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原創首發 | 金角財經（F-Jinjiao）
作者 | 胡野原
深圳樓市向來火熱，但你能想像，這個造富天堂里還有十年都沒賣掉一套房子的樓盤嗎？
在羅湖，文錦北路與田貝二路交匯的地方，8棟外牆裝修新凈的橢圓形建築矗立在路邊。外牆棕紅色與白色相間，玻璃泛著墨藍。向外挑出的陽台，寬敞而空無一人，當然，上邊也不會有什麼衣服物什的。從2009到2019年，這個樓盤連一塊磚都沒賣出去。
這個盤為德弘天下華府，是深圳羅湖區有名的豪宅盤。出名之處在於其自2010年11月封頂之後一直未對外銷售，至今已近十年之久。近日終於傳出開盤消息，營銷中心也在緊急裝修中。周邊中介皆聞風而至，興奮得摩拳擦掌。
比中介更興奮的則是開發商茂業集團，在封盤待售的十年間，德弘天下總貨值增長6倍。爛尾、鬧鬼、被法院查封……，這個樓盤長期被這些傳言圍繞著。這十年里，他們到底經歷了什麼？拖至當今火線入市，卻能躺贏百億，給茂業集團續一口氣。一切儘是荒誕。
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封盤十年的「爛尾樓」
這8棟建築，是深圳房地產開發商茂業集團旗下項目，德弘天下華府。
2010年11月，這個樓盤就已經封頂，卻一直沒有開售，直到接近10年之後的現在才有了正式開盤的跡象。
有房地產中介說，這次開盤，該樓盤將推出80平米以下的小戶型及複式大戶型，其中小戶型總價預計在600萬以上。雖然具體價格還有待開發商公布，但據此計算下來，德弘天下華府的單價也在8萬元以上。
德弘天下華府臨近地鐵7號線洪湖站、3號線翠竹站，而且距離最近的洪湖站僅有300多米，走路3-5分鐘就可以到達，離翠竹站也不遠，距離在1公里左右，可以歸為「雙地鐵盤」。此外，周邊還有洪湖公園、人民公園以及深圳市兒童公園，生態及市政配套資源十分豐富。
除了這些極具優勢的條件，這樓盤還有最大的王牌——距離項目不遠的深圳中學（初中部）。這是深圳四大名校之一，手握這一優質學位房的底牌，德弘天下華府輕易便能賣出高價。
在這一樓盤周邊的優質二手房均價在8萬以上，低於8萬的，基本都屬於周邊老破小了。根據深圳房地產信息網顯示，德弘天下華府總建築面積為265187.878㎡，住宅面積174935.455㎡，以此推算項目住宅部分貨值可高達140億元。
然而，在此之前卻是這個樓盤曲折坎坷的歷史。
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十年不敢賣
德弘天下華府封盤的十年，也是不斷與深圳房地產政策碰撞的十年。
德弘天下華府動工時間遠在2008年年底，距今已有接近11年。在這之前的2006年，深圳出台了「70/90政策」，規定凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下的住房（包含經濟適用房在內）數量佔比，必須達到開發建設總面積的70%以上。
但德弘天下華府卻反其道而行之。
在當時政策影響下，大戶型成為稀缺產品，市場對大戶型充滿了偏執的喜好。為了滿足市場上對大戶型的需求，又為了謀求更大的利潤空間，不少開發商將住宅設計成雙拼甚至多拼戶型，再按照豪宅標準出售。
德弘天下華府也不例外，整個項目規劃建設的面積是200平米—1000平米的大戶型或超大戶型。這早已超出政策限制，按理說這樣的樓盤應該根本沒有機會誕生。德弘天下華府能成功開建，便是使用了豪宅業界的通用招數——雙拼或者多拼戶型。
簡單來說，就是一套大戶型的房子，對應的是多個90平米以內的房產證，這樣一來，購房者可以用2-3個購房名額買到大戶型的房子，從而規避了政策限制。
然而，德弘天下華府生不逢時，2010年準備開盤前夕，深圳出台了限購政策。政策規定，即使是深圳戶口，在深圳市也只能購買兩套住房。
這一規定直接掐斷了德弘天下華府的玩法。限購政策出台後，在深圳樓市能與學位抗衡的，就是房票了。這直接導致需要購房者在購買德弘天下華府時，需要花費兩到三張珍貴的房票。
整個三口之家又能有幾張房票？德弘天下華府一下子就陷入兩難境地。最後的結果是，項目硬生生拖了將近十年之久，不知情人士還以為昔日的豪宅盤已成爛尾樓。
踩錯市場節奏，還只是德弘天下華府一直沒能開賣的原因之一。
有人認為，德弘天下華府多年未能入市，是因為項目建設超出了用地紅線。比如部分戶型的陽台與內部隔離開，顯得那並不屬於建築面積，是預備通過驗收後再搭板。
