北圍VS航空城二手房扎堆供應，誰的價格更硬氣？

如珠海雅居樂國際花園，此前在5月的諸葛找房二手房掛牌價，三房最低約17000元/㎡，複式最低16500元/㎡。

現在貝殼掛牌價約25345元/㎡，同平台的諸葛找房最新掛牌的三房亦回升到約21010元/㎡。

很明顯是受到同區域二手房掛牌價的影響。

▲截圖來源：貝殼官網

但是市場是殘酷的，接近一手房價的二手房掛牌價，導致成交量接近「0」。

目前，貝殼官網上，北圍成交的二手房僅一套，為龍湖天璽院建面約37㎡的一套小公寓，成交價約9209元/㎡。

在當時， 龍湖天璽院的公寓均價最高可達14000元/㎡，2023年最低特惠價也是8000元/㎡起。

這意味著，北圍首單交易的二手房，算是「業主虧出」了。

▲截圖來源：貝殼官網

航空新城最高漲幅超100%

買的越早，賺的越多

相比北圍，航空新城由於開發的早，市場上已有大量二手房上市，僅貝殼官網，就超2000套。

4個樓盤二手房掛牌數量超200套，掛牌數量最多的為保利香檳國際花園，達295套。

▲截圖來源：貝殼官網

同時，對比首次開盤售價，航空新城僅有融創雲水觀棠，一個樓盤掛牌價低於2020年首開售價，降幅約4.95%。

不過雲水觀棠亦僅有一套二手房掛牌，大概率是業主急於套現。

其餘樓盤皆為增長，且基本漲幅在10%以上。

最高漲幅為樓齡超10年的時代山湖海，漲幅達100.05%。

其近期二手房成交價高達約16074元/㎡，對比當年約10000元/㎡的售價，收益率超60%。

▲截圖來源：貝殼官網

緊隨其後的是同樣樓齡超10年的保利香檳國際花園，漲幅達95.48%。

近期二手房成交價高達約17222元/㎡，對比當年約9800元/㎡的售價，收益率超75%。

▲截圖來源：貝殼官網

此外，時代山湖海6期、旭日海岸、中海左岸嵐庭、中航花園、保利時代等滿5年的航空新城早期建設小區，漲幅亦都在50%以上，近期成交價亦基本高出首次售價約50%。

總得來說，航空新城二手房掛牌價中位數約25000元/㎡，成交價值則在約18000元/㎡左右。

一言蔽之，在2016年前，置業航空新城的基本都是賺，買的越早，賺的越多！

目前，航空新城新房售價亦在2萬元/㎡出頭，加之新房和二手房的供應量大，現今二手房成交價將穩定很久。

北圍還是晚了3年

對比兩個區域，可以發現航空新城已經形成一個穩定的二手房市場，且漲幅、成交情況都優於北圍。

鳳凰君認為造成這一情況的原因，主要還是北圍相較於航空新城，起步建設晚了3年。

航空新城起步於2013年，那時珠海房地產正處於高速發展，大量開發商湧進航空新城，為區域帶來巨量資源，促進區域發展。

▲航空新城實景圖

北圍2016年才正式開啟土拍時代，雖然一拍即遇上「地王」巔峰，但是同年樓市大調控開始，開發商熱情降低。

航空新城得到3年的「大水漫灌」，簡單來說，「錢」多好辦事，航空新城的交通、公園等市政配套建設速度更快，區域發展速度遠超北圍。

以至於如今航空新城配套已幾乎全兌現，區域價值完美展示，而北圍的配套才開始慢慢兌現，大型商業仍未就位。