2020年中國物業管理行業年報

2020年，突如其來的疫情並未使物業管理行業放緩發展腳步，相反，物業服務企業在抗疫一線砥礪奮鬥，整個行業備受社會關注。總結2020，不難發現，物業服務企業繼續加大規模擴張力度，注重規模有效增長，積極探索多種經營新的收入增長點，深化運用高新科技手段優化管理和服務，在物業管理這條黃金賽道上競爭角逐；同時，年內物業資本市場空前火熱，上市物業服務企業被給予更高估值，資本價值不斷重塑。

規模篇

一、物業管理行業仍處在「規模為王」的時代

在行業發展的現階段，對物業服務企業而言，擴規模仍是王道。一方面，規模是基礎物業服務的直接來源，是增值服務延伸的重要基礎；另一方面，資本市場對規模大的企業認可度高，估值也更高。

圖：在港上市企業市值和在管面積的關係

註：少數企業未披露2020年中在管面積，未列於圖

從多數在港上市企業的市值和管理規模的關係上可以看出，市值高的企業往往規模較大。此外，2019年物業百強TOP10企業在管面積約佔全國在管總面積10%，遠低於同年TOP10房地產開發企業銷售面積佔全國的比重約30%，仍有非常大的增長空間。因此，企業發展的重中之重是在做好服務的基礎上，有選擇、有質量地擴大管理版圖。

二、不同擴張手段各有千秋，找對方式很關鍵

2020年，行業「跑馬圈地」式擴張異常激烈，伴隨企業上市潮，年內有效併購案例超70宗。收併購成為擴規模的最直接、高效的手段。與去年相比，被併購公司表現出業務類型多樣化的特點，更多布局在環衛、環境清潔服務、醫美服務、保險業務等關聯領域。如碧桂園服務收購城市縱橫、海峽能源科技、合富輝煌等，通過收併購其他業務領域專業公司，延伸服務鏈條，創造業務增長點。

表：2020年部分物業服務企業收併購案例

此外，物業服務企業提升服務標準化，專業化，增強品牌影響力和市場競爭力，積极參与市場競標。第三方外拓雖佔比小，但卻是企業真實競爭力的體現，既能降低對兄弟開發企業的依賴，也不需要像收併購那樣的高支出，是長遠發展的重要擴張手段。2020年，據不完全統計，新力物業2020年外拓中標項目數量近百個，建業新生活和新城悅服務年內中標項目數分別超60個、40個。

表：2020年部分物業服務企業市場外拓中標情況（公開資料整理）

但就行業的發展現狀看，兄弟開發企業支持仍為擴規模的基礎力量。截至2020年6月30日，碧桂園服務、藍光嘉寶服務等多家企業在管面積中有一半以上來自兄弟開發企業。

圖：2020年中期部分在港上市企業來自兄弟公司的項目在管面積比例情況

總結以上主流擴規模方式，不同手段各有千秋。收併購最大的優勢是能快速擴大規模，也有利於豐富管理業態和進入新城市，但需耗用大量資金，容易產生因整合不當導致的管理問題；第三方拓展無需資金支出，是企業實力和品牌的證明，但增速慢、拓展難度較高；關聯方支持對企業的規模增長確定性強，也有利於藉助集團資源發展多元業務，但發展依賴於地產集團，市場競爭力較弱。因此企業要選擇適合自己的拓展途徑，高質量實現規模壯大。

表：不同擴規模方式對比分析

此外，2020年，越來越多的企業開始涉入城市服務領域，城市服務有望成為新的規模增長飛輪。2020年以來 ，萬科物業、碧桂園服務、融創服務、招商積余等大力拓展城市服務。萬科物業發布行業內第一個以城市服務為定位的品牌——「萬物雲城」，目前已落地12個城市服務項目，並計劃未來三年拓「百城」。未來，物業服務企業將進一步深入到城市治理的方方面面，為地方政府提供全套的城市服務解決方案。

三、聚焦重點區域，加碼城市深耕

2020年，物業服務企業聚焦重點城市，深耕精拓，實現縱深發展。對規模較大的企業，本土市場市佔率已經較高，開始聚焦其他區域深耕。2020年中期，雅生活服務位於長三角區域的在管面積同比增速高達98.93%，佔總在管面積的比例約為37.2%，較2019年中期提升18.5個百分點。而規模較小的區域性企業，目前仍主要在本土市場持續深耕，提升區域密度。如濱江服務主要深耕浙江省，2020年中，位於浙江省的在管面積佔總在管面積的98.7%，同比增速為28.8%。

