文｜鄧浩志
近日，濟南誕生了全新的住宅「地王」項目，樓麵價首次超過2萬元/平米。該地塊經過110輪競價，最終被中海地產以32億元拿下。除了濟南外，今年全國多地，包括北京、杭州、成都等地也陸續出現了新的「地王」。
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這幾年樓市低迷，土地市場同樣不景氣，地方賣地收入大幅下降。一方面，土地市場不景氣，郊區土地無人問津；另一方面，低迷的市場也需要好消息來刺激。於是，各地紛紛推出核心城區的優質地塊，這些地塊通常以高單價（高樓麵價）成交，成為地方的主動選擇。
尤其是一些長期缺乏土地供應的核心老城和建成的cbd等區域，一旦推出地塊，往往都是「小而貴」的地塊。這些地塊憑藉其優越的位置、稀缺的供應以及相對較低的總價等因素，最終成為刷新城市地價單價紀錄的主力。既不用擔心流拍，又能穩定土地出讓收入，還能刷新「地王」紀錄，刺激市場和輿論。於是，全國各地在這兩年紛紛開展了轟轟烈烈的造「地王」運動。
目前，多數城市以及各行政區都刷新了本區域的「地王」紀錄。然而，「地王」的出現對市場產生的影響卻非常有限。除了「地王」誕生頭兩天吸引了媒體的關注外，之後其實並沒有掀起多大的波瀾。
樓市和地市仍然受供求關係的影響，不會因為「地王」而改變趨勢。
在房價暴漲的那幾年，部分管理者和消費者把責任推給開發商和中介，指責他們謀求利益不擇手段。而在房價持續下跌的這幾年，也有不少聲音認為責任依然在開發商和中介身上。比如，有人指責某開發商不斷降價銷售，已成為「價格殺手」，或者指責某中介不斷向業主壓價，導致價格越來越低……
其實這些觀點都是錯誤的，或者說只是看到了問題的表象。本質上，中介和開發商都只是隨行就市。市場好的時候，房源已經供不應求，怎麼可能降價賣？市場滯銷的時候，開發商如果還不降價回籠資金，難道要自己硬扛嗎？土地市場也是如此，市場價格承受能力強弱是房企拿地的重要標準。因此，即使出現了「地王」，對市場也只激起了一點漣漪，影響非常小。
「地王」的結局仍然相似，無論牛市還是熊市，虧損的依然是主流。
2021年前的「地王」幾乎都以虧損告終，而由於房價的持續下行，這兩年的新「地王」也在經歷浮虧。以廣州為例，這兩年各區的新「地王」基本處於虧損銷售或遲遲不敢入市的窘境。無論是牛市還是熊市，「地王」的結局都不太好，根本原因是其成本過高，迴旋空間有限。在產品定位上，幾乎清一色是高端豪宅，這種局限性堵死了其他創新的可能性。在市場上，「地王」價格已經處於階段性高位，除非再創歷史新高，否則很難有太大的想像空間。在成本方面，由於板塊和區域的地價已處於巔峰，測算時利潤必然會打折。
