日本房產，擠滿了中國人。
前段時間，中國攝影師尼鹿以3.5萬人民幣的價格，在日本北海道購入一棟居住面積為170平米的兩層小樓，加上維修、中介費，共花費約6萬元。
房屋外牆被刷成淡藍色一樓有廚房、廁所、浴室、被改成衣帽間的房間，和用來招待客人的大客廳。
二樓還有一個廚房，其餘四個空房間被尼鹿分別用來作卧室、化妝間、雜物間，客廳被當成工作區域。
房屋內還保留著前主人留下的處處痕迹，進門處有斑點狗雕像迎接、窗帘是蕾絲花邊、走廊上掛了好幾幅油畫，其餘傢具一應俱全......
年輕人選擇去東京、大阪等大城市打拚，老人不想維護舊房選擇低價出售，尼鹿因此撿漏買下便宜的房屋。
尼鹿的經歷並非孤例，北海道密密麻麻的人流里，遍布著中國人。
買房、買寺廟、買山，中國人在日本一點點將土地據為己有。
但事實真的如此嗎？我們找了幾位在日本買房的中國人，和華人中介，試圖找到日本房產投資的真相。
今年之前，28歲的Eric從未想過自己會在日本買下一棟小樓，成為包租公。
這棟小樓位於大阪中心區域，離最近的商圈只用騎自行車15分鐘，佔地面積100平方米，一共有三層，每層有三個房間。Eric花費兩百萬左右人民幣，成為這棟樓的樓主，並永久擁有地皮。
Eric的小樓
Eric在國內經營著一家膠片相機商店，從相機銷量和專業度上，已經碰到國內這項小眾愛好商業的天花板。
2016年大學畢業後，Eric來到北京工作。在這裡工作、成長、創業、積累財富，他逐漸意識到自己應該離開北京。
他面臨著大部分北漂們都存在的尷尬處境，賬戶上有一筆不錯的積蓄，但卻無法屬於這個城市。「我現在這筆積蓄，可以支撐我在四五環買房，然後等著搖號買車。用盡大部分力氣在這座城市買車買房後，還是生活在城市邊緣。」
因為進貨，Eric和日本膠捲相機工廠常有來往，為了拓展市場，他在今年4月來到日本。
Eric來到大阪後，先居住在一家香港人的民宿。周圍樓房都在翻新，常常有中介領著中國客戶看房。Eric在旁邊聽中介和客戶談話，客戶購買中介翻新等舊房後，將房子交給中介託管，賺取租金。
大量的華人中介在進行這樣的工作：購買舊房屋，重新裝修一遍後帶中國人看房，賺取房屋差價後，再幫客戶管理房屋賺取傭金。
周圍的住房翻新兩三天後，甲醛還不來得及散去，Eric便看到新一輪中介和客戶的到來。
不久後，Eric發現自己租房的那條街道，幾乎都是中國人的企業。
地鐵站拐角處正在修建一棟高層公寓，老闆是中國人，在大阪運營了二十多家葯妝店。
停車站停著同一個品牌的商務汽車，全都屬於附近一家中國人運營的包車公司。
離Eric最近的一棟黃色建築，也由中國人運營，主營搬家和舊物回收業務。Eric所居住的公寓一共有七層，共三十幾戶，據中介說公寓老闆同樣是一名中國人。
Eric在日本的照片
親眼見到中國人扎堆在日本買房，又因為Eric需要一個較大的空間存放膠捲相機貨品，他在到達日本的兩個月後決定自己買房。
比起向中介尋求房源，Eric自己在網上搜索公開的房源信息。日本的房屋大部分都公開在網站上，之前的交易信息均可以查到，經過一個月的篩選，他定下現在這套樓房。
「我是一名商人，轉賣中古品。如果直接讓我幫我找房，我會思考他們轉賣住房會拿得到多高的利益？所以我寧願自己多花一些時間進行信息整理，尋找一套已公開的合適房源。」
找到心儀的房源後，Eric仍然尋找了一家華人中介幫自己和房主溝通、交易。「中介畢竟是專業的，他們可以幫我排查房屋情況，也可以幫我處理繁瑣的手續。專業的事情交給專業的人。」
Eric將膠捲相機搬進了小樓里
Eric的小樓維持著前主人的運營情況。