表：不同物業服務企業的區域深耕情況

增值服務篇

一、多種經營成為業績重要拉動引擎，社區增值服務韌性增長

2020年，物業服務企業在多種經營業務領域進一步發力，多種經營收入、毛利實現快速增長，成為支撐企業加速發展的新動力。

從收入構成來看，2020年上半年碧桂園服務、時代鄰里等企業多種經營收入佔比同比分別提升了8.5、4.4個百分點，新城悅服務多種經營收入佔比已超過5成。

圖：部分物業服務企業2019年中期-2020年中期多種經營收入佔比情況

從利潤構成來看，多種經營業務在企業利潤創造中貢獻顯著。綠城服務、雅生活服務、世茂服務、永升生活服務等企業多種經營毛利潤佔比超過50%，已成為利潤貢獻的主要來源。

圖：部分物業服務企業2020年中期多種經營毛利佔比

2020年，物業服務企業在拓展多種經營業務的過程中，相對非業主增值服務而言，對社區增值服務的探索提升到新的戰略高度，且有了質的提升。 2020年中，碧桂園服務、恆大物業、保利物業、雅生活服務等企業社區增值服務收入佔比穩步提升。

表：2019年中—2020年中部分企業社區增值服務和非業主增值服務收入佔比變化

二、以生活服務為基礎，積極探索多元化業務布局

2020年，社區增值服務主要圍繞兩個方向展開。一方面進行橫向鋪面，受疫情影響，企業積極拓展健康、保險、蟲控等業務。另一方面縱向深耕，在社區生活服務、資產管理服務等相對成熟的業務中加強布局。

從已上市企業社區增值業務布局來看，重點發力生活服務類、空間運營類及資產管理類業務。2020年中期，碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、時代鄰里等拎包入住、生活服務、家居服務、文化教育等業務收入增長較快，同比增幅均在100%以上。

圖：部分物業服務企業2020年中社區增值服務同比增長情況

三、跨界合作，資源互補，挖掘社區增值服務潛力

部分企業積極探索更多元化增值業務組合，延伸至社區教育、養老服務、保險金融、醫療等多元化業務類型，覆蓋業主全生命周期的全場景服務。但考慮到在拓展增值服務品類、打造細分領域優勢過程中存在規模化效應和專業壁壘，企業有針對性地選擇與其他行業優秀企業進行合作，通過跨界合作，實現資源互補，使多元優質服務精準觸達廣大用戶，產生疊加效應。

表：2020年部分物業服務企業社區增值服務與第三方企業戰略合作案例

資本篇

2020年，物業服務企業在資本市場乘風破浪，全年共有18家企業上市，截至目前，共有38家物業服務企業成功登錄港股，4家企業在A股上市。

圖：2014年以來港股和A股物業服務企業上市情況

2020年全年，共有17家物業服務企業成功登陸港股；在下半年，共有14家物業服務企業上市，佔到全年上市企業總數的82%。A股迎來第四家上市物業服務企業——特發服務也是創業板註冊制後第一家上市的物業服務企業。

圖：2020年港股上市物業服務企業情況

一、新股認購火熱，廣獲基石投資者青睞

2020年以來，新上市的物業服務企業均獲得了出色的超額認購表現，一時成為資本市場的「寵兒」。其中，建業新生活、弘陽服務、正榮服務等均獲得百倍以上的超額認購。

表：2020年新上市企業獲百倍以上超額認購情況

基石投資者的引入也讓物業服務企業多了一份投資背書，有利於吸引更多投資者的關注，增加了投資者的投資信心。

表：2020年部分物業服務企業引入部分基石投資者情況

二、上市企業資本表現亮眼，但分化勢頭已明顯

2020年，物業管理行業資本市場呈現百舸爭流之勢頭，多數企業價值都被市場熱捧。截至2020年底，市值500億港元以上有4家，300-500億港元4家，100-300億港元7家。全年股價上漲的企業超過20家。其中表現最為亮眼的是永升生活服務，2020年年末較年初股價漲幅高達223.6%，緊隨其後的銀城生活服務漲幅為202.1%。

