財聯社1月7日訊（編輯 楊斌）開年以來，reits市場火熱。中證reits全收益指數在2025年前三個交易日上漲了2.45%，部分項目在2025年就已上漲近10%。有分析人士指出，在利率下行過程中，reits凸顯強“債”屬性。也有部分短時漲幅較大的項目近期提示了二級市場交易風險，今日reits市場回調。
事實上，2024年12月中旬起，reits市場便持續上行。12月9日至1月6日，中證reits全收益指數上漲了6.91%，突破2024年的高點，創2023年5月以來新高。
圖：中證reits全收益指數k線圖
（資料來源：choice數據，財聯社整理）
具體來看，消費與保障房項目近期漲幅居前。紅土創新深圳安居reit與嘉實京東倉儲基礎設施reit近一個月來漲超20%，華夏首創奧萊reit開年以來漲了近10%。
圖：近期漲幅居前的reits項目
（資料來源：choice數據，財聯社整理）
同時，reits市場成交熱度不斷提升。儘管上周只有4個交易日，但在這跨年的一周中，reits周度交易額由前一周25.44億元上升至29.04億元。
在回顧2024年公募reits市場行情時，海通證券固收首席鄭子勛表示，主要有三輪估值修復：2月的證監會會計類4號文明確了其他投資方對於reits的投資屬於權益工具投資，對機構配置reits形成激勵；7月份發改委推動公募reits全面進入常態化發行階段。
臨近年末，則是由於貨幣寬鬆更為確定，債市利率快速下行。鄭子勛認為，資產荒格局或將延續，公募reits穩定分紅優勢更為凸顯，多數產品迎明顯估值修復。
興業研究也認為，利率下行過程中，reits凸顯強“債”屬性。另外，滬深交易所年末集中發布並修訂多項公募reits業務指引，持續完善reits信披、審核與業務管理，增強市場透明度與規範性。
持續上漲後，部分階段漲幅較大的reits項目提示了二級市場交易風險。1月6日晚間，華夏華潤商業reit發布交易情況提示公告。公告表示，2025 年 1 月 6 日，基金在二級市場的收盤價相較於 2024 年12 月 6日收盤價漲幅達到 21.07%。華夏基金提醒廣大投資者注意該基金二級市場交易價格受多種因素影響，請投資者關注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎上進行投資決策。
而紅土創新深圳安居reit與嘉實京東倉儲基礎設施reit上周就已發了交易情況提示公告。今日，reits市場迎來調整，截至14：00，中證reits全收益指數下跌了1%。
中泰證券地產研究團隊指出，目前reits市場體量較小，市場投資人類型、策略相對單一、投資行為趨同等可能會出現較大波動。
中金公司固收研究團隊建議關注交易節奏，儘管市場交易主線圍繞低利率，但市場亦依循項目基本面現狀或預期有所排序。短期的交易關注在於利率階段性底部的判斷，輔以部分項目基本面數據驗證；若利率下行趨勢走緩或邁入震蕩，市場可能有所波動。中長期維度，reits品種2025年在大類資產中的配置價值或將有系統性抬升。
展望2025年，中泰證券地產團隊認為，reits是穩健現金流資產疊加預期收益率下降，有望持續受益。可結合回撤機會，把握reits基礎資產的業績和穩定性，或積极參与逆周期屬性較強資產的戰配、網下機會。
