現在，你再看到鋁板、落地窗，還新鮮嗎？
無感了是不？對，因為已經很普遍了。
天津2021年產品換代，三代新產品大舉進攻。
外立面卷的差不多了，無非是「直角變圓弧」，「銀色換金色」……
但在空間創新上，出乎意料二次發力，猛踩油門，開啟加速模式。
換代越來越快，越來越突破。
以前不能做的形制，突然都冒出來了，露台、挑空、贈送面積……
除了顯性的，還有隱性的「黑科技」。
後發優勢，越來越明顯。
鋁板、落地窗；寬廳、玻璃幕，只是標配。
實體圍合的小院，頂層的閣樓，也見怪不怪。
如今，由表及裡，開始「卷使用功能」。
（一）贈送面積
「天津的房子竟然沒有贈送面積？」
每個從外地來買房的人，都會diss一下。
以前很長一段時間，套內使用面積沒有「絲毫彈性」，導致得房率較低。
南方有的能到90%，怎麼做的？
就靠贈送面積。
現在天津也能做到，新入市的盤基本都有「可拓展空間」。
2021年，中海率先做贈送面積。
利用北向設備平台，增加使用空間。
但需穿過衛生間淋浴區，實用性著實一般。
現在，贈送面積升級了，更偏重實用功能。
實用到什麼程度呢？
海教園的新盤中鐵建花語天宸，87平米戶型，北向贈出一個衛生間。
按常理，87平米怎麼可能做到雙衛呢？
還能保證客廳4米開間？全靠「黑科技」。
中鐵建花語天宸87平米戶型
津鐵境界142平米戶型，利用設備平台，贈出一個家政間……
津鐵境界142平米戶型
這是買房人真真切切能用到的空間，面積雖不大，勝在實用性強。
除了設備平台，還可利用挑空，增加使用空間。
綠城水西雲廬E地塊、武清城投春風楊柳，都做了L型咬合式戶型。
綠城水西雲廬E地塊
龍湖海河硯熙台143平米做出了疊墅。
客廳挑空，都可以自己搭建，又多出半層使用面積。
（二）開放式陽台
開放式陽台，也就是露台。
起初，只能在疊拼看到露台，比如綠城水西雲廬、想雲灣。
後來，綠城水西雲廬E地塊，只批准在2樓做露台，其餘樓層還是不行。
現在又放寬，能實現戶戶有開放式陽台。
生態城的貽成學府尊邸，做了外掛式露台。
貽成學府尊邸效果圖
這絕對是天津住宅的歷史性突破。
近20年不許做的開放式陽台，又重出江湖。
中鐵建花語天宸，疊拼也做了玻璃材質的露台。
水西板塊有樓盤後期也將做「層層露台」。
這種開放式陽台，贈送一半面積。
關鍵是，它能增加生活趣味性。
室內空間布局「萬變不離其宗」，現在都恨不得把花園搬進屋。
露台進深最好超過1.4米，才能有戶外陽台的體驗感。
擺得下小桌椅、跑步機、望遠鏡，甚至能給小朋友支個帳篷，實現有天有地的生活。
這是室內封閉空間完全替代不了的。
有創新，就有爭議。兩種質疑聲：
第一，北方適合做陽台嗎？
北京也是北方，鄭州也是北方，人家都有開放式陽台。
連齊齊哈爾都有，為什麼天津不能做？
一年三個季節都能享受，也不可能天天颳風下雨。
第二，有人封陽台怎麼辦？
封陽台的心理，說到底還是覺得面積被浪費，利用率不高。
天津的老破小封陽台，是因為以前居住面積緊張，哪怕一平米也要收入囊中。
現在從「吃飽轉為吃好」，更看重生活情趣。
所以，開放式陽台只能先從改善盤做起。
買150平米以上的業主，根本不在乎那兩三平米。
擔心封陽台會影響美觀、影響房價？有些多慮了。
南方很多城市，也出現過因封陽台而干仗。
好的物業能嚴格管控，杭州有小區物業直接上吊車拆。
成都業主包陽台，被物業起訴，最終物業勝訴。
也有的社區，經過業主同意後，可以封陽台，但必須按圖紙、材料統一封。
為了從源頭避免封陽台，天津的貽成學府尊邸想了個「妙招兒」。
做「奇偶露台」，偶數層露台在南向，奇數層露台在北向。
貽成學府尊邸效果圖
總不能封到樓上的樓上，把樓上的鄰居擋住吧。
徹底斷了封陽台的念想。
天津的住宅，越來越趨近於四代產品了。
（三）飄窗
飄窗本不稀奇，一直都算贈送。
最初要求飄窗距離地面不得低於60cm。
但這個高度坐上並不舒服，腳無法落地。
後來可以降到45cm，坐上去腳就可以沾地，增加使用功能。
現在，有的飄窗可以做到30cm。
比如萬悅城，83平米的小戶型，可以把飄窗當成沙發的一部分，合理利用。
關鍵是，從視覺上可以把30cm當做一個地台，視野開闊度更好。
關於飄窗的「黑科技」，後期我們單獨說《飄窗進化史》。
事到如今，要算賬了。
三代產品因有贈送面積，提高了得房率。
比如同樣是120平米，總價400萬。
二代產品沒有贈送面積，但三代產品能贈送5、6平米，甚至10來平米。
摺合到單價，自然是三代產品「相對更低」，更有性價比。
三代產品並非「又好又貴」，而是「好而不貴」。
創新加速後，不僅是表面的鋁板、落地窗，內部也自帶「黑科技」。
上半年我們已「預警」，二代產品正面臨相對「技術貶值」。
癥結就在於此。
如果只是顏值好看，那構不成什麼大威脅，現在內涵也提升。
一個人長得好看，又有知識有文化，誰也抗拒不了。
二代產品很難乾的過三代產品，現在是，以後更是。
這就叫——後發優勢。
回歸居住的時代，越來越明顯。
天津的住宅，怎麼突然捲成「鐵刨花」了？
這是個悖論：
樓市越差，產品越好。
觀望情緒重時，拿不出「供給側誘惑」，沒法吸引買房人。
剛需可以向下卷價格，改善不行，只能向上卷產品。
所以新盤一個比一個創新，比著「玩花活」。
杭州的產品，為什麼全國都數一數二？因為陰跌了5年。
北京樓市火，越好的地段，戶型越辣眼睛，不愁賣也就不動心思。
天津改善佔比越來越高，市區成交佔比已超15%。
買房人本身也需要好產品，這是一種雙向奔赴。
住宅設計規範，就是鐘擺。
2015年之後，因「高盛事件」管的很嚴，現在已大幅寬鬆。
當然，相比其它城市，天津的產品還有繼續突破的空間。
其它城市新盤效果圖