圖：部分上市物業服務企業2020年末較年初股價漲幅

（註：2020年新上市企業為年末股價較上市首日漲幅）

市盈率也屢創新高，截止2020年12月31日，在全部上市的38家物業服務企業中，市盈率平均值為38倍，幾乎與科技公司平均估值持平（35倍），而同期，恒生指數市盈率平均值僅為10.8倍；反映出市場對於物業服務企業的良好預期。

圖：2020年港股上市物業服務企業市盈率前20企業

三、全年IPO融資額超500億港元

2020年，共有18家物業服務企業完成IPO，累計募資凈額達到560多億港元，遠高於2018年與2019年，累計募資凈額為108.77億港元和55.47億港元。

圖：2020年新上市物業服務企業IPO融資額前10企業

從2020年4月起，港股上市物業服務企業陸續啟動配股進行再融資，市場反響較好。融資主要用於投資、併購擴規模和一般營運資金，昭示著行業整合正在提速。

表：2020年部分上市物業服務企業配股融資情況

企業在資本市場乘風破浪，價值不斷提升，領軍人物做出了卓越貢獻，並且湧現出了一批新銳總裁。

物業服務上市公司價值卓越貢獻十大總裁

註：港股上市一年以上公司，依據2020.12.31收盤時市值排序。

物業服務上市公司十大新銳總裁

註：2020年港股新上市公司，擔任現職務一年以上，依據2020.12.31收盤時市值排序。

技術篇

一、疫情和資本雙重助力，促進科技應用的深化

1、受疫情推動，智能化硬體和軟體加速升級

新冠疫情發生後，「科技」防疫成為物業企業針對疫情防控的有效手段，利用「科技」一方面使傳統需要人力完成的相關工作轉為由機器、設備完成，提高工作效率、緩解人力成本不足；另一方面，使用科技設備能夠有效地減少人與人的接觸，切實保護每一位業主的健康。

物業服務企業與「人工智慧」的結合更多體現在「應用層」。主要包括三個方面，即社區疫情智能平台、服務機器人、智能化設備設施。其中，社區智能平台為業主提供有效的信息庫，滿足業主疫情諮詢，線上問診及社區文化等需要；服務機器人則充當「無接觸」服務的媒介，使用戶隱私、安全進一步提升；智能化設備設施則進一步強化業主出入管理、體溫檢測，形成社區的有形屏障。

圖：疫表情下部分物業服務企業人工智慧應用案例

2、資本加持，助力新技術孵化

2020年，物業管理行業持續受到資本青睞。全年共18家物業服務企業在港交所上市，1家企業在A股創業板上市，無論是上市公司數量，還是企業融資額，均創下歷史新高。從上市企業募集資金主要用途來看，提高智能化水平、打造智慧社區成為多家企業未來的重要方向。

表：部分上市物業服務企業資金用於科技投入情況

除了2020年新上市物業服務企業外，已上市物業服務企業同樣注重科技研發 ，並逐年增加科技投入。如雅生活服務投入約1460萬元進一開發一站式服務平台，使企業達到管理數字化、服務專業化、流程標準化及操作機械化。

表：部分在港上市企業上市以來科技開發資金投入情況

註：不完全統計

二、「科技」助力基礎服務「降本增效」，提升盈利能力

隨著移動互聯網技術等新興技術的興起，物業服務企業積極引入智能科技設備，實現基礎服務自動化，提升管理效率及服務質量，效抑制剛性成本上升。

2019年百強企業人均管理面積、人均產值同比2018年均大幅增長。其中，人均管理面積從6990.94平米提高到8182.33平米，增長率為22%，人均產值從15.15萬元增加到19.89萬元，增長率為31%。

圖：2018-2019年百強企業人均在管面積和人均產值情況

2020年，時代鄰里每平方米凈利潤從2019年的1.38元提升到1.74元，增幅達26.4%。永升生活每平米凈利潤從1.85元增長到2.59元，增幅高達40.31%。

圖：2019年中期-2020年中期部分上市公司每平方米凈利潤情況

另一方面，新技術的價值不僅體現在基礎物業服務，在多種經營領域依舊大有作為。物業服務企業緊緊圍繞業主需求，通過搭建業主端APP，引入本地優秀生活服務供應商，通過線上化將豐富的增值服務與業主高效「連接」，形成用戶消費畫像，形成更精準、高效、便捷的生活服務生態圈。

