青島三個「北都心」,你看好哪裡?

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城市向北


最近兩周,與青島樓市相關的熱點有二——


市北出了新地王,一個不起眼的地塊,一個想不到的價格,醒目的數字告訴我們,傳統主城土地多稀缺;


青島市常住人口首次過千萬,給樓市的明天一顆定心丸,因為樓市發展「長期看人口」。


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宜居青島 一路向北


兩個消息放出的是一個信號:青島在「變大」,城市要擴容。


「大青島」是一種骨子裡的城市情結,當我們還未摘下「鑲著金邊抹布」這個帽子的時候,這三個字已經默念在心。「大青島」是一種必然趨勢,這是一個區域龍頭、產業之都、宜居聖地應有的城市待遇,有了「三灣三城」的理想框架,它也是正在高速變現的歷史進程。



「變大」本身沒有懸念,擴容的方向才是更值得探究的焦點。西進、東擴、北拓都曾經製造出屬於各自板塊的熱潮,或許未來「大青島」追求的是多點開花,一體進化,但當下的重點無疑指向了北城,這是近30年青島主城置業熱點路線圖給我們的提示。


1992年東部大開發,讓「一張床、一間房」的老話成了笑話,東部成為青島人居住視野拓展的新起點。


1997年,浮山後開始勘探,青島居住重心邁出了「向北轉」的第一步。前瞻性的規劃,理想的自然條件,不斷增容升級的配套和愈發用心的開發,這裡由「路上牛比車多」的偏僻角落進化成青島最具吸引力的超級社區,如今動輒「過3破4」的房價,讓多少過來人或是慶幸或是遺憾。



2009年,新都心成為青島人居住愛好北拓的又一站。品牌房企帶動開發,引入高規格商業配套,將兩個行政區域的連接部和空白點變成了繁榮帶,化身人人嚮往的宜居地標。


北向熱力傳遞的下一棒是李村CLD是框架,地鐵是媒介,世園為之助燃,據說現在李村商圈已經全面超越了台東,成為人氣指數的NO.1,而李村房子的價值也向市南、市北全面靠攏,變成越來越多人心目中當仁不讓的新「市裡」。


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下個置業熱點,是與城陽相關


下一個具有主城價值的宜居熱門還要向北尋覓,這也不僅是一種置業習慣的慣性延伸。



青島「十四五」規劃里,城陽躋身新主城,取得了「法定」的發展優先順序。事實上,這樣的選擇並不突然,近年來,一系列城市級配套置於北岸,已在為城市重心的「北拓」鋪墊,城陽在新主城爭奪戰中成功上位,也是區位上的必然,它位於「大青島」版圖的幾何中心,能夠成為帶動青島發展由點及面的紐帶,它有東西北三個方向上的腹地空間,可以容納更多的城市發展的可能。


新的宜居熱門大概率與城陽相關,卻未必位於已知的城陽熱門熱地,這是一種成本抉擇。



之前的浮山後、新都心和東李的起步都源於傳統住區高房價驅動的需求溢出,又以相對更低的置業門檻迅速完成人氣積累,形成人口與配套的相互拉動,最終才崛起為全城熱門。


城陽幾個傳統板塊如城陽主城、城陽南、惜夏板塊幾乎都是格局已定,價格不菲的現狀並不具備驟然爆點的條件,尋找與城陽相關的下一個浮山後、新都心,只能另闢蹊徑。


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三個北都心 哪個得你心


一個有趣的概念叫「北都心」,或者能給我們定位主城置業的潛力新貴一些啟發。


可能是「新都心」作為近年來新區崛起的一個樣板讓人印象深刻,於是最近北城開發一下冒出了多個「北都心」,一個是金茂在即墨南的智慧國際城,一個是老滄口中交青鋼地塊,今春集中土拍被和達拿下的東山前地塊也要打造北都心。


三個北都心都不在城陽區劃之內,卻都緊鄰城陽,都採用「都心」建設模式,那麼誰最有可能成為「北都心」里的人氣冠軍,讓購房者可以重演浮山後、新都心的幸福故事呢?


在房產君看來,中交是體量最大的北都心,智慧國際城是牌子最硬的北都心,而和達這個北都心,性價比可能最為可觀。


牌子硬很好理解,金茂這些年在造城方面的專業大家有目共睹,中歐國際城長沙梅溪湖,哪一個拿出來都很有說服力;中交兩三百萬方,體量越大,內容也就越豐富;和達這個北都心雖然起步最晚,但後來居上的概率一點都不小。



從拿地成本上看,三塊地,最低樓麵價1400多元/平方米,最高才每平2200多元,相比較而言,前兩者的地價高出一頭,甚至好多頭,起跑線不同,留給購房者的空間就不同。


也許有人說,地段不同,地價自然不同,其實結合地段來看,更能品出和達這個北都心的性價比。


今春土拍,和達集團競得環秀街道四個地塊


和達地塊位於馴虎山東麓,這個山並不大,西麓就是城陽熱點板塊白雲山片區,項目距離白雲山代表項目綠地國科小鎮只有4公里,車程10分鐘之內,換句話說,這個項目可能是門檻最低的准白雲山項目。要知道白雲山貴在醫療和教育配套,醫療資源對外開放就近可享,教育民辦為主,亦可部分共享。


再換個角度,我們不懷疑中交們可以把藍圖裡的配套內容建設完畢,但那需要時間,也可能存在規劃調整的變數,但和達卻是因為靠近白雲山片區,「配套」已然先行且必然早成。


一個與超級配套近在咫尺,卻可能以較周邊項目便宜1/3的價格始發的項目,是否是您心目中更理想的北都心呢?



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