廣鋼、金融城4字頭？！廣州二手，大漏特漏…
原創 在灣區 在灣區 2023-08-27 19:42 發表於廣東
事情是這樣的。
今天，布鴿在水群之際，刷到一位群友以勁爆價，喜提二手豪宅的好消息 ↓ ↓ ↓
再往下一挖，還有驚人發現：
這個「勁爆價」，還不是偶然，如今的廣州，二手普遍回調，各種超級大漏層出不窮：
廣鋼二手，爆出N套4字頭，夢回開盤前；
奶廠二手，殺出一套6字頭，砍到歷史最低價；
天河東學位房，從9萬+降到7萬+，神格不穩；
還有金融城的二手次新，也從8-10萬/㎡，回落到6-7萬/㎡，筍貨一套接一套……
可見，二手業主瘋狂讓利，多地紛紛進入射擊距離。
金融城、廣鋼4字頭？？
那麼，廣州哪些二手明顯回調了呢？
增城、南沙等一眾遠郊，在一、二手傾軋下，二手業主骨折讓利，早就是司空見慣的消息。
至於，近郊和中心區？
布鴿腦海中，立刻冒出了N個名字：老黃埔、科學城、萬博、廣鋼、牛奶廠、金融城……
令人注意的是，還有銀行證實：
科學城、老黃埔、萬博、金融城等板塊，二手的銀行評估價都在下探，還有不斷擴散的跡象……
要點過於密集，我們且拎出幾大二手標杆來講：
金融城的底部，干穿指導價！！！
金融城的二手標杆，非蘭亭盛薈莫屬。
從16年的3.5萬/㎡的首開價，巔峰期衝到10萬+一平，到如今遍地的7、8字頭，主打一個忽漲忽降。
在今年3月，小區創出階段高點（10.85萬/㎡）之後，走勢又讓人摸不著頭腦。
你以為的蘭亭，會借勢猛衝一波？
實際上的蘭亭，4月只成交3套，5月2套，6月0套，7月僅1套，到了8月成交快斷流了（數據來源：貝殼數據）。。。
如今的蘭亭，二手底部也隱有鬆動。
最低的一套78.32㎡的小三房，掛牌價568萬，最後成交價在550萬，摺合單價7萬/㎡。
難得的是，還非那種槽點滿滿的蟹貨。
雖為東北向，優勢也是不少，中間樓層、改裝和保養良好，還能望花園邊緣，住起來相對安靜。
在「呼嘯山莊」，這是多難得的存在。
還有3套掛7.4萬/㎡的，甚至還有議價的空間。
有中介爆料，這幾套客戶關注度很高，但去看房的不多，拉扯到最後，成交見6的概率很大。
不僅如此，金融城的「底」，還在頻頻下探。
在上周，北區的駿景花園，一套75.69㎡的兩房，掛牌價366萬，摺合單價4.8萬/㎡！
掛出當天，手快的中介自己秒下，就往下談了1萬。
什麼概念？
駿景花園的二手指導價為5.19萬/㎡，巔峰期均價在6.5萬/㎡左右，直接干穿了指導價。
廣鋼二手，「4字頭」可撿筍
廣鋼二手業主，也在瘋狂讓利搶客。
尤其是中海花灣、珠江金茂府、保利曼城、和光晨樾等4盤，二手業主都在底價撈客，瘋狂讓利。
一口氣放出多套筍貨，低至4字頭，筍到沒朋友。
最筍的一套，僅要4.45萬/㎡：
為中海花灣的A區，一套77.96㎡的兩房，掛牌價350萬/㎡，摺合單價只要4.45萬/㎡。
優點在於，對口省實，近地鐵，樓齡較新。
缺點在於，東北向+60多層+單體樓超高密度。
如果你說，中海A、B兩區密度過高，一直是廣鋼鄙視鏈底端，那麼金茂府和和光晨樾呢？
前者，放出一套109㎡3房的4樓單位。
為東南向，可望中央公園，掛牌價548萬/㎡，掛出至今接連15次降價。
中介爆料，房源最低可談到540萬，摺合單價4.95萬/㎡，打破了金茂府以往的5萬大關」。
後者，放出一套104.93㎡3房的高層單位。
為東北向，可望園林和一線廣鋼公園，掛牌總價509萬，摺合單價4.85萬/㎡，創下小區新低。
一刷以往的掛牌，和光晨樾都在5、6字頭左右。
還有廣鋼的老對手——牛奶廠，不少業主開始瘋狂降價賣房，最筍的金地天河公館，單價到了6.6萬/㎡！
回顧可戳：牛奶廠居然開始降價了……
夠不夠誘人？
如今，廣州各大中心板塊，二手拉低價格搶客，已成為常態。
板塊單價動輒下滑個1-2萬/㎡起步，當下二手競爭激烈，買家看房、買房意願消退下，部分二手業主開始急了，一步步放低預期，瘋狂讓利或成為常態。
正因如此，買家多看、多踩，確實能淘到不少好貨。
二手低價誘惑，能下手不？
如今，二手買方需求收縮，疊加詭異的政策風聲，不是技術流，現在都看不懂二手市場了。
一方面，是薛定諤的「二改五」、「認房不認貸」。
月初的大風狂吹，到現在，「認房不認貸」雖已出台，但仍未有實質性細則，反而更動搖了原本的信心。
回顧可戳：廣州「5改2」，風起，風又停…
另一方面，又逢「三底時代」，政策、房價、銀行三方讓利，買房時機又是難得一遇。
再細扒成交價，你會發現：
珠城、天河北等雖筍貨不斷，實則二手成交價上已經探底回升，筍貨成交速度也明顯加快。
5萬+梯隊的金融城、牛奶廠、廣鋼等，卻仍在持續探底。
4萬+梯隊的老黃埔、科學城的標杆，也在底價一路滑坡。
比如，昨日爆出的一套究極筍盤，3.8萬買，2.8萬割肉賣的黃埔東薈城，業主還承諾包稅。
究其原因，也不難理解：
1.二手供應量大，鏈家掛盤量13.58萬套。
這只是外網數據，內網未滿二的、未顯示的，還不知凡幾。
供過於求之下，二手業主只有瘋狂讓利才能跑，事實也證明了，降價是最好的靈丹妙藥。
對於大部分剛性客戶而言，只要價格到位了，就上車。
放眼整個二手市場，能小跑出貨的，都是清一色的低價筍貨，接下來，二手讓利+各包各稅，持續讓利可能會成為常態。
2.新房搶客，開發商有更多定價空間
此前，我們還收到了一個爆料，廣州樓盤的定價權，可以在10%-30%左右浮動。
換而言之，下探空間更大了。
如今，廣州一、二手瘋狂讓利，已成既定事實，既然賣方的心態已經不再堅挺，購房者更容易在此時淘到筍盤。