這是開發商在開發項目時，用以規避規劃面積限制的方式。通過在施工時預留懸空區域，做成鏤空的樣子，待到驗收完畢，再通過搭板來將其變成可以使用的面積。本質上，這仍是違建。
曾有數據直指，德弘天下華府在原來規劃的基礎上，多建設了7萬㎡違建。
2019年6月25日，深圳市規土委發布公告，德弘天下華府需調整用地紅線範圍及經濟技術指標表、變電站位置、建築高度及地下車庫出入口位置。2016年9月，項目也曾申請調整過地塊規劃。這在一定程度上證明了第二種猜測的可能性。
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3億進場，收割122億
封盤十年終入市，不是德弘天下華府吸引眾多關注的最大原因——開發商躺賺100多億，才是吃瓜群眾關注的焦點。
德弘天下華府項目位於文錦路東、田貝二路北，宗地號為H307-0038。該地早於1998年取得《建設用地規劃許可證》、2008年取得《建設工程規劃許可證》。據了解，該宗地原系深寶實業股份有限公司所有的工廠用地。
1997年，深寶實業與深圳基泰投資有限公司計劃合作開發該地塊，當時定的名字是「深寶商業城」，但後期深圳基泰因未能及時完成該項目報批工作，茂業集團取而代之，並為之支付約1.46億元的合作開發收入以及約0.34億元的地價款。
此外，茂業集團也將清還深寶實業的應退基泰款項約0.55億元以及深寶實業先前墊付的土地開發費用、市政府配套費用、土地使用權出讓金約0.34億元。這也意味著為參與該地塊開發，茂業集團共支付至少約2.69億元。
但這個代價對茂業集團來說，花得太值了。最關鍵的是，不管後續投入多少，茂業已完全成為這塊土地未來收益的「收割者」。
根據彼時雙方簽訂的《合作建房合同書》及《合作建房補充協議》，深寶實業負責辦理建房、售房相關手續，茂業則負責建房成本，並享售房收入。不過，茂業加入後，所謂的「深寶商業城」十年間仍然杳無音訊；直到2008年，項目拿到《建設工程規劃許可證》，搖身變為「德弘天下」住宅項目。
2011年初，羅湖區當時新房均價僅為1.7萬/平，如果項目在當時入市，考慮到豪宅定位的溢價，400萬左右或許就能買到帶名校學位的兩百平米豪宅。
按照正常的銷售周期，德弘天下華府應該在2013年前售完。當時羅湖均價3.65萬/平。如今羅湖均價已超過6萬，德弘天下華府附近的佳兆業金翠園，售價9.9萬，四捨五入就是10萬/平。
有對項目知情的市場人士透露，德弘天下華府本身是豪宅盤，配合周邊教育、商業等配套，加上當前火熱的市場行情，均價或在十萬元以上。
照此計算，現在每平米可多賣7萬。建面26.6萬平的德弘天下華府，其住宅面積為174935.455㎡，據此估算，開發商可多賺約122億。
躺賺的生意，當然做得快活。但是對茂業集團來說，這個樓盤也許不僅僅是賺錢那麼簡單——這是個救命盤。
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茂業集團：瘋狂併購，24歲二代剛上位
茂業集團在深圳算得上老牌房地產商，天眼查顯示，公司董事長張靜，為茂業集團創始人黃茂如之妻。
黃茂如出生於1965年，祖籍廣東揭陽市惠來縣。黃氏家族譜中共有六人，黃茂如還有三個同胞兄弟，分別是大中華國際投資集團董事局主席黃世再、國都集團董事長黃茂展、信和地產掌門人黃振華，在深圳商界均是赫赫有名的人物。
1992年，27歲的黃茂如和妻子張靜就已經涉足房地產，當時他們在深圳關外布吉開發了第一個房地產項目「茂業城」，這一年，兩人也成為了貝里斯公民。
1995年，黃茂如創建茂業集團，後一年，深圳茂業商廈成立。此後，茂業相繼開發了都市花園、世紀豪庭、香蜜湖豪庭多個住宅項目。1997年，首家百貨店茂業深圳東門店開業。茂業轉向「地產+百貨」模式。2004年，黃茂如登上胡潤中國富豪榜，以30億元財富排名19。因排名在深圳富豪中最為靠前，他被稱為「深圳首富」。
深圳首富生涯的開始與茂業併購之路並行。2005年，茂業集團以3.8億元收購成商集團（65.75%的股份，後改名為茂業商業。借殼上市的同時順利進入四川市場，成為首家成功於中國收購一家上市百貨公司控制性權益的外資企業。
三年後，黃茂如通過一系列資產重組，打包旗下15家門店和成商集團在香港上市，即茂業國際，融資近30億元。此後，黃茂如帶領茂業國際開啟瘋狂的「買買買」之路，進而布局全國。
