7月的社融數據出來了，考慮到社融和樓市的相關性很強，所以和大家做一個分享。
看完央媽的數據之後，我去網上看了一圈評論。
發現市場對於這次的社融數據解讀，幾乎是一邊倒的看空，悲觀情緒躍然紙上。
對此，我倒有點不同的看法。
來，聽我掰扯掰扯~
01
先大概科普下「社融」。
簡單理解，「社融」就是社會上的企業、個人、政府等全部主體，一共借了多少錢出來。
這個指標之所以重要，一方面是因為它反映的是社會信心，因為借錢用於消費也好、投資也好，本質上都是因為對未來的收入或投資回報有信心；
另一方面是因為借出來的錢多，代表流動的水多了，機會也就多了，就業、收入往往等等都會因此得到改善。
所以，大家對社融高增長都是喜聞樂見的，這在一定程度上代表了經濟的活躍。
相反，如果社融歇菜了，市場信心往往會受到影響。
7月份，我們的社融數據咋樣呢？
就兩個重要的點和大家聊聊。
第一，社融總量。
7月份的新增社會融資規模是0.77萬億。
好消息是，還是增長的，說明還是有人借錢；壞消息是，數量上，不及市場預期。
作一個對比，過去5年同期新增社融的平均水平是1.07萬億。
也就意味著，上個月的新增社融比前5年的平均水平少了3000億，下降幅度達到30%！
而且，7月份發行了0.69萬億的政府專項債，佔了整個7月新增社融的足足90%！
也就是說，這7月份的社融貢獻主要來自爸爸，錢都是爸爸借的，企業和個人總體上還是躺平、不借錢的狀態。
但同時也要看到積極的一面，就是政府確實在發力刺激經濟了，7月份發行的0.69萬億政府專項債，達到了近10個月的新高，說明下半年財政刺激開始發力了。
接下來，預計政府發債刺激經濟的步伐會進一步加速，也期待可以有好的乘數效應，帶動企業和居民端信心回暖。
第二，居民中長期貸款。
之所以要特別聊一聊社融里的一個細項——居民中長期貸款，是因為它基本可以和我們的房貸劃等號，可以看出有多少房貸投放到市場。
7月的數據怎麼樣呢？
——「怒增」100億元…
對，你沒看錯，100億，主打一個「聊勝於無」，和過去幾年樓市巔峰高峰期動輒每月新增4000多億相比，不要說腰斬了，說「腳踝斬」、甚至「腳底板斬」都不為過。
新增房貸少的可憐，是不是因為樓市成交量撲街導致的？
我查了一下7月份的數據，事情開始詭異起來了，因為今年7月份的樓市成交絕對算不上差。
新房方面，根據諸葛找房提供的數據，7月份重點監測的30城新房成交面積為1089萬㎡，同比只下降了6.5%。
這個降幅較6月收窄了10.3個百分點，也就是說，新房的成交雖然在下滑，但下滑的速度正在明顯變慢。
二手房方面，7月監測的重點14城中，成交量相比6月也是漲多跌少，10個城市的成交量環比上升，4個城市的成交量環比下降。
同比來看，除了佛山的成交量同比下滑，其他城市同比均不同程度的上升。
總之，不管是同比，還是環比，7月的成交量都算得上優秀，可為啥這新增房貸反而這麼拉胯，只有100億呢？
思來想去，無外乎以下兩種原因：
1、提前還貸的力量仍然很強。
按揭買房的人多，但提前還貸的也不少，兩相衝抵之後，成交量放大的影響就被減弱了，使得新增房貸餘額只增長了100億。
應了那句老話，有人星夜赴考場，有人辭官歸故里。
2、二手房成交佔比提升。
今年，越來越多核心城市的房產交易中，二手房的成交佔比超過了新房，這就給社融帶來了一個新的變化。
——以前買新房為主，按揭辦下來，社會上就多了一筆新增貸款，社融就會增加，這個很容易理解。
——現在買二手房為主，很多二手房業主的貸款還沒結完。這樣一來，存在很多帶押過戶的情況，說白了，一套房子成交，房貸只是轉移了，而沒有新增。
甚至於，如果業主是虧錢的，割肉出局，可能新業主所承接的貸款比前業主還要少一點。