展望篇

一、 市場空間巨大，找准擴規模的發力點至關重要

圖：2000-2020年全國商品房銷售面積累計情況

物業管理行業的市場潛力巨大。首先，從已有的存量市場來看，2000-2020年全國商品房銷售面積累計預計達到209.3億平方米，其中住宅面積約184.4億平方米；其次，「十四五」期間預計我國商品住宅銷售面積有67.8 億平方米，加上保障性住房，住宅供給的總量將超過90億平方米。最後，舊改催生了更多物業服務需求，全國需要改造的小區約有22萬個，涉及建築面積約30億平米。因此，擴規模仍是未來物業服務企業的發力點。

2021年，就擴張地域而言，企業仍應首選土地成交面積大、交易市場活躍的城市。如武漢、西安、青島、重慶、杭州等城市都是近三年來土地成交面積排名前20的城市。

表：2018-2020年住宅用地成交規劃建築面積(萬㎡)TOP20城市

從擴張範圍來看，重點關注商辦、公建、城市服務等非住宅業態。首先，非住宅細分業態還沒有龍頭企業，市場競爭程度相對較低；其次，非住宅業態尤其商業、辦公等業態，物業費水平明顯高於住宅業態，能有效提升經營業績；再次，隨著經濟發展，消費水平的提升，及政策的促進（如放管服），加之城市服務概念的興起，非住宅領域的空間廣闊。

二、充分利用「人+場」的優勢，構建基於信任的增值服務

社區增值服務擁有更高的盈利能力，對企業利潤增長貢獻顯著。截至2020年6月30日，港股上市企業營業收入TOP10中社區增值服務毛利率均值為47.5%，基礎物業服務毛利率均值為22.8%，社區增值業務毛利率均值高出基礎物業服務24.7個百分點。因此企業未來要想長久發展必須依賴於業主增值服務。

圖：2020年中期營業收入TOP10企業基礎物業服務、社區增值服務毛利率

物業服務企業未來要抓住「人+場」的優勢，提供更多貼心的、知信度高的服務，基於業主信任構建的服務，為業主切實著想的服務，才是未來能真正有價值，能夠長遠開展的服務。

因此，企業在進入一個新的增值業務領域內，應思考如下問題。一是該業務是否圍繞業主痛點；二是業務本身是否是業主的剛性支出；三是業務開展中具備的核心優勢有哪些；四是考慮業務實現的成本效益；五是新開業務能否與已有業務產生協同作用。

三、2021年上市物業服務企業有望破70家

香港主板市場未來依然是物業服務企業上市首選，無論從估值、排期還是品牌影響來看，都具有明顯優勢。但值得注意的是，香港上市盈利門檻調升已是大概率事件，2021年將是資本市場集中爆發期，同時也是上市最佳的窗口期。預計到2021年底，上市物業服務企業有望突破70家。

A股註冊制改革一定程度放開了關聯交易的限制，為更多有潛力的企業打開了大門，預計未來仍會有部分企業選擇A股上市。

四、技術演化方向：如何與應用場景結合落地

分析當前的技術產品演化路線，我們預計，將來更多的技術落地主要會從以下幾個方面落地，進而為物業服務企業賦能：

首先，進一步加強人工替代。人力驅動的物業服務難以做到高效率高標準地覆蓋全部業務範圍。因此，技術賦能的落腳點主要是兩方面：一是提高服務質量和精細度，化被動為主動；二是提升服務效率，減少對人力的依賴程度，從而降低人工成本。

其次，做好社區增值服務，提高業主居住體驗。隨著社會進步，人們的生活方式發生改變，更加註重品質生活和居住體驗，對消費、金融、家政、家居、康養、教育、社交等各方面都會產生強烈訴求。因此，技術產品研發的方向之一，將是不斷滿足逐步升級的業主需求；同時，通過這一過程也為物業服務企業創造更富想像的價值空間，從而反哺智慧社區建設投入，形成良性循環，促進智慧社區的可持續發展。

最後，提高社區治理效能，夯實基層治理根基。改善社區治理，勢必要求提高基層治理效率，尤其在公共安全、突發公共衛生事件的應急管理方面，建立快速響應、精準治理、「平戰」結合的運行機制。