萬科表示，每一位股東都希望萬科健康、穩定、可持續的發展，利益一致、目標一致、方向一致。萬科將動員各方力量，充分調配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發展的軌道，成為新時代房地產轉型發展的好企業。
采寫：南都·灣財社記者 孫陽
