當買房成為一種更加慎重的選擇之後，租住不再是「一時之需」，租賃市場能否提供更豐富多元的產品、提升品質、服務升級成為關注焦點。
自9月15日正式實施的《住房租賃條例》加速了這一過程。《條例》從真實房源、租金監管、合同備案等方面加強監管、規範市場行為，倒逼企業在產品、流程、智能化管理、社區服務等方面加大創新力度。
「更快、更敏感地關注用戶需求的變化，尤其是在租賃方面的變化，才能在未來的房地產租賃市場重構中佔領更多先機。」 58安居客研究院院長張波認為，「法規落地後，淘汰的是不規範的企業，留下的是真正關注用戶需求的企業，」合規與效率是行業重構的基石。
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58安居客研究院的報告顯示，供需關係的變化是市場環境變化的核心原因。「十四五」之前，流動人口數量被嚴重低估，由於數字化治理能力的升級，2020年第七次人口普查全國流動人口3.76億，比2019年的官方數據多出1.4億人。這一群體成為租賃市場的「隱形需求」，在過去的政策安排中未被充分關注。此外，供需錯配問題依然突出。保障性租賃住房已建設2400萬套，但實際入住僅700萬戶；品牌長租公寓在管規模約300萬套，一線城市出租率超85%，供需相對平衡；而個人房源市場卻呈現「供不應求」與「租金下降」並存的矛盾現象。
需求端的變化同樣顯著。家庭小型化趨勢使得對居住空間的要求降低；生活配套亟待改善，全國尚有數千萬戶家庭面臨住房面積不足、設施老舊等問題；人口結構升級則帶來了長期改善性需求。
58安居客研究院研究總監韋謝分析：「產業工人、服務人員等群體若轉化為專業技術人員，將釋放巨大租賃需求。2030年城鎮化率預計提升至70%，還將帶動四千萬人進城。」
市場數據進一步印證了這一趨勢：2023年以來，租房需求佔比上升，買房需求佔比下降，租賃市場正在補位。租金水平梯度下降，二線城市需求企穩，租售比突破國債收益率，為行業提供了利潤空間。韋謝總結道：「面對這些變化，行業需更敏銳地捕捉用戶需求，推動供給端優化與升級。」
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市場環境變化，長租公寓企業也開始進行探索、調整。
華潤有巢副總經理孫雪鵬表示出，租客需求的變化體現在兩方面：一是服務升級，二是產品結構調整。「存量項目改造難度較大，但新增項目需更注重品質與空間設計。」面對利潤壓力，企業也在探索成本重構與創新模式。孫雪鵬提到：「通過數字化管理、政策支持與資方合作，降低運營與建安成本。」顧濤補充道：「節能技術應用與服務增值是利潤對沖的有效途徑。」
龍湖集團龍智資管航道、龍湖冠寓總經理顧濤分享了龍湖的實踐：通過精細化產品設計（如電動晾衣架、床頭櫃布局）與組合式資產運營（長租公寓、商業、養老、寫字樓等多業態融合），為用戶提供更全面的生活解決方案。「長租公寓不僅是居住空間，更是生活服務的載體，」顧濤說，「從維修服務到社群活動，再到精神層面的滿足，這些都是未來競爭的關鍵。」
新租住時代的核心在於「人」，用戶需求的變化正驅動行業從產品到服務的全面重構。首創城發集團品牌營銷部總經理高廣漢則強調了客群細分與社會價值並重的運營理念。「城市青年需要交通便利與社群互動，城市建設者則需要低成本與基礎服務保障，」他舉例道，「外賣小哥的電動車充電需求、早餐供應等細節，恰恰體現了服務的溫度。」在高廣漢看來，新租住時代的企業需平衡經濟賬與社會價值賬，從「房東」轉變為「微型城市運營者」。
公募REITs的推出也為長租公寓投資者提供了另一條路徑，同時改變了估值邏輯，現金流穩定性成為核心指標。土地期限與續期政策的不確定性是當前主要瓶頸，」戴德梁行估價及顧問服務部副董事董一凡指出，「未來需通過運營效率提升與服務增值，增強資產退出時的市場認可度。」
行業生態重構之下，新租住時代不再唯「規模」論，「運營效率」「用戶需求」與「生態共建」成為新的核心關鍵詞。唯有通過系統化思維與精細化服務，才能實現居住關係重構與城市共生髮展，讓租賃不再是過渡選擇，而是生活方式的重要組成。
