每經記者：黃婉銀 每經編輯：陳夢妤
「現階段的市場既沒有『狂飆』，也沒有『倒春寒』。從萬科的視角，結論與去年類似，市場仍然處於溫和恢復的階段。」這是萬科董事會主席郁亮給出的答案。
3月31日，深圳鹽田大梅沙，萬科召開2022年度業績推介會。2022年，萬科實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬於上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。
一年之前的2021年度業績會，郁亮表示自己「特別忐忑不安，就像一個學生沒考好試要拿成績單給父母看一樣」。5個月後，郁亮帶著止跌企穩的半年答卷向行業傳遞信心。去年年底，郁亮拋出「市場修復是一個漫長而溫和的過程」觀點。
在業績會現場，郁亮表示，今天來看，這個觀點還不需要修改。
萬科2022年業績會 每經記者 黃婉銀 攝
上有天花板，下有保底線
在不同的市場，不同觀察者感受到的或許是「狂飆」，或許是「倒春寒」。
面對外界最關心的房地產市場形勢問題，郁亮表示，市場既沒有「狂飆」，也沒有「倒春寒」，新房需求上有天花板，下有保底線。
他分享了一組行業數據：2月銷售與1月相比確實出現較明顯的回升。原因來自四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求積累至2月集中釋放；二是今年春節較早，對1月成交有影響；三是房地產政策環境較為友好，從中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市場信心有所回升；四是房價確實有所下降，對於自住需求而言性價比提高，是較合理的入市點。但從1-2月整體來看，一、二線城市新房成交同比上升7.2%，增速談不上「狂飆」。3月以來，目前3月周均成交比2月高點回落6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，因此也沒有「倒春寒」，市場還在溫和復甦的軌道上。
新房需求方面，郁亮認為上有天花板，下有保底線。一方面，國內城鎮人均住房面積已達40平方米，再加上近幾年大規模建設的住房也在陸續交付，在大量供應下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。另一方面，在外部環境沒有突發性變化的情況下，一段時間內市場仍能保持12億平方米左右的需求。
對於萬科自身，郁亮表示，將認準大勢，做好自己的事。受外部因素影響，短期市場上下起伏是正常現象。比起短期走勢，對萬科而言更關鍵是認準大勢。行業未來無法再回到對住宅開發過於依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續堅持走開發、經營、服務並重的道路。
近年來，房地產開發毛利率在不斷下滑，即便是龍頭房企也抵擋不了大勢。萬科2022年房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為19.8%，較2021年下降2個百分點。
萬科執行副總裁兼財務負責人韓慧華表示，萬科當下開發業務的毛利率在行業處於中等偏上水平。過去兩年行業的大幅度調整下，銷售大幅下降，銷售端的毛利率自然也有相當壓力。且因為房地產結算有一定滯後性，隨著銷售資源逐步進入竣工交付，銷售端的壓力在未來1-2年結算時才會有反應，因此結算毛利率還會出現階段性下滑的壓力。
學費終於付完了
早年預測房地產開發業務有天花板後，萬科就開始持續試點探索多元化業務賽道，為此也付出了不小的代價。
「學費付了好長時間，代價很大，終於付完了，開始有正向空隙了。到去年為止，我們已經取得把經營服務加在一起對報表貢獻是零這種巨大成績了，而以前都是負的，要吃掉很多利潤。所以就算是零（的成績）我都很高興，終於不會成為負擔了。」
在郁亮看來，萬科的經營服務類業務優勢在於方向對、起步早、布局全、協同多。一是起步比較早，學費基本已經交完；二是布局賽道比較全，各個業態都有，並在各自領域做到了數一數二；三是各個業務之間可以協同，例如目前已經在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務大客戶等。
他對經營服務業務的未來表達了信心，從中長期看，萬科經營服務業務處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數增長，對集團貢獻更多正向盈利。當然，他也提到，經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。
在2022年的財務報表中，經營服務類業務全口徑收入達到512.6億元，其中僅萬物雲的營收（301.06億元）就佔58.73%。3月27日，萬物雲交出上市後的首份財務年報，但從股價走勢來看市場反應似乎不太好。
對此，萬科聯席總裁兼物業事業集團首席合伙人、萬物雲董事長朱保全在回答《每日經濟新聞》記者提問時表示，萬物雲對於資本市場來說其實是一個剛出生的嬰兒，還有很多需要學習的地方。
儘管萬物雲的開發商業務這類原來毛利較高的業務收入出現下滑，但朱保全認為，從公司的多元客戶戰略來看，來自非萬科的項目佔比已經超過67.7%，未來規模再大之後，多元客戶策略會讓公司財報變得更加有韌性。
「公司對於基礎物業的增長，更看重的是它能否真的能夠產生規模之後的邊際效應。我覺得2023年對於萬物雲來說，效益改善的速度應該會快於規模增長的速度。」
每日經濟新聞
