長沙梅瀾坊商業街夜景。
紅網時刻記者 黎鑫 通訊員 華澤紅 長沙報道
梅瀾坊，長沙梅溪湖邊的一條濱水風情街。2014年12月開街以來，目前項目實現開業率98%，已成為長沙商業街區的成功經營典範和長沙市民餐飲、休閑的城市會客廳。
商業地產難做，特別是商業街區更難做。這樣一條不靠近市中心，人流量也不是很大的商業街，在2017年以前一直是不溫不火的狀態，為何近兩年能夠迅速成為網紅打卡聖地？其背後的操盤團隊究竟經歷了哪些思維創新與變革？近日，記者專訪了梅瀾坊操盤團隊——上海律騰團隊，聽聽他們如何解碼長沙網紅步行街的「養成記」。
密碼一：吸引年輕客群
時間回溯到2016年，梅溪湖片區相繼開業了兩個大型購物中心：步步高梅溪湖新天地和覽秀城。這兩個項目商業體量都很大，並且迅速在梅溪湖片區打響了品牌，成為很多居民娛樂、休閑的場所。
而這兩大購物中心距離梅瀾坊都很近。當時，梅瀾坊定位是以餐飲為主的社區配套商業街，然而，梅瀾坊只有2.8萬平方米建築面積，經營的商家數量只有27個，根本無法與步步高梅溪湖新天地、覽秀城去爭奪客群。
「殘酷的市場競爭環境，逼迫我們從更大的市場中尋找項目的商業定位。」上海律騰商用集團總裁、梅瀾坊操盤手張昌祥介紹，自2017年1月起，上海律騰團隊正式接管梅瀾坊的經營調改工作。經過反覆調研發現梅瀾坊商業街一線臨湖，景觀優美；同時項目臨近麓雲路地鐵站，交通便捷。因此，項目具備吸引河西甚至整個長沙年輕客群的可能性。
最終，張昌祥和他的團隊們制定了讓項目吸引全市年輕客群為主、周邊品質家庭客群為輔的思路，並定位為「國際漫生活主題街區」，主打「文創生活」「時尚餐飲」「情調酒吧」「親子遊樂」四大業態，開啟持續兩年的經營調改工作。
密碼二：讓街區有可逛性
確定了定位後，後續的業態調整就至關重要，調整成功則盤活梅瀾坊商業街，調整失敗則一切歸零。
張昌祥介紹，他們接管梅瀾坊商業街的經營調改工作後，首先對商業街里的基礎設施進行了體制改造。以前，梅瀾坊商業街區的建築立面為現代建築，過於硬朗。他們向業主方申請了專項預算，對商業街進行場景氛圍改造提升，增加地台、陽傘、雨棚、過街亮化及大量的情境小品，商業街的街景迅速得到美化，每天吸引了大量年輕人來項目上拍照與消費。
同時，打通客流逛街的動線。梅瀾坊商業街的客流逛街動線有三條：一條是外側的沿湖路（車行馬路）；另一條是湖邊的人行步道，還有一條是內街。張昌祥介紹，他們在規劃鋪面時，讓二三樓商戶大部分從二樓進入消費，少部分給予一樓門臉，這樣一樓獨立出來許多單一門店；最外側沿湖路的門面大部分都從中間進行切鋪，只對車行馬路開門，少部分內外通透；然後給這些內街的獨立門店引進文創類品牌，增加了內街的可逛性，把三條動線從縱向上就打通了。
調整前整個商業街只有27個商家，調整中他們規划了85個品牌，僅僅2017年，他們就實現了78個品牌的引進開業，不同業態品牌數量的大幅度增加，讓街區更有可逛性了。
密碼三：差異化招商
從過去的餐飲美食為主的社區配套商業街，到今天的四大業態構成的「漫生活主題街區」，其中「文創」和「酒吧」業態都是新定位的，招商難度不小。
「我們把四大業態分成『主打型業態』『驅動型業態』和『輔助型業態』，餐飲依然是我們的主打業態。」張昌祥表示，餐飲業態過去主要招商的是傳統的特色餐廳，而現在，他們招商的是有情調的「網紅餐廳」和「休閑餐吧」，這樣才能與附近購物中心的餐飲店形成差異。
律騰商用集團執行總裁、梅瀾坊操盤手濮彐峰透露，在招商文創業態與驅動型業態時，他們都遇到了非常大的困難。長沙文創類實體商店普遍盈利狀況較差，開店意願不足，2017年年初的3個月招商，在文創業態方面均沒有形成突破，後來我們策划了一場針對文創業態的大學生「創業大賽」，因為活動主題符合國家倡導的大學生就業引導方向，贏得了共青團湖南省委的大力支持並擔綱主辦。
在活動的持續宣傳過程中，梅瀾坊項目獲得了非常多的文創類商家的關注。卡佛書店率先進駐，成為項目的主力店，過去觀望中的一些文創品牌也陸續簽約，配合「創業大賽」決選出的前十名創業項目，到2017年8月，項目累計簽約了20多個文創生活類品牌，奠定了項目的文創氛圍，推動了優質餐飲品牌的入駐。而酒吧的招商，難度更大，直至2017年12月，他們才簽約進來一家酒吧品牌。但隨著梅瀾坊商業街2018年知名度日益提高，他們又陸續引進了4家酒吧。
密碼四：以消費者為中心
作為一個已經有很多商戶在營業的商業街，如何既能兼顧現有商家的經營，還能完成整體經營調改任務？
濮彐峰介紹，2016年底，作為一條開業已經有兩年的商業街，雖然人氣不旺，但還是有一些優質的連鎖商業品牌是能夠實現盈利的。他們把正在經營中的商業品牌按照經營狀況分成A類經營良好的、B類經營一般的、C類經營狀況差的進行區別對待。
「調整過程中遇到的最大困難就是營業中的商戶不配合調整。」濮彐峰說，他們啟動了對C類商戶的調整，這些商戶大部分對經營心灰意冷，苦於簽訂了長期的租賃合同必須堅持經營，在申請業主方給予其部分歷史欠費的減免後，順利實現了清退調整。第二，他們重點分析了B類商戶經營狀況一般所造成的原因，發現一部分商家是因為租用商鋪面積過大造成的，那麼針對此類商戶可以通過壓縮其經營面積，減輕他們的租金壓力，這部分商戶我們採取讓其局部退租或者移位續租的方式給其繼續經營。
此外，在市場推廣活動方面，也是可圈可點。厚幾集團湖南厚幾商管CEO、梅瀾坊商管運營首席顧問夏少文介紹，2018全年，他們邀請了很多街頭流浪歌手不定期的在商業街進行演出，還經常組織一些快閃類的舞蹈表演，在商業內街和湖邊，經常組織「文創集市」，培植與烘托項目的文創氛圍。2018年重點引進的「老歐洲咖啡」「花某某」「啤酒公社」「瑪格麗特」等優質商業品牌，他們一遍遍與商戶探討裝修圖紙整改，協助其管理裝修細節。「近期才開業的『老歐洲咖啡』，是經過17次修改圖紙、精雕細琢的裝修了8個月才完工的，開業後迅速贏得消費者的喜愛。」
看著目前梅瀾坊商業街的繁華景象，張昌祥總結他們經營調改的秘訣就是：定位要准、調整要狠，招商宜快、運營宜穩；濮彐峰總結：招調時以符合商業定位為本，運營里於細節處見真章；夏少文說，招商不在招而在商，運營不在運而在營，一切以消費者為中心！
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