舉個例子，原來房子100萬，貸款70萬。業主割肉80萬賣掉，新業主只需要貸款56萬就可以拿下。
這樣下來，貸款餘額就從70萬變為56萬，還減少了14萬。
這就是為什麼，成交量有了，但新增房貸卻沒上去的原因。
總之，有人割出帶血的籌碼離場，有人拿著鐮刀進場收割，互道SB的換手正在加速上演。
絕大部分人買房都會做按揭，如何正確使用按揭，可以看文章《這樣買房，多賺200萬》
02
其實提前還貸也好，割肉離場也好，本質上都是去槓桿。
區別無非是用手裡的現金去減少債務，還是賣出資產減少債務，而債務的減少本質上就是去槓桿。
那麼，對於樓市而言，去槓桿是好事還是壞事呢？
我告訴大家，去槓桿短期一定是痛苦的，但長期看一定是好事。
因為只有讓部分舊的債務出清，才有可能開啟新的經濟擴張周期。
換句話說，去槓桿這件事本身就是讓樓市的底更「實」，讓不堅定的籌碼出局，同時積攢新的購買力，為未來的上漲留足空間。
大家看下面這張圖，我們復盤美國2009年房地產泡沫破裂時所導致的金融危機。
2007年時，美國的房地產信貸市場前所未有的寬鬆，美國的家庭部門槓桿率最高達到接近100%，之後次貸危機爆發，隨著部分債務的慢慢出清，美國的居民槓桿率5年內快速從98%下降到87%。
之後美國房價開啟一路上漲模式，至今沒有回頭。
這個過程中同時伴隨著美國GDP的增長、收入增長、再加上疫情期間發錢，導致居民槓桿率甚至延續了下行，現在美國的居民槓桿率水平大概在75%左右。
次貸危機爆發後5年的「去槓桿」，一方面來自於民眾自發的還貸、甚至破產出清；一方面是美國政府發動印鈔機，再結合一系列財政政策稀釋債務。
最終讓美國從這場巨大的危機中，短短5年就恢復元氣，房價和經濟開啟新的上漲周期。
我們再看國內的情況，目前我們的居民槓桿率是63.5%，遠不及美國高，但考慮到中美收入水平的差距，這個槓桿率其實也不算低了。
那麼，我們的居民槓桿率，有伴隨房地產的下行而降低嗎？
——並沒有。
2021年房地產高點到現在，我們的居民槓桿率並沒有減少，甚至略有提高，整體還處於一個平台震蕩的階段。
為什麼會這樣呢？
一方面，我們的泡沫遠沒有美國當時嚴重，貸款的合規審查和貸款資產質量完全不在一個級別；
另一方面，我們的儲蓄率太高了，存款太多了，最新的居民存款已經達到147萬億。
雖然這幾年確實有賣家不停地砸盤、甚至割肉離場，但無奈我們的購買力支撐就是強。
觀望資金太多了，只要心儀的房子跌到合適位置就會有資金接盤。這就是中國樓市的韌性所在。
今年樓市的大基調就是以價換量，只要價格跌到位量一定能跟上。這決定了我們的居民槓桿率，很難像美國那樣「自由落體式」的下跌。我們的去槓桿只能是平滑的。
不過，從某種角度上講，這種以價換量的陰跌模式，是以時間換空間的，太磨人心性。
我倒是真心希望看到我們的居民槓桿率能有一個充分的回調，該出清的快速出清，這樣也能儘快迎來新的債務和經濟擴張周期。畢竟，長痛不如短痛嘛！
但如果我們的槓桿率拒絕調整，在新一輪的貨幣和財政刺激政策下，直接向韓國的100%看齊，我也絲毫不會感到意外。
因為各城市居民債務水平的不同，樓市復甦節奏也是不同的，我們基於居民槓桿率等關鍵數據，對20個超特大城市進行了梳理，具體可以看文章《槓桿背後的秘密，中國20城供需關係分析~》
03
最後，說幾句。
一、總結
總的來說，7月的社融數據靜態來看確實拉胯，但動態來看已經有邊際好轉的信號。
至於是繼續探底，還是觸底反彈，真正的大拐點和大周期何時來臨，還得讓子彈飛一會兒。
但有一點可以肯定，就是國內更多的寬鬆和刺激政策已經在路上，而我們核心城市的很多房子，是真的已經跌無可跌了。