最小的一間房住著一位領國家低保的老爺爺，每個月房租是一千六百元。在日本，租住同權，加上爺爺身份特殊，如果Eric不想續租，需要提前六個月告知爺爺的監護人。
其餘房間出租給不同的事務所，事務所申請營業執照時，需要填寫辦公場所，但實際上他們不需要線下上班。為了達到日本營業要求，且節約成本，Eric的小樓為他們提供便利，每間房屋每月租金為兩千元左右。
Eric在軟體上搜索附近的酒店和民宿都能達到平均六七百人民幣一晚上，且遊客眾多、沒有淡季，酒店和民宿每天都幾乎滿客。
因為青旅符合他的消費習慣，所以他計劃在二三樓運營青旅。
金澤從2012年開始，在中介公司工作，他明顯感受到，早期前來投資主要是香港客戶，從2017年、2018年開始，大陸客戶逐漸增多。
「台灣客戶比較看重地點，他們一般喜歡市中心的商鋪。香港客人偏好面積比較小的單套房型。大陸客戶有些也買開間小公寓，有些直接投資整棟公寓。」
對於中國客戶越來越喜歡來日本買房投資這件事，金澤給出了幾個答案。日本的土地是私有制，買下房產後能永久擁有地皮。同時，這幾年，東京和大阪的房價都在穩定上升。
作為日本第二大城市，大阪的房產投資這幾年才興起。金澤說：「因為大阪房價比東京便宜，所以收益率更高。並且因為大阪是旅遊城市，像酒店、民宿的投資模式更多。」
回報率並不等於收益率，如果房屋空租，沒有房租收入，則沒有收益。中介在找房時，一個重要工作是查看房屋之前的回報率和出租情況。
聽到回報率就滿心歡喜投資買房的客戶，很容易踩沒人租房的坑。
就數值上來看，離車站較遠的房屋因為房價更便宜收益率大於離電車站近的房屋，但離車站越遠，空租情況越常見。
投資房主要用來長租、酒店、高爾夫球場等等。
金澤在大阪待出售的小樓，售價一百多萬人民幣
如何找到回報率高且易出租的房屋，是一門學問。
部分客戶對房屋有特殊要求。比如日本同樣是劃區上學，在購買住房時，一些客戶會選擇離好學校較近的房屋。
金澤公司還成交過四五單寺廟。有些寺廟只有一座小小的院落，還有些則是坐擁一座小山坡，客戶將整塊地皮一起買入，根據面積，價格在幾百萬到幾千萬人民幣不等。
購買寺廟後，客戶的身份變成宗教法人，能拿到日本的投資簽證，並且在購買其他房產時符合日本的減稅政策。
寺廟原有的僧人可以交由客戶決定維持原狀，或是聘用其他人。寺廟通過售賣門票、販賣周邊產品、法事活動盈利。
簽約現場
來自日本的宮崎說：
「日本媒體曾報道過中國人來日本買房的情況，旅遊勝地北海道已經被中國人買空了。
很多日本民眾對此不滿，因為日本的領土，比如山坡、草地被中國人買走，心裡還是比較彆扭。」
除了在東京、大阪購買投資房，國人將目光也轉移到日本農村。
青嵐在日本最大湖泊琵琶湖購買了一棟法式建築，室內面積和花園面積加起來一共六百多平米。這座建築建於日本經濟迅速發展的昭和時期，現在購買算上稅費不到兩百萬人民幣。
別墅位於琵琶湖邊的半山腰，推開窗戶能看到波光粼粼的琵琶湖。房屋背靠森林，早上總是被嘰嘰喳喳的小鳥叫醒，在家附近偶爾可以遇到小鹿和猴子。
周圍的流浪貓也被鄰居們很好地照顧著。
琵琶湖
兩年前的冬天，凌晨三點，青嵐帶著行李離開小區門，門衛大爺戲謔地說：「你們可要想好了，出了這個門，你們就不能回頭了。」
青嵐一家簽好保證書，帶著僅有的幾件行李坐上飛往日本的飛機。
起初，她們沒有想過買房，在京都的市中心租住了一年多的公寓。因為沒有上班，青嵐每天都懷有負罪感，「時間都是偷來的，快樂是可恥的。」
當女兒在互聯網上發布的一篇「端午節吃粽子還是漢堡」思考爆火後，青嵐和丈夫達成一致，不再卷自己也不再卷孩子，逃到鄉間去過閑適的生活。
別墅外觀
