中新經緯2月9日電 題：現房銷售改革提速，已從「鼓勵」升級為「試點」
作者 嚴躍進 上海易居房地產研究院研究總監
2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議明確，2023年河南將逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。同時，開展住房優居行動，提高住房品質，擴大住房消費。
河南是2022年全國保交樓工作的標杆省份，此次再提現房銷售改革更具風向意義。我們通過研究發現，當前現房銷售(指「即買即交付」的新建商品住宅，不包括商鋪、寫字樓)改革在提速，且大城市推進節奏明顯加快。現房銷售政策正從過去「鼓勵」升級為「試點」，這或將表明現房模式改革已正式開啟。
全國現房銷售規模明顯比期房銷售行情好
2022年，全國現房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。現房銷售數據出現小幅降溫，與房地產市場降溫有關。若對比全國房地產銷售另外兩個指標，現房銷售數據其實並不差。2022年，全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%，這說明現房銷售市場並沒有遇到較大下跌。
圖1 全國現房銷售面積及同比增速
數據來源：國家統計局、上海易居房地產研究院
數據顯示，2021年6月，全國現房銷售佔比為9.5%，隨後該指標總體處於攀升態勢，2022年12月一度達到13.9%。現房銷售佔比拉升，體現了購房者信心變化。受爛尾樓事件衝擊，購房者擔心買期房有風險。而「所見即所得」的現房更加受寵，使得現房銷售市場佔有率提升。
圖2 全國現房銷售面積佔比(年初累計銷售面積口徑)
數據來源：國家統計局、上海易居房地產研究院
警惕劣質現房混入交易市場
研究顯示，歷年現房價格總體上比期房價格要低，如2022年現房價格為8326元/平方米，期房價格為10486元/平方米，兩者價差為2159元/平方米。
理論上現房認購風險較小，其價格應比期房要更高。之所以顯現反常，原因在於目前市面上有部分現房屬於滯銷盤或尾盤，即戶型或產品存在瑕疵，房價較低。
這給我們提出警示：當前現房銷售佔比在拉升，但可能存在不良交易結構。即部分劣質現房可能在這兩年「混入」到住宅交易市場。
圖3 全國現房和期房的銷售價格
數據來源：國家統計局、上海易居房地產研究院
我們針對全國31個省份在2022年的現房銷售面積、同比增速、近3年銷售面積佔比等統計後發現，2022年，部分省份的現房銷售增速高於預期，如雲南、福建和湖北，同比增速分別為41%、33%和32%。目前，江蘇、河南屬於現房銷售規模較大省份，分別為1942和1555萬平方米。湖北現房銷售面積同比增速拉升明顯，達到32%。其在2020年、2021年現房銷售佔比均為9%，到2022年則上升為15%。
近5年現房銷售規模佔比有望達到20%
中國內地期房銷售模式已實行超過30年，該制度為減輕房企資金壓力、促進房屋交易市場活躍等發揮了積極作用。2022年停工斷貸潮風波後，關於期房的交易風險探討明顯增多，關於現房銷售的各類文件和建議也明顯增多。最為典型的是，2023年1月，全國住房和城鄉建設工作會議召開。此次會議明確要促進轉型，有條件的可以進行現房銷售。
當前，全國現房銷售規模佔比約為14%，預計在近5年政府改革推動下，到2028年全國現房銷售規模佔比有望達到20%，這意味著後續購房市場中，5套住房有1套是屬於現房。
現房銷售佔比上升，本質是各地土地供應模式的轉型，未來，全國多個城市的土地、房地產開發、住房交易等都會隨之改變。
我們預計未來有幾項工作會明顯提速，如商品房預售資金監管政策會逐漸規範、預售門檻將結合短期和中長期做差異化調整、供地政策會嵌入現房銷售條款、現房銷售制度和流程會加快制定、「交房即交證」有可能與現房制度改革緊密捆綁等。(中新經緯app)
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責任編輯：李惠聰
