越秀，舊改背後的潮汕商人

文/十一弟

在廣州番禺，有一個很著名的城中村——

里仁洞村。

2013年，阿里巴巴發佈了20個中國淘寶村。

其中，里仁洞村是廣州唯一上榜的村莊。

當時，隨着電子商務的興起，浙江、廣東、江蘇等地的農村，出現了一批專業的淘寶村。

阿里巴巴對淘寶村有一個定義——

活躍網店數量達到當地家庭戶數10%以上，電子商務交易額達到1000萬元以上。

2009年，第一家淘寶店入駐里仁洞村。

半年後，增加到了五十多家；又過了一年半，村裡已經有了五百多家淘寶店。

最初進駐里仁洞村的淘寶商家，看上了這裡的交通便利——

星光快速、番禺大道、興業路、金山大道連通着廣州。

他們坐公交車就可以直達淘寶賣家在廣州最主要的三個拿貨點之一——沙河服裝批發市場。

另外，里仁洞村去白馬服裝批發市場、十三行服裝批發市場，也很方便。

不同於其他城中村，里仁洞村的道路筆直、寬敞，運送快遞的三輪車，可以自由地來回穿梭。

而里仁洞村之所以能夠崛起成為淘寶村，背後離不開潮汕商人。

在廣東，有生意的地方，就有潮汕人。

把里仁洞村干成淘寶村的，不是本地村民，而是來自潮汕的老鄉們。

當年，進駐里仁洞村的第一個淘寶商家，就是來自揭陽的潮汕人。

潮汕人骨子裡愛做生意，而且還喜歡做生意的地方有家的感覺。

靠親戚、老鄉的拉幫帶關係，里仁洞村很快就聚集了一大批開淘寶店的潮汕人。

現在，里仁洞村的大街小巷，到處都是潮汕美食——

蓮藕粉糯、粿汁、尖米丸、西臚蓮藕湯……

十一弟查了下，里仁洞村的戶籍人口，只有五六千人。

但在最鼎盛的時候，村子裏的三四千棟出租屋，湧進了四萬多人。

據說，里仁洞村的常住人口裡，除了本地村民以外，六成以上都是潮汕人。

在這裡，潮汕人開的成百上千家淘寶店，創造了許多一夜暴富的傳奇。

那個電子商務方興未艾的年代，憑藉「城中村+互聯網」的模式，里仁洞村成為廣州民營經濟的一個重要符號。

曾經有人形容潮汕人在里仁洞村的賺錢速度，「像撿錢一樣」——

「年頭背蛇皮袋進去，年底就能開寶馬出來。」

2013年的雙十一，里仁洞村的一家淘寶店，48分鐘進賬37萬，打破了淘寶銷售紀錄。

2017年的雙十一，里仁洞村當天銷售額超過千萬的淘寶店，就有11家。

十年前的里仁洞村，到處流傳着潮汕人開淘寶店暴富的故事。

時過境遷，作為廣州第一個淘寶村，里仁洞村也慢慢走向了沒落，歸於平淡。

現在，這裡已經告別了淘寶村的時代，正在拆遷改造。

最近，廣州最大的國企開發商——越秀地產，在番禺將有一個新盤入市——

越秀·萬博城。

這個項目的前身，就是里仁洞村舊改。

十一弟查了下，里仁洞村的拆遷改造，引入了越秀地產作為合作企業，總投資超過209億。

里仁洞村舊改是一個巨無霸項目，主要分為兩個部分——

復建安置區、融資區。

其中，復建安置區建築面積228萬平米，需要投入將近168億資金。

光是拆遷費，越秀地產就要支付52億。

為了籌集、平衡舊改資金，主要靠融資區的開發建設。

在里仁洞村舊改項目上，融資區建築面積124萬平米。

其中，商品住宅將近100萬平米，公建配套將近11萬平米，商業部分超過13萬平米。

若把全部舊改成本分攤到融資區，越秀地產拿到這些土地的樓麵價，還不到1.7萬/平米。

現在，廣州番禺萬博板塊的新房單價，最貴已經賣到了五六萬塊錢。

接下來，越秀·萬博城即將開盤入市，越秀地產看來要賺麻了。

十一弟查了下，里仁洞村舊改項目的實施主體，是一家越秀地產參股的合資企業——

廣州越冠房地產開發有限公司。

其中，越秀地產持有廣州越冠54%的股權。

另外46%的股權，由一家名為「廣州仁輝投資有限公司」的私人企業持有。

廣州仁輝的背後，有兩個自然人股東——

許潮斌、孫麗容，分別持股70%、30%。

跟從前里仁洞村成百上千個淘寶賣家一樣，許潮斌也是潮汕人。

他的公開身份，還擔任過廣東省潮州商會常務副會長。

在許潮斌的名下，他參股投資過一些企業，但生意做得並不大。

比如，許潮斌創立了廣州微壹購網絡科技有限公司，這是一個名為「南鋪北店」的電商o2o購物平台的運營主體。

但現在，這個購物平台已經銷聲匿跡，許潮斌也早就從廣州微壹購網絡科技有限公司退出了。

除此之外，許潮斌名下能拿得出手的生意，幾乎沒有了。

沒人知道，以許潮斌的經商履歷和財力，這個潮汕商人是如何拿到了里仁洞村舊改項目46%的開發權益。

里仁洞村舊改項目總投資超過209億，按照廣州仁輝持有廣州越冠46%的股權比例，許潮斌與孫麗容需要承擔的資本開支，將近96億。

而等到越秀·萬博城開發銷售完畢，這兩個人也能從中分到一塊大蛋糕。

十一弟查了下，許潮斌的資金來源，大概率依靠越秀地產，以及從金融機構撬動了槓桿。

從四年前開始，許潮斌與孫麗容就已經將其持有廣州仁輝的全部股權，質押給了越秀地產。

與此同時，廣州仁輝間接持有廣州越冠的股權，質押給了陝國投信託。

也就是說，許潮斌持有里仁洞村舊改項目的開發權益，全都質押給了越秀地產和陝國投信託，用作擔保。

在里仁洞村舊改項目上，這個潮汕商人屬於無本萬利、借雞生蛋了。

根據里仁洞村舊改項目的規劃方案，僅融資區的商品住宅面積，就有上百萬平米。

保守按照5萬/平米的單價計算，光是住宅部分的貨值，已經高達500億了。

在這個項目上，許潮斌與孫麗容持有46%的開發權益，對應貨值230億。

在潮汕富豪榜上，必須給許潮斌留一個位置了。