青嵐和丈夫調侃自己是「沒有樹不能活的人」，他們漫步在家附近的樹與樹之間，呼吸新鮮空氣、聽鳥叫和溪流的聲音，就感覺被大自然治癒。
從初中就困擾青嵐的失眠、偏頭痛和蕁麻疹突然不治而愈。
前年，Lingge在28歲時來到日本，開啟人生新一段的旅程。她曾在英國留學學習電影專業，回到上海擔任留學機構老師。她並不討厭工作內容，但不喜歡半夜十二點回復學生消息，也不喜歡泯滅個人特點。
小時候總是搬家，長大後又在大學宿舍、留學公寓、工作租房輾轉，Linggle迫切想擁有一個家。
Lingge做好計劃，要購買一處有投資價值的房產，並且能夠通過非上班途徑賺錢。她考察了四個國家，荷蘭和英國生活成本太高，新加坡的社會氛圍不太輕鬆，日本離家近且旅遊業發達，最後她選擇了日本。
Linggle在東京的生活
2022年，她和丈夫來到東京租房 ，一邊讀語言學校一邊尋找附近的房源。幾經周轉，她花費兩百多萬人民幣買下一棟伊豆的兩層樓酒店。
這所酒店修建於2002年，設計師來自加拿大，佔地面積140平米。它位於小山坡上，在二樓的客房能看到遠處的海和小島，附近還有兩個露天溫泉。
一樓用於Linggle和丈夫居住，二樓一共有七間客房，用於酒店營業。
Linggle和青嵐一樣，這棟房屋既是她們的家，也同時被用於民宿或酒店盈利。日本鄉下的別墅，代表她們選擇的一種生活方式。
日本將酒店行業分為酒店和民宿，酒店可以365天營業，民宿分為180天和365天，不同的營業方式對應不同的標準。
Linggle延續的是上任房主的經營方式，選擇運營365天的酒店模式，每間房定價七八百元一晚上。
除了房租外，Linggle對房屋進行了更換壁紙和地毯、裝修辦公室、重建一個洗衣房等改造，共花銷14萬元，庭院管理花費2萬3千元，外牆防水11萬8千元。
Linggle酒店內部情況
在異國他鄉運營酒店，Linggle還需要適應日本的規則和日本人的辦事模式。
雖然中介幫忙勘查了房屋，但沒有注意到房屋外生長的樹木可能威脅房屋安全的情況，為了達到酒店辦理許可，Linggle花費了三四萬元修剪這棵樹木。
在尋找日本的裝修團隊時，他們通常回複信息速度緩慢，過幾天才會回復郵件。Linggle同時接觸了幾家裝修團隊，並將這個消息告訴了他們，希望他們能夠提供優惠、提高自己的競爭力。
對方卻對Linggle做比較的行為視為對自己的不尊重，並告訴她如果這樣，可以選擇和其他家裝修團隊合作。
最終，Linggle定下的是一家年輕團隊，並非價格更便宜，而是溝通更順暢。
Linggle酒店周邊景色
雖然尚未營業，Linggle仍然比較擔心酒店的營業額。
近幾年湧入日本做「民宿」的從業者非常多，賽道擁擠，單靠住宿的流水不足以支撐一個公司的運營狀況，所以她想以酒店作為基地，去提供一個綜合的文旅服務。
Linggle想打造屬於自己的酒店品牌，在各個社交軟體記錄自己的故事，「先讓大家了解我和丈夫是什麼樣的人，再吸引他們選擇我們的酒店消費。」
他們打算在一樓設計吧台，晚上時可以當作小酒吧營業。
宮崎在中國留學和工作十多年，於2017年回日本發展。2022年時，她在日本四國德島縣的鄉下購買了一座佔地面積八十平米、兩層的住房，離大阪兩個小時車程。房齡和她的年紀差不多，都是五十年左右。
這棟住房花費宮崎5萬元人民幣，這個價格在當地比較普遍。她旁邊一棟比自己佔地面積幾乎大一倍的住房，也以5萬人民幣出售。
宮崎民宿外觀
四國消費水平較低，旅遊業並不發達，產業以製藥、農產品為主。農村人口流失嚴重、空置房極多。
宮崎表示，日本的土地代代相傳，但手續比較複雜，很多年輕人還沒有辦理過戶手續，住房不能賣出，只能一直白白空著。