2008年10月16日至11月3日，茂業國際連續舉牌深國商、渤海物流、商業城三家A股上市公司，分別是深圳本地零售企業、秦皇島市最大的商貿流通企業和瀋陽老牌零售國企。
2012年6-7月，茂業國際斥資4.5億元購入大商股份4.5%的股份。間隔兩年，茂業國際旗下的中兆投資又分兩次拿下山東商業龍頭企業銀座股份10%的股份。
9年時間內，黃茂如連續狙擊6家上市公司，被市場視作「舉牌狂人」。
2016年，茂業國際再次出手，以15.653億元收購內蒙古維多利商業（集團）有限公司，後者擁有13年的商業經驗，是內蒙古當地最大的商業集團。同年2月，茂業國際還完成成都人東百貨和光華百貨兩間仁和春天門店的收購，付出的現金代價約24.74億元。
此外，在太原、秦皇島、泰州、淄博等城市購置地塊興建商業大樓，僅購買土地的投入就超過50億元，再加上買地之後大量的建設資金，更是投資巨大。如成商集團旗下的鹽市口項目，預計投資就達到10億元。
粗算下來，茂業集團豪擲超過百億元，才基本完成了第一輪市場搶佔任務。
隨著併購案越來越多，茂業的盤子也越滾越大。截至2019年6月30日，茂業在全國21個城市經營及管理59家門店，總經營面積達約295萬平方米，其中自有物業的經營面積佔比為76.46%。
但商業之路上，規模不盡然等同於利潤。茂業在併購上花費巨額資金後，除了給茂業帶來全國21個城市的59家門店，以及約295萬平方米總經營面積之外，未能帶來相當的利潤回報。
眼下，茂業國際陷入增長困境，盈利甚至出現倒退。
根據該公司2018年年報，報告期內茂業國際銷售所得款項及租賃收入約157.9億元，同比增長0.5%，凈利潤實現約11.27億元，同比減少11.1%；對此，管理層將其歸咎為宏觀經濟變差以及中美之間的貿易問題。還有零售行業的衰退也被作為原因之一。
但或許瘋狂併購才是茂業的問題所在。
Wind數據顯示，2010年以來，茂業商業收入穩步增長，由17.11億元上升至2018年的131.05億元。其中，2016年增長最為迅速，實現收入94.14億元，較此前同期翻了近兩番。
巧合的是2016年茂業花費40多億收購了3家公司，這才有了翻兩番的業績。
另外，茂業在收購時，都存在高溢價的特徵，在收購秦皇島茂業時，根據發布的評估報告，秦皇島茂業凈資產賬面凈值為3.47億元，而收購確定的交易價格為17.9億元，評估增值了14.43億元，溢價率為415.63%。
或許茂業希望高溢價帶來高收益，但是如意算盤不是每次都能打得響。2015年以來，秦皇島茂業經營情況不容樂觀，收入緩慢下滑。根據最新審計報告，2017年和2018年，公司實現收入10.69億元、10.81億元，凈利潤為1.13億元、1.3億元。
即便如此，茂業仍樂意支付高額收購款，因為，這都是自家兄弟。
秦皇島金原超市成立於2001年，今年6月，茂業商廈集團控制的中兆投資成為秦皇島茂業唯一股東，這次施行收購的主體茂業商業，同為茂業商廈集團控制。這是一出徹徹底底的關聯交易。
但這樣的高溢價收購大概率換不回真金白銀的收益。這從茂業此前的收購中就能看出。
茂業在收購人東百貨、光華百貨時，對方並沒有作出業績承諾。2018年，兩家公司的凈利潤實現情況分別為0.43億元、1.07億元，相較收購時的預測金額差0.42億元、0.73億元，完成比例僅約為50.35%、59.19%。
彼時，茂業商業借殼上市時收購的和平茂業等5家公司也均未完成業績承諾，2016年-2018年的業績差額分別為1.42億元、1700.98萬元和1219.64萬元。
花費巨額收購款，換來的卻是業績不如預期，換句話說，這其中有不少是賠本買賣。
今年上半年，茂業財務數據顯示，盈利增長進一步倒退。報告期內銷售所得款項及租賃收入約76.3億元，較2018年同期下降3.2%，凈利潤收入約4.22億元，較2018年同期下降17.1%。
此時，黃茂如夫婦則趕緊安排了自己兒子進來接班。
11月12日，茂業商業股份有限公司公告稱，董事會於近日收到公司董事葉靜，總裁高宏彪遞交的書面辭職報告。同時還宣布聘任的新總裁為24歲的Tony Huang。
24歲的年輕人能夠成為上市公司的掌控人？答案只有一個。
Tony Huang中文名為黃維正，男，1995年生，本科學歷，是茂業公司控股股東深圳茂業商廈有限公司法定代表人之子，本公司實際控制人黃茂如先生之子。
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