今年8月，禹洲集團在首次違約一年多後，終於給出了一份初步債務重組方案。
01
違約
10月25日晚，禹洲集團（01628.HK）公告稱，2023年到期的6.5億美元6%優先票據發生違約事件。
根據票據條款，禹洲集團本期票據所有未償本金連同所有應計利息於2023年10月25日到期日應付。
鑒於禹洲集團正就境外債務尋求整體解決方案，因此預計不會在到期日支付應付款項，此舉將構成本期票據及其他美元票據項下的違約事件，而未能在利息到期後的30天寬限期屆滿前支付利息也將構成本期票據項下的違約事件。
此外，本期票據將於2023年10月25日後從港交所摘牌。
值得注意的是，這並非禹洲集團首次發生美元債違約事件。
2022年3月7日，禹洲集團未能支付2023年到期的8.5%優先票據利息2125萬美元，首次發生違約事件，債務危機一觸即發。
今年8月，禹洲集團在違約時隔一年多後，終於給出了一份初步債務重組方案。
截至2022年底，禹洲集團境外債務的計息負債總額約為68億美元，轉換為人民幣約476億元。
從債務類別來看，禹洲集團68億的美元債包括優先票據未償還本金額約55億美元、高級永續證券未償還本金額3億美元、由禹洲集團擔保的票據未償還本金額約7億美元，以及其他有質押及無質押銀行債務約3億美元。
禹洲集團的重組方案是將現有票據持有人的票據轉換為新的美元票據，以及禹洲集團新發行的普通股，債權人可以根據其偏好，三選一。
另外，儘管禹洲集團境內債務無違約情況，未來其仍面臨償債壓力。
截至2021年年末，禹洲集團境內未償還的負債總額約123億元，其中包括銀行及其他借款74.6億元，公司債券48.5億元。
自從2021年下半年以來，穆迪、惠譽等國際評級機構相繼下調禹洲集團評級，其信用資質持續惡化。
近年來，千億目標下禹洲集團極速狂奔，境內外瘋狂舉債大手筆拿地，2021年隨著融資環境收緊以及房企融資新規政策出台，這匹黑馬在行業變天中率先失蹄。
02
債務危機
據官網介紹，禹洲集團1994年成立於廈門，2009年在香港聯交所上市，已發展成集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。
2016年，禹洲集團將總部從廈門搬遷至上海，2018年正式開啟千億征程，2020年啟用深圳總部，上海-深圳雙總部戰略落地。
禹洲集團官網
從股權結構看，禹洲集團的控股股東和實際控制人均為林龍安、郭英蘭夫婦。
股權結構圖
近年來，禹洲集團整體銷售規模呈快速增長態勢，2020年實現合約銷售1049.67億元，首次邁入「千億俱樂部」。
2021年，禹洲集團全年錄得累計銷售金額1050.19億元，與上年同期基本持平；2022年公司累計銷售金額大幅下降七成，實現356.06億元。
2023年前9個月，禹洲集團實現累計銷售金額為154.29億元，去年同期為287.41億元，可以看出銷售情況持續疲軟。
值得注意的是，近年來禹洲集團在財務上「財技了得」，「神操作」不斷。
2020年，禹洲集團營收腰斬、業績爆雷，凈利潤下滑九成以上，2021年中報季其竟然修改2020年中報數據，使得2021年財報「大放異彩」。
2022年，禹洲集團實現營業收入267.37億元，同比下降1.23%，歸屬母公司凈虧損121.59億元。
2023年上半年，禹洲集團實現收入124.886億元，同比增長0.75%；母公司擁有人應占虧損63.93億元。
歸母凈利潤
土儲方面，截至2023年6月30日，禹洲集團土地儲備總可供銷售建築面積約1391萬平方米，170個項目，分別分布於六大都市圈共38個城市。
截至2023年中，禹洲集團總資產為1249.18億元，總負債1109.86億元，凈資產139.32億元，資產負債率88.85%。
近兩年，由於業績巨虧，禹洲集團凈資產驟降，其財務槓桿水平迅速攀升。
資產負債率
《小債看市》分析債務結構發現，禹洲集團主要以流動負債為主，佔總負債比為94%，債務結構呈短期化。
截至相同報告期，禹洲集團流動負債有1040.48億元，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務有511億元。
