濱江集團英勇拿地「三板斧」

濱江集團董事長戚金興

濱江集團再次將「杭州一哥」的榮譽坐實。

6月30日杭州本年度第二輪集中土拍，濱江集團一舉拿下12宗土地，合計第一輪拿下的11宗，今年上半年，濱江集團在杭州已公開拿地23宗，總耗資約409億元。

反觀另一組數據，據統計，今年上半年，高達82.5%的上市房企尚未在22個集中供地城市拿地，且絕大多數為民企。

行業風險尚未出清，民企普遍拿地意願不強，為什麼濱江集團卻如此強勢呢？

01合作開發「加槓桿」

有業內人士介紹，濱江今年在杭州首輪供地中拿下的11宗地塊，大部分是合作拿地或後續引入合作開發夥伴。

中指研究院浙江分院常務副總經理高院生接受經濟觀察報採訪時透露，濱江在今年杭州首輪所拿地塊成立的項目公司中，持股比例普遍在10%-40%之間。

這也是濱江集團一直採取的規模擴張模式。

據克而瑞數據，從銷售額看，在2019年跨入千億陣營那一年，濱江集團的權益銷售佔比還不到40%，2020年提升至過半。

在新增土儲方面，濱江集團今年多次公開強調，權益拿地金額占現金回款金額比例保持在0.6左右。

7月1日，據濱江集團董秘在投資者關係平台上回復，今年上半年濱江實現權益銷售回籠資金322億元。

這意味著，要保持0.6的比例，上半年約409億的拿地耗資中，須有約一半為合作方出資。

而合作拿地或合作開發也是一把「雙刃劍」。特別是遇到資金出險的合作方，就有可能拖累項目開發進度，從而被迫收購項目合作方股權，有的甚至會「引火燒身」。

02高周轉+深耕集約

濱江集團強勢拿地的背後，有兩個重要支撐：

一是從拿地到銷售的高周轉；二是區域聚焦形成的成本優勢。

高院生透露，建面不到10萬平方米的項目，濱江集團從拿地到清盤時間約6-8個月。

之所以能這麼快清盤，除了政府配合審批加速外，也得益於濱江集團深耕杭州積累起的市場佔比及品牌口碑。

並且因為聚焦杭州，濱江集團也具備集采成本及管理成本優勢，在做拿地投資測算時，其他房企算賬虧拿不了的地塊，濱江集團也能拿，可能不賺錢，但是能增加業績規模。

今年5月份，在濱江集團2020年度業績說明會上，董事長戚金興就曾表示，上半年新拿的5塊地，要努力才能做到1%-2%的凈利潤。

03聚焦關鍵城市

據中信證券研究部測算，今年上半年以來，濱江在杭州的貨值佔比，已從2021年底的約70%上升到約77%。

區域深度聚焦的濱江集團，似乎打破了諾貝爾經濟學獎得主詹姆斯·托賓所說的「不要把所有雞蛋放在一個籃子里」的定律。

但是，毋庸諱言，濱江作為民企之所以還能積極地大舉拿地，也是因為其聚焦的杭州樓市較為給力。

雖然杭州也面臨新房和二手房成交下滑的壓力，但對比去化艱難的其他大部分城市，杭州仍然保持了較高的市場熱度。

濱江集團的高市佔比也為其貢獻了現金流。

據克而瑞數據，今年上半年，在杭州房企半年度銷售榜單中，濱江以絕對優勢登頂了流量榜、權益榜和全口徑榜「三冠王」。

此外，紅姐還注意到，濱江集團是少有的經常公開投資者關係活動記錄表的房企，透明化及專業化，讓投資者更為信任，也為其帶來了融資成本優勢。

可以說，聚焦關鍵城市，保持高周轉，合作「加槓桿」，透明而專業，讓濱江集團在當下，成為民營房企陣營中仍能積極大舉拿地的「那顆星」。

但是，沒有「一招鮮吃遍天」。展望未來，濱江集團還要尋找第二個「關鍵城市」，或第二個發展「賽道」。