企業為了戰略轉型，補充資金流，往往通過處置資產來實現。尤其是在流動性趨緊，政策性調控不斷加碼的環境下，不動產交易市場或許會迎來一段行情。而處置資產過程中如果發生產權轉移，就必須交一道土地增值稅。
所謂舊房，是指使用後再次銷售的房屋及有房屋特徵的建築物。包括房地產企業自用超過一定時期（通常指一年），達到一定磨損程度的開發產品。
企業銷售舊房如何計算土地增值稅？根據是否取得舊房評估價格，是否取得購房發票可以分成以下幾種情況：
一、無法取得購房發票，但能夠取得舊房評估價格的房產。
財稅字[1995]48號規定：轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。
因此，在計算舊房轉讓土地增值稅時，應考慮如下扣除因素因素：
1.評估價格
2.土地價款
3.按照統一規定繳納的有關費用
4.轉讓環節稅金
轉讓環節交納的稅金包括：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加，印花稅，契稅。
5.符合要求的評估費，也可以扣除。
財稅字[1995]48號規定：納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。
按照以上扣除因素計算增值率，選擇適用的土地增值稅稅率和扣除率計算土地增值稅。
二、不能取得舊房評估價格，但能提供購房發票的房產。
1、土地成本和建造成本的扣除
國稅2016年70號公告規定：營改增後，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項（土地成本及建造成本、費用）規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
2、與轉讓房地產有關的稅金扣除
條例規定與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除，營改增後不含增值稅。
財稅字[1995]48號規定細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5％的基數。
按照以上扣除因素計算增值率，選擇適用的土地增值稅稅率和扣除率計算土地增值稅。
三、舊房評估價格和購房發票都不能取得的房產
地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，實行核定徵收。
土地增值稅核定徵收率各地不一，以5%居多。
因此，銷售舊房的土地增值稅計算不同於開發產品，具體計算應該按照以上知識點去把握。交易完成後，要及時申報交納土地增值稅。
作者：屈健康
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