「自從上世紀九十年代日本泡沫經濟後，房價跌入谷底，像這種不發達的地區，房價非常便宜，也不會再有上升空間。」
2001年，附近房屋以每平米五千六百元分售，現在售價幾乎砍半。
宮崎民宿內部
宮崎買下住房後，將它改造成民宿，每晚收費一百多人民幣。
宮崎運營的是180天民宿制，「因為第一次做酒店業，並且我也不期望用這個賺大錢，所以先從最簡單的開始做。」去年宮崎民宿入住率是三分之一。
客人是來自世界各地的華人，已經對日本有一定了解，十分感興趣地向宮崎諮詢鄉下買房的情況。
「會選擇來四國旅遊的遊客基本上已經遊玩過，日本的大城市和旅遊勝地了，他們比較喜歡日本，年齡也偏大，想在日本鄉下買房偶爾來享受田野生活。」
中國人涌到日本房市投資，無法避開中介公司。在日本，房屋中介收取統一的中介費，即房屋價格的3%。
41歲的林社長12年前在東京創建了麒麟中介公司，如今在東京華人圈裡很有名氣。最開始創業時，他東拼西湊湊出十萬元，現在，公司已經擴展到四十多名員工。
他表示：「中介會有專業人士來排除房屋隱患，並且具備瑕疵擔保，兩年之內房屋出問題都可以找中介解決，這具有法律效力。」
林社長起初在日本留學，專業是動畫設計，進入IT公司工作後，他並不喜歡安靜、有距離感的工作環境，於是選擇辭職，來到不動產公司。
在不動產公司工作三個月後，他下定決心轉行。
公司寫字樓外景
「因為家境貧寒，所以想賺錢。」創立中介公司時，林社長並沒有給這個決定太多思考的緩衝時間，立刻從在國內的親戚手中和後來的公司員工借到10萬人民幣。
起初，為了節約錢，林社長將公司選在紅燈區。那棟樓只有三層，第二層是提供陪酒服務的風俗酒館，林社長的公司在第三層，因為這個地點，很多員工拒絕來面試。
因為沒有人脈，又是外國人，公司無法得到日本房東的信任收到房屋的委託，所以前期主要依靠員工從各個渠道收集房屋信息，向客人提供房源，並幫忙交涉。
最開始的顧客都是留學生和薪資不高的職員，小型的中介公司提供的服務更便宜，所以更受這類人群青睞。
每筆單子利潤為四五千元，一年的業績是兩三百萬元人民幣。
公司門店之一
在公司創立的第四、五年，運營逐漸成熟、業務也由最開始的租賃業務，拓展成買賣業務、房屋管理，和買取販賣，即舊屋翻新再販賣。
房屋用途主要有兩種，居住和投資。購買居住房的中國人通常在日本工作，年齡為三十歲左右。因為工作簽證，他們買房可以選擇貸款，利息在零點幾和一點幾之間。
以這種途徑購買的房子不能通過炒房賺錢，因為日本房價穩定，短期內房價不會有太大波動，且日本規定房屋在買入的三年內售賣會繳納40%的稅費，五年內售賣繳納20%。
在日本工作的中國人選擇買房而不是租房的重要原因是，「因為日本房價穩定上升，購買房屋居住多年後再售出，仍然保值，並且還節省了這幾年的房租。」
如果選擇買房投資，則需要中介公司的介入，通過公司手段消化掉短期內買房賣房的稅費。前來投資房產的華人多為四五十歲，且都來過日本至少三次，對這個國家狀況有一定了解。
每次買房時他們都帶來全款的現金，「一疊錢是一百萬日元，那一億日元也有一百疊」。公司的點鈔機不停歇地工作著，數著一沓一沓紙幣。
對於中國人投資日本房產，Eric建議大部分人不要跟風，要懂得篩選信息。他在互聯網上發出的第一條日本買房的信息有四五十萬的閱讀量，後續發出了一個15分鐘的詳細視頻，觀看的人寥寥無幾。
「我發第二條視頻的時候就有預感沒什麼人看。上一條圖文網友表現多熱鬧，但一條15分鐘的乾貨視頻，就沒人有耐心觀看了。如果連這條視頻都不能看完，那還能查看更多信息嗎？」
*尼鹿、Eric、Linggle、青嵐為化名。圖片由受訪者提供