相較於短債壓力，禹洲集團流動性異常緊張，其賬上貨幣資金有48.65億元，較2022年末進一步減少，現金短債比低至0.095，公司存在較大短期償債壓力。
除此之外，禹洲集團還有非流動負債69.37億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計41億元。
整體來看，禹洲集團剛性債務規模有552億元，主要為短期有息負債，帶息債務比為50%。
在償債資金方面，禹洲集團主要依賴於外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過應收賬款，股權融資、股權質押融資以及信託等方式融資。
但是，2021年以來由於籌資流入資金銳減，在償還大量負債後，禹洲集團的籌資性現金流凈額持續流出，其外部融資渠道不順暢，公司存在較大再融資壓力。
籌資活動現金流
值得注意的是，近年來禹洲集團少數股東權益大幅增長，與少數股東損益佔比不匹配，存在一定「明股實債」嫌疑。
總得來看，禹洲集團銷售疲軟，業績持續虧損，對債務和利息的保障能力惡化；債務負擔沉重，融資環境欠佳，再融資壓力較大。
03
蒙眼狂奔
1988年，大學畢業後，有著財經專業背景的林龍安被分配到廈門財政系統工作。
1993年，林龍安被提拔為廈門市土地開發公司的財務經理，開始與房地產打交道。
次年，三十而立的林龍安放棄公務員穩定的工作，下海從辦採石場開始了創業之路，後來他傾其所有創立禹洲地產，有意仿效「大禹治水，荒漠成洲」。
禹洲集團董事局主席林龍安
1995年，禹洲推出第一個產品「禹洲新村」，地處廈門市島內仙岳山麓城鄉結合部，雖然並非城市核心地段，但其在產品上花了不少心思，在當時的廈門市場上贏得了一片美譽。
賺得第一桶金後，林龍安以穩紮穩打的方式在廈門市場紮根，2000年前後禹洲在廈門已經做到首屈一指。
2004年起，禹洲開始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。
2008年，金融風暴席捲全球，房價下行市場成交清淡，不少企業面臨資金斷鏈的問題。禹洲則依靠長期穩定的現金流度過危機，並於2009年底赴港上市。
上市後，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產富豪榜》第182位。
2016年，禹洲將總部遷到上海，有別於其他閩系房企的激進，林龍安更崇尚香港地產商的保守經營。
然而，彼時閩系頭部房企銷售均超過400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開始著急了。
2017年，禹洲集團提出「區域深耕,全國領先」新的發展戰略，定下2020年躋身千億房企俱樂部的目標。
隨後，禹洲集團開始大手筆拿地，在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛星城收穫23幅地塊，新增建面379萬平方米，當年拿地規模高於2015和2016年總和。
2018年，禹洲集團全面啟動「千億征程，全國深耕」的戰略方針，其進一步強調土儲新增土地儲備540萬平方米。
然而，激進擴張一方面導致禹洲集團債務規模飆升，另一方面其高價拿地的弊端開始顯現。
由於近幾年禹洲集團營收增速明顯慢於拿地及銷售增速，其存貨周轉率也接連下滑。
2019年，高溢價拿地壓力下，禹洲集團及時止損，依次出售位於廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長也很大程度上歸功於這部分收益。
同時，禹洲集團多地項目因質量問題遭業主投訴維權，高周轉指揮棒下以質量聞名的禹洲，卻在這個問題上頻頻出錯。
回過頭來看，規模擴張偏離了林龍安的戰略基調，透支了禹洲的增長潛力，給後續運營埋下隱患。
來源：小債看市
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